縱觀09年上半年，成都樓市經(jīng)過半年的沖刺，項目的價格、成交量、土地供應(yīng)等多方面都已經(jīng)創(chuàng)下或接近了歷史最高點。雖然房地產(chǎn)市場長期看好，但從7月開始，市場調(diào)整已經(jīng)初露端倪。隨著秋交會的到來，成都樓市的房價會不會發(fā)生調(diào)整變化？哪些物業(yè)是當(dāng)前最受購房者歡迎的類型？只有掌握這些最新變化，才能為開發(fā)商制訂營銷策略提供借鑒，為購房者買房提供指導(dǎo)。本期，御風(fēng)行和星彥地產(chǎn)專門針對這些問題奉上專業(yè)的分析。

　　開發(fā)商重新重視產(chǎn)品定位

　　御風(fēng)行觀點

　　A近期，新推土地和新推項目容積率開始下降；B 09年，開發(fā)商更重視產(chǎn)品定位與差異化策略；C 未來，住宅的精細(xì)化設(shè)計將更出彩；D 精裝房將成為開發(fā)商增加產(chǎn)品亮點和利潤的一個重要方向；E 節(jié)能性和舒適性建筑越來越受重視；F 成都樓市從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。

　　不論是從最近幾輪的土地拍賣指標(biāo)來看，還是從我們了解到的部分開發(fā)商的新推項目來看，在有意無意之間，我們發(fā)現(xiàn)成交項目的容積率指標(biāo)仿佛逐步在跌落？這是否意味著改善性住房的覺醒？

　　在2007年，大多數(shù)開發(fā)商是不用仔細(xì)考慮項目定位問題的。進(jìn)入2008年，一切變得不同，市場走向另一個極端，開發(fā)商開始重新重視產(chǎn)品定位，重新重視差異化策略。2009年，雖然市場日漸回暖，但開發(fā)商再也不敢掉以輕心，御風(fēng)行2009年上半年接了好幾個新項目，與同行交流時，大家都有同感：“今年開發(fā)商比以前更重視項目定位。”既然開發(fā)商變得更加冷靜，我們有可能預(yù)見到下半年以至未來1-2年出現(xiàn)的好作品趨勢：一，住宅的精細(xì)化設(shè)計會更加出彩：追求套型結(jié)構(gòu)的合理配置、功能空間的靈活多變、廚衛(wèi)空間的人性化設(shè)計、追求居住空間的舒適性；二，精裝修住宅成為不可或缺的一部分：隨著中小套型房屋的增多，初裝修、精裝修、菜單式裝修會越來越多，精裝房會成為開發(fā)商增加產(chǎn)品亮點、增加利潤點的一個重要方向；三，節(jié)能技術(shù)、綠色建筑會受到更大重視：保溫建筑、地源熱泵系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等將成為標(biāo)準(zhǔn)配置；四，舒適性建筑重新受到重視：多層項目，多層帶電梯的項目、小高層，甚至是板式小高層會重新?lián)屨家欢ǖ氖袌龇蓊~；當(dāng)然，這類建筑在減少容積率和增加配置的同時，價格肯定會上漲。

　　主題公園地產(chǎn)成樓市新寵兒

　　星彥觀點

　　A置信·國色天鄉(xiāng)火爆的旅游帶動了成都地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)；B 成都主題公園地產(chǎn)方興未艾，旅游與地產(chǎn)相結(jié)合的開發(fā)模式將被更多開發(fā)商所借用；C 成都的主題公園地產(chǎn)項目都取得了不錯的銷售業(yè)績；D 成都樓盤的競爭已不僅僅停留在價格的競爭上；E 成都樓市進(jìn)入多元化發(fā)展時代 。

　　主題公園地產(chǎn)是指跟主題公園相關(guān)的地產(chǎn)項目，它包括主題公園在內(nèi)，集旅游、娛樂、自然、人文、居住和商業(yè)為一體。深圳的歡樂谷、珠海的神秘島、青島的極地海洋世界等等；隨著主題公園帶動旅游業(yè)的發(fā)展，將主題公園和旅游地產(chǎn)相結(jié)合的開發(fā)概念成為樓市新寵兒。

