昨日下午拍賣的長風(fēng)6B、7C地塊，共有69家房地產(chǎn)公司參與，其中包括眾多一線開發(fā)商，最終中海地產(chǎn)以70.06億元奪下了長風(fēng)地塊，平均樓板價為22409.3元/平方米，溢價率達(dá)129%。長風(fēng)地塊6B、7C地塊一舉奪下“中國地王”稱號。但在懂地產(chǎn)的專業(yè)人士眼中，上述地塊的熱拍僅僅是“好事者”的熱鬧。真正值得關(guān)注的，是本月28日截止提交競買申請的商辦綜合用地——徐匯濱江地塊。

　　“兩幅土地(長風(fēng)地塊及徐匯濱江地塊)的起拍價，便說明了其在政府心目中的地位高下。”方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)地產(chǎn)咨詢經(jīng)理趙豫川說，徐匯濱江的土地底價其實比長風(fēng)地塊高得多，因而具有更高的價值。只是因為商辦綜合用地的開發(fā)難度太大，只有少數(shù)開發(fā)商才具備開發(fā)能力，才導(dǎo)致徐匯濱江地塊的推出沒有長風(fēng)地塊轟動。

　　“如果徐匯濱江供應(yīng)的不是商辦用地，而是住宅用地，今年出產(chǎn)的上海‘地王’可能全部會在徐匯濱江。”在徐匯濱江區(qū)域開發(fā)恒盛·尚海灣項目的上海鑫泰房地產(chǎn)公司營運總監(jiān)李旻說。

　　此前，徐匯區(qū)宣傳部副部長周堅曾介紹說，徐匯從2003年起決定終結(jié)“地源-房源-商源-稅源-財源”的“土地經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展模式，特別是世博園周邊、沿黃浦江從盧浦大橋到徐浦大橋的濱江地段的8.7平方公里的黃金地段，更是頂住了建“豪宅”的巨大誘惑，代之以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的發(fā)展模式。這使得徐匯濱江的住宅用地更加稀有，也更加“撩人”。

　　世博會引鳳

　　事實上，徐匯濱江的開發(fā)規(guī)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上海其他區(qū)域。能在徐匯濱江取得房地產(chǎn)項目的公司，全都是全國一線的地產(chǎn)巨頭：中海、綠地、恒盛地產(chǎn)、民航華東局、上實……名字一個比一個響亮。

　　尤其是今年4、5月份，綠地以12億元獲得徐匯船廠路地塊的同時，更是贏得了“熊市地王”的聲譽。在土地市場普遍不被看好的時候，綠地敢于在徐匯濱江大手筆出手，被認(rèn)為主要是為了能讓開發(fā)的項目看到世博會。

　　綠地集團(tuán)內(nèi)部人士透露，船廠路地塊的投資將達(dá)到30億元以上。建成之后將成為徐匯區(qū)濱江地標(biāo)性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目，由兩棟高層寫字樓為主體和三層商業(yè)休閑購物街組成，建成后將打通整個徐家匯與濱江之間的商業(yè)部分，將整個徐家匯商圈連成一片。

　　而在船廠路地塊，新拍賣的龍華路1960號地塊也已經(jīng)被規(guī)劃圍繞地鐵7號線和12號線的換乘樞紐浦江南浦站，建成具有商業(yè)購物、辦公居住等多重功能的核心CBD，會是上海最熱鬧的一個去處。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在浦江南浦站CBD建成后，徐匯濱江和徐家匯核心商業(yè)圈將趨于融合，最終形成一個輻射盧灣、黃浦、浦東、徐匯、閔行、松江六大區(qū)域的超大規(guī)模商業(yè)片區(qū)。除了徐家匯的傳統(tǒng)消費、餐飲、娛樂等功能外，還擴(kuò)增了辦公、旅游、航空、科技等多重功能，進(jìn)一步提升徐家匯的吸引力。

　　中共上海市徐匯區(qū)委書記、區(qū)人大常委會主任茅明貴在今年4月份的一次講話中，明確徐匯濱江是徐匯今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重頭，已花費巨資改變?yōu)I江的面貌。

