DTZ戴德梁行綜合住宅服務

　　8月底和9月深圳將出讓5塊居住用地，總建筑面積達49.27萬平方米，是自今年6月政府集中推出5塊居住用地以來，再次密集推居住用地。

　　另一方面，8月住宅市場的推盤節奏有所放緩，截至8月25日，住宅的批準預售面積只有7月的33%，全市開盤及加推的樓盤也與7月相當，預計18個左右，可見近期二套房貸收緊及成交回落對開發商的推盤信心造成一定影響。

　　高品質豪宅

　　受市場追捧

　　豪宅熱銷拉升房價營銷推廣力度增強

　　近期市場呈現“價漲量跌”趨勢，成交量在房價攀升的壓力下有所回落，截至8月25日，全市新房成交量32.86萬平方米，環比7月同期下跌27.30%。8月日均成交量140套，比7月減少37套。主要原因在于房價上漲擠出部分自住需求，部分置業者已選擇觀望；另一方面，二套房貸收緊使部分投資需求止步；此外，8月是傳統的銷售淡季，不少開發商會放慢推盤節奏，等待“金九銀十”的好時機出貨。

　　市場這邊廂成交回落，那邊廂豪宅成交一路走紅，成為近期樓市一大特色。大戶型豪宅備受置業者青睞，特別是擁有優美自然風光或優越地理位置等稀缺資源再加上品牌開發商開發的高端產品，更是受追捧，高品質豪宅熱銷不斷。如鹽田的天麓，坐擁東部華僑城及大梅沙的豐富自然資源及旅游資源，8月初推出的聯排、雙拼和疊拼別墅及洋房一直熱銷，目前銷量穩居全市前三甲；南山純水岸七期因擁有成熟的片區氛圍及戶戶朝南、南北通透的高品質產品設計，8月初推出的純復式大宅也出現開盤熱銷場面，首批已售出八成；羅湖的高層豪宅幸福里憑借位處蔡屋圍金融中心的優越位置及華潤萬象城的高品質商業配套，一直受市場高度關注，本月成交達115套。此三大豪宅均由品牌開發商開發，具備較好的品質保證，也是其熱銷的原因之一。此外，深業紫鱗山、中信紅樹灣、觀湖園、御峰園、振業城、水榭山等豪宅在8月的成交均不比普通住宅遜色。

　　目前豪宅市場的走紅，除產品造就外，宏觀經濟環境是不可或缺因素，實體經濟未完全恢復及對通貨膨脹的預期，使部分財富投向保值性較強的房產，從而帶熱豪宅市場。

　　豪宅熱銷拉升房價

　　豪宅走俏、普通住宅成交減少使近期房價被大幅拉升，至8月25日全市8月房價達19068元／平方米，環比7月上漲20%，但此價格并不代表大部分住宅的價格，更多是由個別豪宅成交拉升的結果。

　　在各區中，本月只有寶安房價環比下跌，其它區域均呈上漲趨勢，高端豪宅熱銷帶動了部分區域房價大幅攀升，天麓8月推出的洋房35000元／平方米起價、聯排別墅5萬～6萬元／平方米，余下的獨立別墅均價13萬～14萬元／平方米，雙拼別墅起價7萬元／平方米，其成交使鹽田8月的房價環比上漲104%；純水岸七期的純復式大宅均價5.5萬元／平方米成交，推動南山房價環比上漲35%；幸福里以4萬元／平方米均價入市，也帶動羅湖房價環比上漲27%。此外，紫鱗山、十二橡樹莊園、瓏園等豪宅成交使龍崗、福田的房價分別上漲20%和15%，唯寶安因為7月豪宅成交已大幅拉升該區房價，故本月有所回落。

　　普通住宅方面，出于對當前樓市的信心及在售供應有限，不少在售樓盤的價格都較堅挺，新開樓盤定價也相對提高，這也成為推動當前房價上漲的原因之一。

　　營銷推廣力度增強

　　以銷售為主導的營銷推廣增強也是近期樓市的一個特色。上半年樓市回暖加強了開發商的信心，8月樓盤的促銷優惠明顯減少；另一方面，由于資金鏈得到緩和，加上成交回落，部分樓盤加強了營銷推廣力度。

　　8月推廣活動明顯增多，特別是針對新產品發布的活動，但均以中小型為主，如金地上塘道的“精英置業大講堂”及股市論壇，萬科里程的“愛音樂愛里城”飛揚2009音樂節，振業城的啤酒節、盆菜節、名車試乘試駕活動、藍郡的“心肝寶貝”劇組明星見面會，花郡舉辦針對年輕人的“這個七夕找自己”等活動均是針對蓄客、開盤、加推及產品展示等營銷節點的。當中較大型的推廣當數十二橡樹莊園為新品發布舉辦的“印象莊園”大型歌舞匯演及萬科東海岸為9月推壓軸單位而舉辦的“萬科藍色奢享之旅”、十五 的“叩訪心靈的禪定”主題新聞發布會邀請蔡琴做嘉賓為項目鋪墊宣傳。各式營銷活動為傳統的銷售淡季帶來一些生色，但對市場整體銷售推動有限。