一手房雖然價(jià)量高漲,但是二手房卻沒(méi)那么樂(lè)觀。根據(jù)市國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)每日成交初步統(tǒng)計(jì),深圳的二手住宅成交量已經(jīng)連續(xù)五周出現(xiàn)下滑。而近期,也出現(xiàn)多宗業(yè)主降價(jià)放盤(pán)的情況,二手房市場(chǎng)一直被看做是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表,連續(xù)五周的量跌,盡管也是因?yàn)槭艿椒績(jī)r(jià)的高位運(yùn)行和“二套房貸”政策等原因的影響,但是也不免引發(fā)人們的擔(dān)心,這是否又是樓市下跌的訊號(hào),是否深圳樓市的拐點(diǎn)又將到來(lái)?

　　降價(jià)降的是“放盤(pán)價(jià)”

　　世聯(lián)地產(chǎn)深圳市場(chǎng)周報(bào)顯示,今年第34周(8月17日—8月23日)二手房市場(chǎng)共成交3003套,與前周相比有小幅下滑,環(huán)比下降1.9%。至23日,深圳的二手房已經(jīng)是從今年第29周成交3610套的高位以來(lái),連續(xù)下降的第五周。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的出臺(tái)都有滯后性,一般在成交量之后的一段時(shí)間才能被統(tǒng)計(jì)出來(lái)。然而,這并不能組織對(duì)于二手房量降的整體判斷。。

　　數(shù)據(jù)顯示,近一個(gè)月來(lái),深圳一、二手房的成交量差距呈縮小態(tài)勢(shì)。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)的監(jiān)測(cè),從前8周的成交比較來(lái)看,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)一、二手房總成交量自第27周以來(lái)總體呈下降趨勢(shì)。

　　記者在八卦嶺片區(qū)中介地鋪采訪(fǎng)時(shí),也有中介人員表示,現(xiàn)在業(yè)主可能“心態(tài)比較好了”,所以放盤(pán)價(jià)也不會(huì)咬得那么死,如果有需要的話(huà),可以跟業(yè)主議價(jià)。

　　“在南山,業(yè)主主動(dòng)降價(jià)的還不太多,但議價(jià)空間明顯變大。”中原地產(chǎn)南山區(qū)總監(jiān)王良英在此前的一次采訪(fǎng)中表示,最近成交量下滑劇烈,其所負(fù)責(zé)的區(qū)域截至24日,比7月份成交量下滑了三成,而7月份本身已經(jīng)比6月份下滑了兩成。在這種狀況下,業(yè)主的賣(mài)房心態(tài)的確出現(xiàn)了明顯松動(dòng)。

　　對(duì)于連續(xù)五周的量跌,世華地產(chǎn)研究中心總監(jiān)肖小平告訴記者,業(yè)主降低價(jià)格放盤(pán)的事情是有的,但是業(yè)主所降低的“價(jià)”并不是成交價(jià)格,而是所謂的放盤(pán)價(jià)也就是所謂的“掛盤(pán)價(jià)”。“這樣的降價(jià)雖然很可能看起來(lái)比起之前的價(jià)格是降了,但是實(shí)際上仍然在成交價(jià)以上,事實(shí)上成交價(jià)一直是在上漲的”。

　　市民購(gòu)買(mǎi)心理受影響

　　經(jīng)歷了年底房?jī)r(jià)的低谷,在整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較差的情況下,深圳的房地產(chǎn)在今年上半年的集中爆發(fā)是任誰(shuí)都沒(méi)有想到的。然而這樣大起大落的局面之下,必然會(huì)造成兩個(gè)客觀事實(shí),一是一部分剛性需求得到了釋放,二是部分泡沫也被擠出去,而留守下來(lái)的物業(yè)持有者,必定是更能夠承受風(fēng)險(xiǎn)的人。

　　8月成交量的走低,在肖小平看來(lái),一是樓價(jià)已經(jīng)超過(guò)了購(gòu)房者的心理預(yù)期。記者了解到,在成交量不斷降低的同時(shí),二手房的成交均價(jià)也是一路走高。即使是被因?yàn)閮r(jià)格較實(shí)在被普遍關(guān)注而成交量活躍的南山前海片區(qū)成交均價(jià)也在每平方米1.5萬(wàn)元以上,與去年低谷時(shí)期的價(jià)格相比,漲幅明顯。

