二手房開始降溫

　　與一手住宅成交量普遍減少的狀況相類似，在連續5個月量價齊升的強勁反彈后，二手樓市市場熱度有所緩解。

　　根據中原領先指數系統顯示，7月份，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市價格仍在上漲，但部分城市漲幅有所回落，成交量在接連數月創新高后也于7月出現下降，但整體成交量仍處于高位。

　　分城市來看，深圳、上海和廣州市場降溫比較明顯，價格上漲速度和成交量都出現了下降，其中深圳和上海的成交量下降約20%左右。而北方城市在這一輪熱潮中仍較為滯后，目前天津、北京的二手房價格仍處于加速上漲的過程中，而成交量也保持較高水平。

　　21世紀不動產統計數據顯示，7月份北京二手房網簽數量達到26360套，其中二手住宅成交達25206套，首破2.5萬套大關，再創新高。從數字上看，7月份二手房成交勢頭依舊迅猛，但在成交量高速攀升的背后，二手房成交增速已經出現放緩跡象。統計數據顯示，7月份北京二手房成交量環比增長10.0%，雖然仍處于高位水平，但這一數字已明顯低于6月份成交量環比增長16.7%的比例。

　　另據世聯地產統計，第28周(7.6至7.12)，深圳二手房共成交3475套；第29周(7.13至7.19)，深圳二手房共成交3610套，環比上升3.9%；第30周(7.20至7.26)，深圳二手房共成交3449套，環比下降4.5%；第31周(7.27至8.2)，深圳二手房共成交3310套，環比下降4.0%。

　　對于二手樓市的表現，中原地產研究中心認為，原因有三個方面。一方面是，二套房貸的收緊一定程度上抑制了部分投資性需求；另一方面是，連續放量成交后，前期積壓需求基本都已釋放殆盡；此外，價格不斷上漲，也很大程度上阻礙了成交的達成。

　　21世紀不動產市場分析師孟奇分析說，以北京為例，目前北京房價上漲速度之快已超過絕大多數消費者的心理預期，無論是房有所值的價格正常上調，還是不合理的業主盲目抬價，再加上新房市場捂盤嚴重，不斷攀升的新房價格很大程度上刺激了二手房價的走高，在此市場背景下，消費者的購房熱情被打擊，購買力受到限制，并已出現消費者對這種追漲的購房心理不能承受，甚至有消費者決定暫緩購房的情況。這必然導致7月二手房成交增速放緩。

　　孟奇說，近一個月以來，為了抑制樓市過快、過熱增長，關于收緊信貸的消息不絕于耳，不僅銀監會發出通知要求嚴格執行二套房貸政策，各家銀行的二套房貸也呈現收緊動向。他預計，如果信貸緊縮政策長期持續執行，會給下半年的二手房市場發展帶來較大阻力，交易量不排除觸頂回調的可能。

　　中原地產研究中心也認為，價升量跌，市場可能面臨短期調整。由于價格的快速上漲，剛性需求開始止步。根據中原調查，7月份各地新增購房需求有所減少，同時，二套房貸的收緊抑制了部分投資性需求的入市，或將進一步加劇成交量的下滑。

　　一線城市成交量大幅下滑

　　與6月相比，7月一線城市住宅成交量普遍減少，二線城市成交依然維持高位。

　　中原地產研究中心統計顯示，廣州環比下降40%；深圳下降30%，北京和上海下降5%；成都和天津增加20%，天津七月更是創下今年以來成交量新高；重慶基本持平；杭州下降50%。業內人士認為，隨著樓市成交淡季的來臨，近期住宅新增供應很難出現大幅改善的局面，而開發商惜售捂盤，進一步推高價格上漲，加上二套房貸政策收緊，部分投資性需求也重歸觀望，市場成交量出現明顯下滑。

　　中原住宅監測系統數據顯示，七月最后一周，被監測的北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州等八城市成交面積總量為233萬平方米，總體環比減少7%。7月27日至8月2日這一周一線城市成交繼續下滑。廣州和深圳已連續兩周成交量下滑明顯，這一周降幅接近15%；北京降幅10%，略低于過去20周平均水平。

　　二線城市的表現也冷暖不均。重慶降幅最大，降24%；成都降10%。而天津和杭州成交大幅增加，增幅分別為24%和14%。7月天津周成交量屢創新高，7月27日至8月2日天津成交3734套，達今年單周最高紀錄；杭州這一周成交回升顯著，但成交仍處低位，僅占過去20周平均水平的六成。

