“總價46萬起”，“買一層送一層”，“金九銀十”的京城樓市中，Loft項目儼然成了一支中堅力量。本報記者統(tǒng)計顯示，9、10月份，北京有14個Loft項目開盤放量，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，Loft風(fēng)行，主要原因之一是其變現(xiàn)較快，以及可以省下一部分土地出讓金。

　　14個Loft“金九銀十”開盤

　　本報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，9、10月份北京開盤的Loft項目有14個，其中包括合生世界村、合立方、華貿(mào)城等純新盤。而市場上仍在售的Loft項目還有10來個，比如尚城、美利山Loft等，因此預(yù)計未來一段時間北京市場銷售的Loft產(chǎn)品將達(dá)到20余個。

　　從區(qū)位上看，新開盤的Loft項目主要位于朝陽區(qū)、海淀區(qū)、通州區(qū)，價格多在10000元-20000元/平米。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，北京的Loft產(chǎn)品出現(xiàn)于2000年9月底，中遠(yuǎn)地產(chǎn)(也就是現(xiàn)在的遠(yuǎn)洋地產(chǎn))首次推出了Loft的項目，但隨后幾年Loft產(chǎn)品一直發(fā)展緩慢。直到2007年，隨著住宅市場的火爆，不少開發(fā)商開始將一些商業(yè)配套和公建項目改裝成Loft推向市場，2008年后，配套商業(yè)改成商住項目的產(chǎn)品越來越多。2009年以來，由于年輕人的追捧，Loft產(chǎn)品熱度不減，并有升溫之勢。

　　產(chǎn)權(quán)年限多為四五十年

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京Loft樓盤推盤營銷過程中，大多采用買一層送一層，售價略高于周邊單層產(chǎn)品，但在均衡下Loft單層價格具有優(yōu)勢。比如位于朝青的青年工社，預(yù)計均價20000元/平米，購房時只計算底層面積，折合下來每層的價格為10000元/平米，而朝青區(qū)域普通住宅產(chǎn)品的價格在15000-18000元/平米。

　　此外，Loft產(chǎn)品一般面積較小，多數(shù)在90平米以下，所以總價也相對較低。據(jù)記者統(tǒng)計，9、10月份開盤的Loft項目主力面積在40平米-80平米，總價多數(shù)在百萬元以內(nèi)。不過，盡管有價格上的優(yōu)勢，但是無法落戶、無法使用住房公積金貸款和住宅商業(yè)貸款、水電煤氣按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取等問題，也令不少購買者打了退堂鼓。

　　從項目性質(zhì)來看，Loft項目極少有“以住宅立項，70年產(chǎn)權(quán)”，一般以商業(yè)或辦公樓立項，產(chǎn)權(quán)年限為40-50年。

　　開發(fā)熱情高緣于變現(xiàn)快

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商樂意開發(fā)Loft，其中有一簿成本賬，暗藏了土地出讓金的“玄機”。中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰告訴記者，對于開發(fā)商來說，如果做成Loft，那么交一層面積的土地出讓金，可以得到兩層面積，比如交50平米的土地出讓金，可得到100平米的面積，就算按75平米的價格來賣，開發(fā)商還是有賺頭的。

　　北京易居研究所副所長牟增彬認(rèn)為，開發(fā)商把商業(yè)做成Loft來銷售，主要是為了變現(xiàn)快。牟增彬說，這樣一來就由商業(yè)功能變成了居住功能，相對而言，商業(yè)地產(chǎn)的運營成本要高一些，變現(xiàn)也慢一些，而改成有居住功能的Loft后，就銷售來說更容易一些，而且與普通住宅首付30%相比，商業(yè)立項的項目需要首付50%，這就進一步加快了變現(xiàn)的速度。

　　- Loft生活

　　“為住別墅做準(zhǔn)備”

　　2002年，小金從巴黎讀完博士回北京開了一家畫廊。就讀于奢侈品管理行業(yè)的她，卻更喜歡貼近自然的生活。經(jīng)過朋友介紹，她選擇在798的一個loft廠房居住。“我們一邊享受著高大空間的敞亮，一邊忍受著物業(yè)的不方便。”她回憶那時候說，后來798也越來越商業(yè)化了。

　　去年，小金決定離開798，她在蘋果社區(qū)買了一套二手Loft，層高5.8米。“雖然沒廠房高，但也可以做些小創(chuàng)意。”她說，戶型面積為160多平米，是東南北三面采光的，戶型設(shè)計是3室兩廳兩衛(wèi)，原來的房東買了也沒有入住，一直是毛坯房。