　　“有了去年的經(jīng)驗(yàn),現(xiàn)在的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)都有自己的判斷,如果房?jī)r(jià)實(shí)在太過(guò)離譜,購(gòu)買(mǎi)意識(shí)肯定降低,但是這不是說(shuō)購(gòu)買(mǎi)力降低,實(shí)際上深圳一直是處于供大于求的情況,市民的購(gòu)買(mǎi)力一直很旺盛”。

　　肖小平認(rèn)為,二套房貸受限的風(fēng)聲傳出也對(duì)購(gòu)房者的心理起到了極大的影響,“現(xiàn)在來(lái)說(shuō),我們不是要討論購(gòu)買(mǎi)力問(wèn)題,而是討論購(gòu)買(mǎi)心態(tài)的問(wèn)題”。

　　“其實(shí)在我們看來(lái),二套房的政策還不是那么恐怖,但是它非常影響消費(fèi)者的心理,他們對(duì)于未來(lái)出現(xiàn)的新政策心存擔(dān)憂(yōu),因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)很難說(shuō)清楚起伏,搞不好一個(gè)政策出臺(tái)就會(huì)造成很大的變化”,王良英告訴記者,“從整個(gè)片區(qū)來(lái)看,現(xiàn)在還是比較平穩(wěn),量跌也比較正常,因?yàn)橐酝�的這個(gè)時(shí)候,第三季度也是個(gè)傳統(tǒng)淡季,尤其在今年,上半年的成交活躍消耗了一部分的剛性需求,那么現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲,使得一些不是非常必要的需求可能處于觀望狀態(tài)了”。

　　“量跌價(jià)升將延續(xù)到國(guó)慶后”

　　日前,深圳萬(wàn)科股份有限公司董事長(zhǎng)王石在自己的新書(shū)讀者見(jiàn)面會(huì)上表示,盡管今年以來(lái)國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)有一定程度的上漲,但中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有達(dá)到拐點(diǎn)。

　　王良英認(rèn)為,所謂拐點(diǎn)是指轉(zhuǎn)頭往下,但是現(xiàn)在只是量少了,不是沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力,很多素質(zhì)比較好的樓盤(pán)成交量還是比較活躍,這并不能說(shuō)明是拐點(diǎn)到來(lái)。而與王良英的觀點(diǎn)相似,不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,三季度盡管集體出現(xiàn)成交量下跌的現(xiàn)象,但房?jī)r(jià)將維持高位甚至稍微上漲。這種“量跌價(jià)升”的情況將延續(xù)到國(guó)慶之后,屆時(shí)如果政策風(fēng)向繼續(xù)收緊,成交量繼續(xù)下跌,房?jī)r(jià)才可能階段性見(jiàn)頂,樓市才可能出現(xiàn)拐點(diǎn)。

　　有地鋪中介人員笑談?wù)f,議論樓市走低,把等錢(qián)用的、扛不住的都擠出去了,而扛到現(xiàn)在的,都還是比較有實(shí)力的業(yè)主,量跌對(duì)于他們來(lái)說(shuō)沒(méi)有那么大的影響。

　　二手樓的價(jià)量是新盤(pán)的參考。在新盤(pán)方面,有報(bào)道稱(chēng),近期深圳多個(gè)新盤(pán)或在售樓盤(pán)都開(kāi)始了“變相降價(jià)”。雖然市場(chǎng)現(xiàn)在尚未構(gòu)成“促銷(xiāo)潮”,業(yè)內(nèi)人士表示已顯現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的擔(dān)憂(yōu),部分供應(yīng)量大的片區(qū)已面臨打折甚至降價(jià)的壓力。

　　對(duì)于接下來(lái)樓市的走勢(shì),肖小平也認(rèn)為,因?yàn)閯傂孕枨蟮臏p小,接下來(lái)可能量會(huì)變得更淡,但是在價(jià)格上,很有可能會(huì)保持平穩(wěn)略有升幅。

　　“快進(jìn)快出、短線(xiàn)炒房者我的建議是暫時(shí)不要考慮,因?yàn)楹苡锌赡軙?huì)失掉預(yù)算。但是如果是準(zhǔn)備買(mǎi)來(lái)自住或者長(zhǎng)線(xiàn)投資的話(huà),現(xiàn)在還是可以來(lái)考慮選擇高品質(zhì)樓盤(pán)”,王良英說(shuō)。（本報(bào)記者蘇妮 ）