期待中的“金九”樓市已注定將以“平淡”收場，不可逆轉(zhuǎn)的“價漲量跌”局面讓眾多期待憑借旺季再“大掘一桶金”的開發(fā)商們“黯然神傷”。伴隨陣陣“秋涼”來襲，“銀十”前景讓人難稱樂觀。綜合協(xié)成機(jī)構(gòu)、亞豪機(jī)構(gòu)、搜房網(wǎng)等研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，北京10月份預(yù)計約有49個項目將陸續(xù)進(jìn)入市場，在放量勢頭依舊不減的情況下，整體銷售價格的“漲”或“跌”，成為了10月樓市的最大看點。

　　●市場●

　　項目扎堆兒入市搶占最后“黃金期”

　　純新盤數(shù)量占四成以上

　　盡管即將過去的9月樓市遭遇了“滑鐵盧”，但是開發(fā)商對10月份依然還是抱有相當(dāng)信心，從預(yù)計入市銷售量上來看，開盤項目延續(xù)了前兩月的集中勢頭，但其最終表現(xiàn)如何還將要接受市場檢驗。據(jù)協(xié)成機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份預(yù)計約有49個項目陸續(xù)進(jìn)入市場。

　　從環(huán)線位置上來看，10月預(yù)計開盤的項目半數(shù)以上位于5環(huán)外區(qū)域，共計26個，占總開盤項目的53%。如香悅四季、望都新地、融景城、遠(yuǎn)洋一方、興盛國際、美立方等項目；四至五環(huán)之間約有11個項目開盤，如大成郡、歐洲公館、公園1872等；三至四環(huán)間有個5項目計劃入市，包括永翌公館、凱德錦繡和首城國際中心三期等；二至三環(huán)間約有4個項目開盤，包括天海大廈、璞瑅A區(qū)；二環(huán)內(nèi)有3個項目入市，包括四合上院和中信城等。

　　從區(qū)域上來看，10月京城樓市北部、南部供應(yīng)量偏低，而東部與西部區(qū)域供應(yīng)量占據(jù)下月預(yù)計開盤項目的主體。朝陽區(qū)將列下月供應(yīng)量第一的位置，共有14個項目計劃入市；通州區(qū)、豐臺區(qū)各6個項目并列第二；海淀區(qū)、順義區(qū)各有5個項目計劃開盤；昌平區(qū)、東城區(qū)、房山區(qū)、石景山區(qū)、西城區(qū)、宣武區(qū)各有2個項目計劃入市；大興區(qū)有1個項目開盤。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理繆培丹認(rèn)為，總的看來10月份的市場供將大于去年同期水平，隨著市場整體“價漲量跌”，價格不斷走高下各項目銷售壓力也不斷加大。雖然9月份市場銷售狀況不甚理想，但開發(fā)商依然希望在今年最后一季度以令人滿意的銷售數(shù)字為2009年完美“收官”，所以開發(fā)商也會抓住包括十一長假在內(nèi)的今年最后一個銷售旺季集中放量。

　　值得注意的是，本月首次開盤的純新盤項目達(dá)20個，約占總開盤項目的40%，這一比重也創(chuàng)下近期純新盤入市數(shù)量新高。不少純新盤的項目，在充分準(zhǔn)備之后也紛紛選擇在10月入市，如紅杉國際公寓、中糧·祥云、融景城等等重點項目赫然在列。

　　“一定程度上來講，10月份已進(jìn)入判斷分水嶺關(guān)鍵時期，成功與否將為年末樓市定調(diào)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為。開發(fā)商加快推出新盤希望能夠規(guī)避風(fēng)險。4月份以來房價過快攀升對于銷量的抑制作用在近期已開始顯現(xiàn)，政策層面對二套房貸的緊縮更制約了部分改善性需求和投資性需求的繼續(xù)釋放，四季度的市場走向難以判斷，大量項目選擇在此時加快推出也是為了搶占今年最后的銷售“黃金期”，搭上旺市“末班車”。

　　●房價●

　　整體房價仍在高位徘徊

　　五環(huán)外項目價格有所松動

　　針對買房人最為關(guān)心的房價問題，綜合各機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以及從目前的市場反饋信息來看，10月樓市整體房價仍在高位徘徊。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前10月份已確定開盤并公布價格的項目，其整體開盤均價達(dá)17154元/平方米，這個價格遠(yuǎn)高于9月已經(jīng)開盤項目的16166元/平方米的整體均價。而統(tǒng)計五環(huán)外項目的整體開盤均價可以發(fā)現(xiàn)，10月即將開盤的五環(huán)外項目整體均價為11818元/平方米，與9月已經(jīng)開盤的五環(huán)外項目整體均價相比，下降了5.3%。

　　“即便降價，也一定是從外圍遠(yuǎn)郊項目先開始出現(xiàn)松動。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，10月價格總體水平處于高位，但五環(huán)外的遠(yuǎn)郊項目卻出現(xiàn)了價格下調(diào)的趨勢，這種高低不均的房價現(xiàn)狀說明，樓市正在進(jìn)入盤整期。一些區(qū)域位置好的項目、一些前期銷售火爆的項目、開發(fā)商資金充足不急于推貨，價格仍然保持堅挺，執(zhí)行高價策略。而那些地段較遠(yuǎn)、或者開發(fā)商急于回款的項目則難以“死扛”，在成交量持續(xù)下滑的現(xiàn)實面前，往往率先“妥協(xié)”，及時落價以快速出貨。

　　●供應(yīng)●

　　普通住宅占據(jù)供應(yīng)主體

　　小戶型供應(yīng)量走勢平穩(wěn)

　　10月即將開盤的49個項目中普通住宅項目共有29個，占比將近6成，多數(shù)項目位于四至六環(huán)之間的區(qū)域，如花澗溪、望都新地、融景城等；公寓類項目15個，多位于五環(huán)以內(nèi)，如歐洲公館、時代帝景、永翌公館等項目；別墅類產(chǎn)品有3個，10月入市的產(chǎn)品類型以聯(lián)排為主，如中糧·祥云國際生活區(qū)、尚東庭等。

　　“本月五環(huán)外項目產(chǎn)品類型豐富，從普通住宅、別墅、公寓、商住樓及花園洋房項目可謂應(yīng)有盡有，像溫哥華森林、珠江拉維小鎮(zhèn)、香悅四季、中國鐵建·原香小鎮(zhèn)、海棠公社、融科·香雪蘭溪、美立方等等，都是近期市場關(guān)注度比較高的樓盤。”繆培丹表示。

　　市場變化顯示，由于過高的房價越來越超過購房者心理預(yù)期，因此不少迫切需要置業(yè)的剛性需求也只能退而求其次，選擇位置更遠(yuǎn)或者總價較低的產(chǎn)品。在需求影響下小戶型產(chǎn)品近階段以來頗為搶手，開發(fā)商也敏銳地把握到這一動態(tài)，在10月份開盤入市的產(chǎn)品中，小戶型項目的入市量走勢平穩(wěn)，49個項目中有21個項目推出小戶型產(chǎn)品，多為55平方米一居、76-86平方米兩居和90平方米小三居面積為主，以及90至100平方米左右的小三居，這種總價低，貸款額也相對較低的戶型產(chǎn)品，對經(jīng)濟(jì)實力有限的自住型購房者來說是不錯的選擇。本版文/邱旸