所有關于上海豪宅價格的猜想都不如現實瘋狂。

　　曾經獨領中國房地產價格風騷多年的湯臣一品，如今已不會覺得高處不勝寒。在2009年一年之內，上海售價超過10萬元一平方米的豪宅項目已經超過10個。而在仍然不斷刷新的總價上，紫園新樓王單棟或將超過1億美元！

　　讓市場覺得瘋狂的是，在豪宅價格一路走高之際，追捧者仍眾。

　　敏感的市場人士也發現，豪宅價格連續上漲之際，豪宅租金價格卻一路下跌。第一太平的研究數據顯示，上海豪宅租賃市場平均租金水平在2009年第2季度間下滑了2.4%，與去年同期相比下降了6.6%，租金打折已經是公開的秘密。

　　房價與租金價格剪刀差的擴大，意味著什么？樓市或許處在逆轉的前夜？

　　通脹預期再推豪宅價格新高

　　童先生正在為買湯臣一品還是佘山的別墅猶豫。他是將實業該賣的都賣了，手握大量現金，即使在富豪云集的上海灘，也堪稱超級富豪。“對未來經濟還是看不準，對實業總覺得沒信心，還不如拿去投資，做點股票，投資點房地產。”童先生說他在選豪宅時，總是希望能選到獨一無二，這樣才能保值。

　　童先生說，身邊不少手握大量現金的朋友都有這樣的想法，他也是眼看著不少豪宅價格節節攀升。“這么大的購買需求，肯定會推動價格的上漲，所以還會擔心，是不是再不買就更貴了，畢竟豪宅是稀缺資源，保值增值能力讓人放心一點。”童先生說。

　　而據記者了解，正是如童先生這樣的投資者構成了今年上海豪宅購買的主體人群，而以往，上海的高檔住宅大部分由港臺等境外人士購買。豪宅價格也在這些富豪的推動中，屢屢證實了一點：中國的豪宅，沒有最貴，只有更貴。

　　2003年，紫園曾以1.3億元一棟的別墅成為中國的樓王。2009年，紫園開發商嘉城兆業副總裁周國平對記者不無惋惜的連連說，當時賣便宜了。“現在怎么說也要四五個億。紫園現在的99號樓王，建筑是參照外灘老建筑建的，占地30畝，地價都要兩三億元，價格還沒定，我們覺得起碼值一億美元。”周國平說，他們在佘山腳下的這個樓王，“沒有一樣不登峰造極”。

　　曾經因為價格飽受“關注”的湯臣一品在今天的豪宅市場已經不算離譜——擁有最好上海黃浦江景以及極高標準的裝修，湯臣一品的性價比已經備受富豪追捧。

　　而更有業界人士預計，在2009年這輪房價大漲之后，明年2季度獨棟別墅的平均成交價格將會再上一個臺階，達到5萬元/平方米。

　　在9月25日開展的中國高端物業展上，澳洲價值10億元人民幣的豪宅、在英國擁有100多年歷史的城堡也嗅到了中國市場的豪宅機會，它們和來自幾十個國家和地區的豪宅一起展現在中國投資者面前。“過去三年，也有不少海外展商參展，他們在實際中感受到中國巨大的市場潛力，收獲較多。中國已經成為全球第二大奢侈品消費國，國際品質的豪宅當然不例外。”展會主辦方優博展覽(上海)公司上海總經理古適齊如是說。

　　專家分析，豪宅市場火熱背后，依然是通脹預期。

　　“在2008年全市房價出現一波下探時，豪宅價格當時表現堅挺。2009年二季度開始，全市房價普遍上揚，并迅速恢復到2008年降價前的價格水平，這樣大大的推高了各方對未來房價上漲的預期，鼓勵著高端消費的買房投資需求。”克而瑞(中國)信息技術有限公司高級分析師付琦認為，強烈的通脹預期加速了高檔住宅的消費。“由于強制結匯的外匯制度以及過度依賴出口的外向型經濟，在以往3年中，我國的外匯儲備增加迅猛，由此也拉動著M2快速上升，流動性過剩成為國內經濟所面臨的一大難題。在寬松的貨幣政策之下，通脹預期越發強烈。這在很大程度上引發了高端收入人群通過購買房產來抵御通脹風險。”付琦說。

　　外資拋售引發租金價格持續下跌

　　豪宅市場的紅火，讓不少此前收租的豪宅，紛紛轉租為售，其中不少是外資機構旗下樓盤。

　　分析人士認為，這是外資在內地富豪大舉投資豪宅之時，趁機獲利出逃。

　　2007年初，摩根士丹利收購徐匯區永新城219套公寓，后更名為高檔酒店式公寓“莎瑪徐家匯”，如今，這個項目開始打散零賣；而位于衡山路41號的老牌服務式公寓“芝大廈”也已經開始散賣；2008年市場中的明星樓盤濟南路八號，其中一棟酒店式公寓屬于凱雷旗下，如今也出現在銷售市場，預計總價值約30億元。

　　而李嘉誠旗下和黃，更是將旗下收租10多年的別墅四季雅苑入市銷售，售價達到每平方米10萬元；而位于浦東小陸家嘴，面臨黃浦江的中糧旗下鵬利海景公寓，在2008年市場差時，曾準備將住宅改為酒店式公寓，如今再次入市出售，定價已經高達每平方米7~10萬元。

　　然而，業界人士觀察到的數據令人吃驚：在豪宅紛紛轉租為售時，租金卻并沒有因供應的減少上漲，租金反而連續下跌。“豪宅租金更能體現經濟回暖的征兆，因為這些租客大多是跨國公司的高管。”分析人士說。

　　據第一太平的數據顯示，上海豪宅租賃市場的平均租金，在2009年第二季度間下滑了2.4%，與去年同期相比，下降了6.6%。目前形勢并沒有好轉。

　　租金的持續下跌已經使得豪宅投資的收益率大大降低。

　　以李嘉誠旗下的上海四季雅苑為例，該樓盤占地共27萬平方米，綠化面積占55%。其中，聯體別墅面積在171平方米，獨體別墅在247~541平方米之間。而租金價格方面，獨棟租金約5~6萬元每月，年租金約60~70萬元。而以售價每平方米10萬元，每棟別墅400平方米計算，每棟售價為4000萬元。此次上海四季雅苑整個項目出售，預計總售價為100億元。而按照目前四季雅苑的租金水平，年租金收入約為1.5億元，算下來投資收益率只有1.5%左右，而目前一年期定期存款年利率就為2.25%，投資收益不如存款利息。

　　而一般來說，投資收益率起碼要達到3%~5%才有利可圖，也正是這個原因，上海豪宅紛紛在市場高點出手，轉租為售。

　　有不愿具名的分析人士認為，這可能是市場即將逆轉的一個征兆。

　　事實上，從9月份市場看，8月份很可能成為一個階段高點。8月之后，市場已經開始出現回落。易居中國·CRIC系統顯示，上海8月的豪宅成交熱已經告一段落，9月第一周，成交前10名樓盤的均價都在3萬元/平方米以下。除了價格之外，市場成交量也在萎縮。9月14日~9月20日的一周，與上一周(9月7日~9月13日)成交套數相比，下挫5.4%，成交面積則環比萎縮17.4%。

　　盡管市場上價格依然堅挺，但降價之聲已經時有耳聞。 （中國經營報）