　　在上述講話發(fā)表的同時，上海徐匯濱江投資有限公司已經(jīng)悄悄開始對徐匯濱江公共開放空間綜合環(huán)境建設(shè)工程項目位進(jìn)行施工，將這個浦江之濱最后一片處女地，建成為黃浦江兩岸綜合開發(fā)計劃的重要組成部分。其中，位于東安路附近的一期東段建筑，是整個徐匯濱江公共開放空間綜合環(huán)境建設(shè)工程中最重要的節(jié)點。項目總建筑面積43484平方米，采用“慢生活”的設(shè)計，詮釋黃浦江濱江建筑的特質(zhì)。

　　同期，民航華東管理局也正式宣布參與開發(fā)徐匯濱江。該局投資20多億元，在徐匯當(dāng)?shù)爻闪⒁患翼椖抗�司，開發(fā)高檔酒店、寫字樓、商業(yè)市場等諸多房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，為大飛機作配套。

　　因為世博會而對徐匯濱江區(qū)域產(chǎn)生濃厚興趣的大地產(chǎn)商，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止內(nèi)地公司。在今年3月的徐匯濱江土地推介會上，和黃、新鴻基地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)、信德集團(tuán)和嘉華集團(tuán)等多家港資地產(chǎn)巨頭紛紛出席，希望能獲得徐匯濱江地塊的最新信息。境外媒體更一度把徐匯濱江區(qū)域稱為“上海世博會園區(qū)”。世博會正在為徐匯濱江引來更多的“鳳凰”。

　　16倍的房價增長

　　“我不得不佩服我的老板。他的眼光和思路非常人可比。”恒盛·尚海灣的營運負(fù)責(zé)人李旻感嘆，在恒盛接手徐匯濱江板塊時，幾乎沒有任何人想到，世博會會讓徐匯濱江產(chǎn)生如此巨大的改變——成為徐家匯的延伸、大規(guī)模建立濱江綠化帶、引入大飛機配套項目。但意識超前的恒盛地產(chǎn)顯然更清楚，徐匯濱江對整個上海的重大意義，趁其他公司猶豫未絕之時，搶先購得大片土地，開發(fā)總面積近80余萬平方米的城市綜合體。

　　如今，上海市中心總建筑面積多達(dá)80余萬平方米的大片地塊在土地市場早已絕跡，徐匯區(qū)政府對濱江的保護(hù)性開發(fā)政策，更使得臨水濱江的住宅用地極為稀有。

　　“即使是具有住宅用途的綜合地塊，住宅部分也多數(shù)不是靠江的，能否看到江景更是未知數(shù)。”方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)地產(chǎn)咨詢經(jīng)理趙豫川說。恒盛地產(chǎn)當(dāng)年的超前意識和膽識正在為它們迎來豐厚的回報。

　　“世博會提升徐匯濱江土地價值的作用顯而易見。”中海地產(chǎn)上海公司曾經(jīng)負(fù)責(zé)中海瀛臺項目的一位營銷經(jīng)理感嘆。事實上，自中海瀛臺在徐匯濱江首度公開以來，一直是受購房者熱捧的明星項目，樓盤價格也一再上升。中海地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，開盤前從沒有想過中海瀛臺會如此熱銷，也沒有想到會賣到現(xiàn)在這樣高的房價。

　　在徐匯濱江附近開了8年房屋中介店的地產(chǎn)老板更是感嘆，徐匯濱江的房屋升值幅度，要比上海大多數(shù)板塊都要高。2002年時，當(dāng)?shù)刈钪�名樓盤——盛大花園最貴房源的售價在5000多元/平方米。而現(xiàn)在位于徐匯濱江的尚海灣即將推出它們南區(qū)“樓皇”產(chǎn)品——“江鉆”，預(yù)計售價將超過88000元/平方米。七年時間，房價整整漲了16倍以上。而上海目前大多數(shù)區(qū)域2002年以來的房屋升值幅度僅僅只有5～7倍。

　　徐匯濱江8年時間城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展帶來的巨大改變，讓參與其中的開發(fā)商獲益良多。但是，在很多業(yè)內(nèi)人士眼里，整個徐匯濱江的價值提升過程相當(dāng)漫長，目前僅僅是開始。對有志進(jìn)入該區(qū)域的開發(fā)商來說，任何時間在上述板塊買地都是好機會。 (楊羚強)