8月，廣深樓市降溫了。聯合證券近期對深圳和廣州市場的近50個樓盤進行了實地調研顯示，如果用100℃來形容二季度沸騰的樓市，那么當前廣深市場的溫度應該是在80℃。

　　截至8月，深圳商品房成交均價已經連續6個月出現上漲，8月前三周的成交均價達到19177元/平米，甚至超過了07年的歷史前期高位。廣州也出現同樣的現象，據陽光家緣網發布最新統計數據顯示，8月1日至15日，廣州全市共簽約住宅2516套，比7月下半月成交的3874套減少了近四成，房價繼續維持高位。

　　但隨著廣州基礎設施的完善，番禺、花都板塊也在發展。深圳市區的擴容，一定程度也促進了房地產業的興旺。

　　8月廣深樓市持續價升量跌

　　8月廣深樓市繼續維持量跌價升的局面。

　　截至8月，深圳商品房成交均價已經連續6個月出現上漲，8月前三周的成交均價達到19177元/平米，甚至超過了07年的歷史前期高位。

　　與節節攀升的房價形成鮮明對比的是成交量的持續下滑，據中原地產統計，8月前三周的商品房日均成交146套，僅為今年最高單月日均成交量的53%。

　　廣州的樓市也呈現類似的現象，據陽光家緣網統計數據顯示，8月前兩周，廣州全市共簽約住宅2516套，比7月下半月成交的3874套減少了近四成。相對成交高峰的6月下半月的4595套，則大減了46%，而房價繼續維持高位水平。

　　聯合證券認為，廣州市場的最大特征是供應明顯偏少，在荔灣、越秀、天河、白云和海珠等幾個區域里8月新開樓盤寥寥無幾。以珠江新城為例，雖然珠江新城在售樓盤較為密集，但有效供給不多。調研了解到，珠江新城在今年上半年成交集中放量，小戶型房源快速去化，目前剩余項目基本以200平米以上大戶型為主。

　　不過就是在供應較為匱乏的8月，還是出現了需求下滑的端倪。珠江新城由于出租市場較為旺盛，購房基本以投資性需求為主。由于上半年房價的上漲，租金收益率大幅下降，降低了購房者投資需求的熱情。在一些樓盤銷售現場，開發商在市場低迷時期慣用的打折促銷活動再次上演，周末購房可享受96折優惠。

　　此外，從各家中介了解到廣州市8月份以來二手房成交量環比有20%-40%的下降，房價則基本維持平穩。但基本呈現出有價無市的態勢。

　　聯合證券分析師魚晉華認為，廣深地區近期成交量的下滑與供給偏緊有關，與房價過快上漲導致一部分自住需求開始受到抑制也有關系。二套房貸政策沒有傳聞中的嚴厲，仍然是“名緊暗松”，但二套房貸有所收緊的確對抑制樓市的投資和投機氛圍有一定影響。

　　深、廣兩地樓市同中有異

　　盡管兩地房地產市場都表現出量跌價升的局面，但由于樓市具有較強的區域性，相同之中也存在一些不同之處。

　　深圳的普通住宅市場開始出現分化。聯合證券分析，當前市場出現分化的原因主要在于購房客戶群的分化。從需求結構來看，由于房價已接近甚至超過了07年最高水平，加上市場前景的不明朗，當前需求基本上以自住客為主，投資和投機客相對較少。自住需求中，由于最為剛性的一部分已經在上半年集中釋放，當前購房需求已變得越來越有彈性，市場重心開始從“買得到”轉向“買得好”，市場熱度在減退，需求方逐漸回歸理性。

　　在二手房市場方面，深圳8月份的二手房日均成交套數和面積環比7月分別下滑了14.6%和14%。報告分析導致成交量下滑是房價過高，其預測，深圳二手房價格在短期內繼續沖高的動力不足。而如果房價沒有足夠的吸引力，或者沒有信貸條件的明顯寬松，二手房的成交量將難以明顯回升。

　　在廣州，二手房市場有價無市。報告指出廣州各家中介普遍反映8月份以來廣州的二手房成交量環比上月有20%-40%的下降，房價則基本維持平穩。中介認為二手房的供給相對充足。但二手房市場中由于投資客居多，兜里不差錢，所以即使房價出現調整，投資者也未必急于出手賣房。

　　番禺、花都板塊借力區域發展

　　黃韜認為，對于區域房地產市場，它的走勢大致和整體是差不多吻合的，但由于規劃和交通的原因，有些區域房地產市場發展前景將會被看好。

　　同創卓越房地產總經理趙卓文表示，從2003年到現在，短短的5年時間里，番禺樓價上漲幅度不少于50%。2010年廣州將迎來亞運會，番禺房地產又將迎來一次發展契機，三年內番禺樓價至少還有50%的上升空間。

　　趙卓文認為，番禺房地產將由普通住宅開發向“三高”住宅開發轉變，即“高地價、高品質、高入市門檻”，同時由住宅開發為主，向綜合性物業開發轉變。2010年之后，番禺房地產將有望發展為珠三角矚目的中心。番禺房地產有望成為廣州“宜居”城市的示范性區域、高品質住宅區的典范和房地產開發綜合試驗的先鋒。

　　寒桐(廣州)投資總經理韓世同表示，這兩個月來，番禺樓市成交量近期急劇增長，在其他區域成交出現大幅下降的情況下，可以說是“逆市飄紅”。番禺逆勢增長主要有三個原因，一是亞運概念的帶動和影響，二是公共配套設施不斷完善，三是本地購房需求不斷增加。

　　同時他也表示出擔憂，目前番禺樓市的開發量與供應量卻與需求量不成正比，這樣可能會影響樓市持續穩定地發展。如果長期供不應求，就有可能會導致房價不斷飆升，成交卻不斷萎縮，這樣不利于樓市的供求平衡。

　　相對偏遠一點的花都未來房地產市場也將會被看好。滿堂紅集團企業發展部經理陳靖認為，未來廣州的定位很可能是物流中心，以北面新白云機場的空港物流平臺、南面南沙港的國際遠洋集裝箱物流平臺、輻射珠三角的區域性道路運輸樞紐物流平臺、貫通南北的鐵路樞紐特大型貨物物流平臺，形成空港、海港、道路、鐵路復合型現代物流集聚基地。

　　陳靖認為，隨著物流中心的地位和產業的升級，加上國際物流巨頭的進駐，番禺、花都區域將形成大量高素質的國內外人才的工作與聚居，此外，大量為配套產業和高素質人員的商業機構的加入，讓物流中心區域商業、居住配套成為可能，這種改變符合房地產繁榮發展的規律，即工作+生活=房子升值。

　　本報記者 戎明邁 張建明