　　根據中國指數研究院的統計顯示，7月，全國30個城市中，住宅成交面積環比升跌的城市各占一半，30個城市住宅總成交面積環比下跌約4%。其中，7月20日至7月26日這一周，在全國監測的32個大中小城市中，樓市成交面積環比上升的城市有13個，不足總城市數量的一半；而在樓市成交面積環比下跌的城市中，環比降幅超過10%的就有12個。

　　在10個重點監測的城市中，樓市成交面積環比上升的只有4個，分別為重慶、上海、北京、武漢，其中除重慶環比增幅為27.01%外，其他三個城市的環比增幅皆在5%以內；在環比下跌的城市中，環比跌幅最大的為深圳，達到36.97%，其次為成都，跌幅為15.59%，而南京、杭州、廣州的環比跌幅均不超過10%。

　　根據世聯地產統計，進入7月以來，深圳新房成交量更是逐周遞減。第28周(7.6至7.12)，深圳新房共成交1635套；第29周(7.13至7.19)，深圳新房共成交1441套，環比下降11.9%；第30周(7.20至7.26)，深圳新房共成交870套，環比下降39.6%；第31周(7.27至8.2)，深圳新房共成交725套，環比下降16.7%。

　　對于成交量下滑的原因，中原集團地產研究中心吳維娜認為主要有三個方面：一是部分熱點城市，房價持續上漲，價格已經超出了部分購房人的承受能力，許多購房者從恐慌性購房中回歸理性，重新開始觀望，這阻礙了成交的持續放量；二是，政策層面上，從銀監會到各家銀行，開始收緊二套房貸政策，這對成交量也構成了現實的影響；三是，一些大城市的供應量有所減少，加之前期成交量的持續放大，這也造成7月市場出現了一定幅度的波動。

　　專家：房價短期仍將維持高位

　　對于未來的樓市走勢，接受記者采訪的專家認為，房價短期內仍將維持高位，成交量可能會出現回落。

　　深圳社科院城市營運中心主任高海燕說，目前二套房貸收緊等政策微調，更多是一種表態，是為了安撫房價上漲過快帶來民眾的情緒。真正決定未來房地產變化的原因還是宏觀經濟的數據。當前我國經濟還處于企穩向好期，沒有完全復蘇，因此讓政府完全出臺一個明確、清晰的，對市場完全有抑制作用的預期出來，短期不太可能。

　　中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示，近期樓市成交量的萎縮主要有兩個原因：第一是上半年上漲過快的房價影響了購房者的意愿，壓抑了需求的進一步釋放；第二是近期關于二套房信貸政策從緊消息的影響所致。宋丁認為，雖然目前關于二套房貸有所趨緊，但整體經濟政策較為寬松，預計國家不會出臺較為嚴厲的宏觀調控措施來打壓樓市，另外目前的環境與2007年不可同日而語，很難再現當時大規模的調整，預計下半年樓市將震蕩前行。

　　長城證券分析師更是認為，宏觀層面的寬松貨幣、極低的實業投資意愿、實際利率的下降、加杠桿化在迅速展開等；行業層面長期趨緊的供求狀況、低廉的交易成本、持有物業的低成本等，都使得我國發生新一輪地產泡沫的概率極大。在未確認金融危機已經度過之前，中國仍將堅定不移地實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，因此房地產業至少在今年不會受到大的調控。綜合看來，目前地產仍處于新一輪牛市的起點，其演繹的頂峰或許比2007年更瘋狂。

　　與樂觀的預測不同，也有專家表示，從成交量上觀察，部分城市已經出現上攻乏力的情況，房地產很難長期持續上漲。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說，當很多人天天都在唱多的時候，樓市可能正在構筑新的頂部。接下來，一線城市和部分二線城市的市場將出現變化———價格維持高位、成交量回落。

　　楊紅旭指出，一線城市和部分二線城市今年已反彈力度很大，投資、投機比重增加較快，少數城市重新出現房價泡沫，市場調整的壓力越來越大。從成交量上觀察，部分城市已上攻乏力。

　　“任何一個城市，短期內(比如一年)的購房需求都是有限度的，如果按前7個月的銷量，則多數城市全年成交都將超過樓市最繁榮的2007年，但這基本是不可能完成的任務。價格的變化，明顯滯后于成交量，這是樓市的一般規律。從目前來看，貨幣政策未變、房地產開發商資金相對充裕這決定短期內房價不會下跌，但從長期來看，滯脹之后，房價很有可能出現新一輪的回落。”楊紅旭補充說。