　　成都的主題公園地產(chǎn)始于置信·國色天鄉(xiāng)，火爆的旅游帶動了地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。目前，成都形成了四大主題地產(chǎn)項目有城西北的成都華僑城、天府新城的極地海洋世界、城北的保利·公園198和溫江的國色天鄉(xiāng)項目。從目前發(fā)展態(tài)勢來看，主題公園地產(chǎn)呈方興未艾之勢，國奧投資將在雙流北部新城建設(shè)國奧村、保利石象湖項目和花樣年郫縣望叢祠項目等，這種開發(fā)模式為更多的開發(fā)商所借用。置信的國色天鄉(xiāng)·鷺湖宮、成都華僑城、保利·公園198和新鴻基·悅城等項目，分別借勢國色天鄉(xiāng)、歡樂谷、198公園和極地海洋世界，其樓盤銷售都取得了不錯的業(yè)績。這些項目的熱銷說明，目前，成都樓市各項目之間的競爭已不僅僅停留在價格的競爭方面，購房者更注重未來的居住品質(zhì)和未來的生活環(huán)境，這也是主題公園地產(chǎn)熱銷的主要原因。

　　目前成都樓市進(jìn)入了多元化發(fā)展時代，這樣可以降低單一投資帶來的投資風(fēng)險，獲得穩(wěn)定的投資收益。“休閑”本就是成都的城市特點，近郊旅游成為一大熱點，這為項目帶來極大人氣，也帶來了不少準(zhǔn)客戶……這些都是主題公園地產(chǎn)在成都快速發(fā)展的重要因素。

　　隨著信貸緊縮消息傳出，消費者觀望情緒彌漫，樓市或?qū)⒃俅纬霈F(xiàn)買賣雙方博弈的膠著局面，前期快速上升的房價在未來一段時間調(diào)整的可能性較大。——中原地產(chǎn)

　　據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至6月，成都市商品住宅均價已經(jīng)達(dá)到了5897元/m2，已經(jīng)接近07年的最高水平。很多樓盤的售價甚至超過了07年；而這一過程僅僅只用了不到半年的時間。縱觀09年上半年，成都樓市經(jīng)過半年的沖刺，項目的價格、成交量、土地供應(yīng)等多方面都已經(jīng)創(chuàng)下或接近了歷史最高點。雖然房地產(chǎn)市場長期看好，但此前幾個月過快的暴漲顯然已經(jīng)透支市場基本需求，市場“剎車效應(yīng)”不得不提前顯現(xiàn)。其實，從七月開始市場調(diào)整已經(jīng)初露端倪，成都樓市成交量連續(xù)上揚的勢頭被遏制，周成交量出現(xiàn)寬幅振蕩。短短四五個月時間，如此之大的上漲幅度，即使從投資客層面分析，“觸頂”的風(fēng)險顧忌也會導(dǎo)致成交量緊縮。而對于以自住為目的，相對低收入的剛性需求買家來說，隨著房價的不斷攀升，進(jìn)入門檻越來越高的同時，也與他們支付能力的距離越來越遠(yuǎn)。

　　樓市需要盤整，否則這樣的上升趨勢肯定會出問題。隨著信貸緊縮的消息傳出，消費者的觀望情緒開始彌漫，樓市或?qū)⒃俅纬霈F(xiàn)買賣雙方博弈的膠著局面；前期快速上升的房價在未來一段時間調(diào)整的可能性較大。近期由于房地產(chǎn)與股市過從甚密，上周房地產(chǎn)板塊的持續(xù)走弱，已經(jīng)標(biāo)志著機(jī)構(gòu)大舉撤出房產(chǎn)板塊。因此，雖然樓市長期發(fā)展依然向好，但是短期內(nèi)風(fēng)險已現(xiàn)，樓市進(jìn)入調(diào)整期。（成都房產(chǎn)報道）