　　由于小金不跟老人一起住，所以一層原本設(shè)計為給老人孩子的臥室，她將其隔斷出一個小的衣帽間和小客臥，這樣不僅梳妝打扮好出門更方便，朋友來了，也能將就住一下。同時，她還將廚房改成開放式，增加了酒吧臺，三面采光的一層更加開闊。

　　由于喜歡廠房的感覺，所以地面沒鋪瓷磚或地板，直接用水泥地面處理，墻面顏色也保持跟地面色系一樣，用簡單的涂料處理。沙發(fā)的色澤和款式每個都不相同，沖擊力很大，也有一種混搭的魅力。客廳挑空處理，有一面墻是高至天花板的書架，起到了很好的裝飾作用。

　　一層很酷，二樓有溫馨的感覺。兩個臥室之間是一個半開放的書房，墻面貼了感覺溫馨的壁紙臥室是田園和歐式混搭風(fēng)格，不僅舒適，還有別墅的品質(zhì)感。

　　“最開始喜歡Loft是因為特別，現(xiàn)在喜歡是為將來住別墅做準(zhǔn)備。”小金調(diào)侃道。

　　- 購買提示

　　先看項目再看產(chǎn)品

　　“買房本來就很復(fù)雜，再加上是Loft產(chǎn)品，需要事先了解的事情就更多了。”成功購買了Loft的林先生，經(jīng)常向朋友們講述自己購買Loft的經(jīng)歷。Loft，從最早的概念，到現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商炒作，買房者也經(jīng)歷了從懵懂茫然，到摸清頭緒的過程。購買這種產(chǎn)品，從項目到戶型，都需要格外留意。

　　選擇項目，了解三個方面

　　首先，要先了解項目產(chǎn)權(quán)。由于Loft產(chǎn)品對層高有一定要求，所以現(xiàn)在市場上大多數(shù)Loft產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)都是辦公立項或商業(yè)立項，這樣產(chǎn)權(quán)年限就是40年或50年。一般來說，辦公和商業(yè)立項的產(chǎn)品，水電均為商用收費標(biāo)準(zhǔn)，而且沒有市政煤氣入戶。這種情況下，開發(fā)商會建議購房人使用電磁爐來烹調(diào)，加上水電收費標(biāo)準(zhǔn)較民用高，購房人需要計算，常年居住會多產(chǎn)生的生活費用。但現(xiàn)在也有一些項目的開發(fā)商，可以做到將民用水電、市政煤氣引入項目。但產(chǎn)權(quán)還剩多少年，購房人也要多問一句，有的項目拿地時間較早，剩下的年頭并不多了，所以購房之前了解清楚，以免日后心里不舒服。

　　其次，由于現(xiàn)在很多Loft樓盤都會采取“買一層送一層”的方法，這對購房人來說看上去有很大誘惑力。但是，到底值不值，購房人要認(rèn)真算賬。如果周邊項目平層產(chǎn)品均價在10000元/平米左右，那么Loft買一層送一層，均價超過20000元/平米自然就不合適了。有的項目會強調(diào)，按照實際面積銷售，看似價高，但如果綜合周邊同品質(zhì)平層產(chǎn)品，再看是否稀缺及產(chǎn)品質(zhì)量，也許相對就不貴了。

　　最后，也要問清楚，物業(yè)費怎樣收取。因為大多Loft產(chǎn)品都會有買贈的面積，就會多出很多實際面積，這部分面積入住后物業(yè)費如何收取，一定要事先問清，并簽到購房合同中，以避免將來有糾紛。

　　選擇戶型，注意三個要素

　　首先，最重要的當(dāng)然是層高，這是影響舒適度的重要因素。北京市規(guī)委下發(fā)的《容積率指標(biāo)計算規(guī)則》就對此類產(chǎn)品的層高劃了一個分界線，其中規(guī)定：當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；辦公建筑、普通商業(yè)建筑的標(biāo)準(zhǔn)層高則分別是5.5米和6.1米，超出標(biāo)準(zhǔn)的也要雙倍計算建筑面積。也就是住宅立項的Loft，需在4.9米以內(nèi)，而辦公立項和商業(yè)立項的Loft，層高需分別在5.5米和6.1米以內(nèi)，開發(fā)商所承諾的“買一層送一層”才合法有效。

　　其次，要注意Loft戶型的空間。Loft結(jié)構(gòu)與平層的最大區(qū)別是擁有靈活的空間，可以設(shè)計挑空，這樣既節(jié)省了實際空間又可以靈活安排，不受平層的拘泥。

　　再次，要了解誰來做隔層。現(xiàn)在有的項目需要購房人收房后自己來做隔層。所以隔層怎么做，會是一個大問題，因為如果層高4.9米，如何分兩層而不壓抑，是一個技術(shù)性的操作，非專業(yè)人士很難處理得當(dāng)。