　　深圳大學國際金融研究所所長國世平也表示，目前對房地產市場不利的因素仍有很多：宏觀經濟形勢不容樂觀；今年1至6月我國三駕馬車的出口仍然是負增長；CPI仍然下降，表明經濟仍然下降；人們的收入預期還是下降；物業稅可能會推出等。可以肯定，這些因素的存在，房地產很難長期持續上漲。

　　京城樓市連漲五個月后首現萎縮

　　北京樓市成交量上漲的步伐在今年7月份戛然而止。北京市房地產交易管理網統計顯示，今年7月份，北京期房商品房日均簽約350套，較6月下跌9.1%，成交難度進一步變大。

　　由于前期價格漲得太高，投資需求已經徹底釋放，剛性需求則暫時重歸觀望。在持續回暖5個月之后，樓市或將迎來新一輪的成交拐點。

　　統計顯示，7月份北京共成交現房商品住宅4207套，期房商品住宅銷售套數為12840套，其中除經濟適用房和兩限房外的期房商品住宅簽約套數為10862套，日均350套，較6月份日均385套下跌9.1%。8月份后，北京土地和新盤供應明顯加大，統計顯示，本月將有8宗地塊入市，總面積超40萬平方米。另外，還將有50個項目開盤，其中18個為新盤，接近上半年21個純新盤的總供應量。其中，別墅項目達到7個，占總供應量的14%。

　　“鏈家地產”市場研究部統計顯示，在近期房價上漲之后，成交難度變大趨勢日漸明顯。這從一個側面反映部分需求對于過快增長的房價難于承受，熱點樓盤經過短期內價格走高后，已很難有與持續上漲相匹配的需求繼續跟進，因此，在未來一段時間，樓盤價格繼續過快上漲很容易引起需求“倒戈”局面。

　　“樓市價格不穩、宏觀調控不明，都能導致新一輪的持幣觀望。”《樓市》出品人蔡鴻巖表示。“去年樓市冷淡房價連續下調，開發商很苦惱，今年樓市出現回暖，提價把之前的損失補回來，是很多開發商的共同想法。但這只會加快第二輪持幣觀望的出現。”而面對近期房價暴漲，時下越來越多的購房者轉為觀望。而手頭不缺錢的開發商們也不會輕易降價，由此市場雙方開始陷入新一輪的博弈之中。“看誰扛得過誰”似乎變為目前樓市的潛臺詞。

　　中房指數系統副主任陳晟認為：“近期樓市成交情況相對前幾周表現較為黯淡，全國樓市顯現出一定的降溫跡象。”陳晟認為，對作為國民經濟回暖主力的房地產業，政策的基調是“穩定”，但對部分城市房價攀高、“地王”頻現等現象，政府相當關注；如果判斷為“過熱”，就有對政策作出一定調整的必要性。

　　即便本輪的成交量拐點出現，開發商也不會急于降價。中原地產中國研究院分析師許萌則認為，市場供應的青黃不接使開發商暫時沒有降價壓力。她表示，無論是庫存告急的上海，還是成交相對穩定的北京，以及調整周期相對較早的廣州和深圳，目前都面臨了新增供應不及時的“房荒”。至少在今年，新增供應不足的局面將難以被改變。在此局面下，開發商沒有降價競爭的動力。事實上，那些判斷市場將出現供應不足的開發商，不但暫時不會降價以提高成交量，反而可能通過漲價“捂盤”，以確保下半年仍有房可賣。

　　國家統計局數據顯示，我國房地產開發資金構成與國外相比，存在企業自有資金不足、過分依靠銀行貸款的問題，房地產市場的絕大部分風險系在金融機構身上。目前全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行風險同房價上漲成正比例增加，一旦房價較大幅度下降，地產金融危機不可避免。

　　蔡鴻巖表示，房價的快速上漲使得社會各界關于房地產行業泡沫的爭論日益激烈，如何讓房價與自住購買力保持均衡，如何讓房地產健康發展成為支撐經濟復蘇的重要力量，如何加快保障房建設讓低收入人群安居，對剛剛企穩回升的中國經濟來說，這是下半年迫切需要解決的現實課題。(記者李佳鵬彭勇實習生劉姣鄭文剛 記者洛濤)