案例——

　　首位申購者的尷尬困境

　　8月14日，昆明子君村經適房一期銷售正式結束。自4月7日銷售以來，歷時4個多月，昆明市房管局共安排了5287戶低收入家庭購房。然而，截至銷售的最后一日，子君村一期共5300套經適房，僅售出2510余戶。除少數想購蒜村經適房的申購者外，仍有近半數低收入家庭放棄購房。

　　申請購房者洪澤，是5287戶申購群體的首位申購者，由于放棄購房，他成為媒體爭相采訪的“熱點人物”。

　　洪澤排在首位，代表著兩層意思：他數在5287戶申購者中，家庭條件最為困難，最需要房子；他擁有最優先的選擇權，可挑選自己最為中意的房子。

　　然而，最終他還是放棄了。

　　“為了獲得購買經適房的資格，我從2006年起就開始申請。在此期間，我在昆陽父母家和昆明間已往返奔波過了無數次。在得知自己有購經適房資格的那一刻，我高興得簡直要跳了起來。但是在了解到子君村經適房的售價和付款方式后，我的心情又跌到了谷底。”

　　洪澤很沮喪：“我的放棄是無奈之舉,但也是理性的，以我的經濟狀況，首付還能想辦法解決，但明年竣工交房時要一次性付清40%的尾款，實在是有心無力了。”

　　2006年10月31日，昆明經濟適用房第一次面向社會開始申購。這個時候的洪澤，迫不及待地沖到昆明，在當時只是搭起來的一個棚子下，拿到了他的經濟適用房購買申請表。

　　洪澤年輕時被單位開除，后來每月只能靠低保度日。他一家四口和年事已高的二老6個人擠在昆陽老家20多平方米的房子里。洪澤本來已經申請了廉租房，然而就在快批下來時，原單位恢復了洪澤的正式職工身份。洪澤按月領取1000多元的退休金，一下子失去了低保身份，廉租房申請無望。聽說昆明要建經濟適用房后，洪澤覺得天無絕人之路，自己還是有希望買得起房子。

　　兩年間，洪澤在昆陽、昆明之間來來回回地蓋章、交表、看公示不下20次，每一次夫妻倆都要花48元的路費，妻子為了取得低收入證明三下尋甸蓋章，車票花了500多元。洪澤說，幾年下來，光是路費就已經花掉了上千元。

　　為了解經適房最新政策，洪澤還堅持看報。然而，去年11月，洪澤最后一次到昆明查看購房名單是否公示時，聽說經適房不能貸款的消息，這讓他徹底喪失了信心——對之前幾乎沒有積蓄的他來說，一次性付清十幾萬的房款是不可能的。之后他再不關注經適房的消息，就連自己是所有購房者中的第一個，也是別人告訴他的。

　　售房那天，洪澤雖然知道正式售房時間，卻沒打算來，后來是售房處的工作人員打電話給他說，“即便不買也可以來看看，湊湊熱鬧。”于是洪澤和妻子7點半從家出發，10點到了售房處。他告訴銷售人員自己期望的房型是2室2廳，卻并沒有像別人一樣簽字交下1萬元保證金。因為洪澤看中的65平方米的房子，需要約13.6萬元，“第一期的8萬多元我東拼西湊、砸鍋賣鐵還有可能湊得夠，距交房只有一年時間，后面的那40%我是絕對湊不出來的。”洪澤說，他之所以到現場，是還抱著一點點的希望，“萬一政府有新的優惠政策出臺”。

　　“買不起，就是買不起。”一句多少有些牢騷的話成為不少棄購者的心聲。

　　分析——

　　癥結與對策

　　事實上，為了解決經適房的銷路問題，讓更多低收入家庭有房可住，昆明市政府也作了不少努力。

　　一方面，申購門檻在逐步放寬。子君村項目的申購條件是家庭人均月收入低于425元，人均居住面積在12平方米以下；到蒜村項目時已放寬為：家庭人均年收入低于9666.78元，月均805.5元。

　　另一方面，經適房的最終銷售價格也在不斷下調。去年11月，市發改委核定子君村項目預售價格為2556元/平方米；到正式銷售時，價格已下調為2100元/平方米。

　　但棄購現象仍然還是出現。

　　不僅昆明，全國不少城市都出現了同類現象，2007年7月，濟南204套經適房過半被棄購。2008年8月杭州第一期經適房兩成遭棄購。2008年12月廣州首批經適房1170套被棄購。2008年該年度深圳市388套經濟適用房遭棄購……

　　針對昆明經適房大量棄購現象，記者采訪了對昆明房地產市場頗有研究的昆明理工大學建筑工程學院副教授、房地產經營管理教研室主任鄧曉盈。

　　鄧曉盈說：“經濟適用住房市場和廉租房市場一樣，是不完全市場和保障性市場。現在的政策是只售不租，銷售價高于成本價又低于商品房價，要求購買者較短時間一次性付清房款，銀行不愿放貸。這些直接導致目前經濟適用住房的尷尬困境。”

　　按照鄧曉盈的觀點，導致棄購的原因具體分析有以下幾個，首先，只售不租供應模式，迫使部分收入水平低、居住面積不足、又無外援的家庭只有一種選擇——放棄購買，轉而承租單位房或農房；而沒有根據家庭經濟發展狀況，先承租，而后收入增加再購買的過渡機會。

　　其次，經濟適用房又不是完全意義上的解決“居者有其屋”的公共產品，因為它的售價高于成本卻又低于商品房，即經濟適用房建設成本構成也包括土地成本、建設成本、各類稅費、開發企業基本規定利潤，它甚至高于一些“普通商品房”售價，這為購買者帶來了不少困惑。

　　再次，低收入住房群體不僅僅面臨住房困難，還同時面臨醫藥費用高、子女教育成本沉重、就業壓力增大等一系列問題，各方面負擔沉重。

　　第四，購買普通商品房是完全產權，并無明顯性價比的經濟適用房卻是限制性產權房。

　　第五，由于經濟適用房是為了解決城市低收入群體的住房問題，而這一群體的最大特征就是收入水平低，還貸能力弱，銀行放貸風險大，因此，遲遲得不到銀行的貸款支持，從而陷入連鎖效應：買不起—需要貸款而無貸款支持—仍然買不起—供應模式只有出售沒有出租—放棄購買。

　　最終帶來的結果就是：經濟適用住房叫好不叫座，低收入群體住房仍然困難。

　　她建議：其一，建立出租型經濟適用住房模式，作為經濟適用房制度的完善補充，政府在出租型經濟適用住房供應模式中起關鍵作用。其二，引進開發商投資模式，既解決經濟適用住房建設資金問題，又有效地對經濟適用住房實施有效管理；探索出租型經濟適用房出租周轉管理方法，以發揮經濟適用住房的最大效用。其三，作為保障性住房，嚴格保障群體和保障產品的確定，真正把它運作成政府解決“居者有其屋”的公共產品。在供應群體、產品類型和面積、戶型上作為既區別于廉租房，又是廉租房的延伸和補充。其四，在以上建議都不可行的情況下，建議取消經濟適用房，以保證商品房市場的有序健康發展，也確實體現商品房作為政府解決“居者有其屋”的公共產品的屬性。(陳昌云)