昨日,深圳市規劃和國土資源委員會通過其網站發布的《2009年1—8月深圳房地產市場分析報告》(以下簡稱《報告》)指出,今年1—8月,各月新建住宅均價分別為每平方米11459元、10770元、10971元、12203元、12550元、14197元、14654元和19368元,房價的快速上漲以及投資需求的出現已直接擠壓了深圳房地產市場的自住需求。

　　深圳市房地產研究中心副主任王鋒在《報告》中分析認為,房價較快上漲的局面將會得到有效的控制,并且有望向下調整。

　　新房均價直逼2萬元

　　《報告》指出,2009年1—8月深圳新建商品房銷售面積525.06萬平方米,同比增加132.63%。其中,商品住宅銷售面積492.86萬平方米,同比增加138.24%,與去年全年的成交水平相比增加了35%。同期,90平方米以內住宅銷售套數為36987套,占全市銷售規模的比重為70.52%,高于2007和2008年的50.56%、68.13%。

　　不過,按照深圳房地產信息系統統計,2009年1—8月,各月新建商品住宅在2月以來連續上漲,從每平方米10770元上漲至8月的19368元,半年左右上漲將近9000元。

　　據《報告》分析,8月份,90平方米以下的住房價格為12614.41元/平方米,環比上漲4.93%；90—144平方米的住房價格為13782.94元/平方米,環比上漲13.10%；144平方米以下的住房價格為32094.34元/平方米,環比上漲53.48%。由于90平方米以上住宅銷售面積占全市銷售面積的比重達到了50%,因此8月份房價上漲主要是由大戶型住宅入市帶動的。

　　二手房成交量超去年2倍

　　《報告》中指出,2009年1—8月,深圳二手住房成交面積為721.82萬平方米,同比增加214.99%,超過去年全年350.93萬平方米成交總量的兩倍。今年以來,二手住宅的交易面積遠遠超過了新建商品住宅,二者比例為1.46:1,相對于2008年的0.9:1,該比例增加明顯。8月份二手房交易也出現回落跡象。

　　90平米以下住房銷售驟降

　　《報告》分析認為,今年4月份以來,深圳商品住房價格出現了較快上漲的趨勢,這種上漲較大程度上是由于寬松的貨幣政策和投資需求大量入市所致。

　　一方面,大規模的信貸投放造成了市場對于未來通貨膨脹的普遍預期,而購房置業則是抵御通貨膨脹的最佳選擇。另一方面,投資性需求重新抬頭,并呈現不斷蔓延之勢。今年以來,優惠的按揭貸款政策和稅收政策并沒有被嚴格地界定在“鼓勵自住性住房需求”上,深圳各大商業銀行對于二套及以上住房的貸款標準是很寬松的,近幾個月,更具投資價值的中大戶型住房價格快速上漲也充分地說明了這一點。

　　“目前,房價的快速上漲以及投資需求的出現對深圳房地產市場的直接影響就是對自住需求的擠壓。二手房交易規模的放量增長以及90平方米以下住房銷售規模迅速回落就是有力的證據。”

　　《報告》中指出,近3個月,深圳90平方米以下住房銷售套數環比回落分別為6.3%、11.45%和46.54%,回落幅度逐月加大。占市場主體的自住需求的回落將導致了市場總需求的下降:8月份,深圳商品住房銷售規模回落到了36.1萬平方米,僅相當于1—7月平均水平的一半,與2008年的月平均水平相當。

　　房價較快上漲將被有效控制

　　《報告》分析指出,房地產市場走勢受資金供給面的影響比較大。由于調整信貸投放結構,保證實體經濟資金支持將是未來貨幣政策的著眼點,投向房地產市場的信貸資金將會受到嚴格的用途審查和規模控制。因此,支撐未來房價上漲的資金面將會受到削弱。

　　另外,決定房價走勢的主要因素還是銷售規模。如果代表市場有效需求(特別是自住需求)的住房銷售規模無法穩定或繼續回落,房價上漲是不可持續的。當前銷售規模回落和自住需求重新受到擠壓將是未來房價不可能再度快速上漲的重要理由。

　　據了解,針對當前住房供應存在緊張的預期,以及部分開發商“捂盤惜售”的違規行為,監管層除了加大對“囤地、囤房”的打擊力度外,還要加快未來一段時間內商品房的批準預售工作,增加短期內市場供應規模,以引導市場預期和平抑市場價格。

　　《報告》總結指出,隨著監管機構加大對投資需求、違規信貸資金入市的監管力度,加上未來住房供應的增加,以及二手房市場對住房需求的有效分流,房價較快上漲的局面將會得到有效的控制,并且有望向下調整。 (記者/馬芳)