二手房市場在連續四個月成交量達2萬套左右后，業內外都預言隨著累積需求的逐步釋放，下半年二手房市場將難以為繼，會逐漸回歸到一個相對較低的合理水平。而作為2009年下半年的開端，七月市場價量在高位上又一次明顯上漲，市場意料之外地持續走熱，逼近2.5萬套，創2009年的歷史新高，環比上漲7.37%。與此同時，二手房均價達到10280元/平米，成交均價首次破萬。

　　成交量

　　在成交高位中上漲7%，接近2.5萬套

　　據中原地產三級市場部根據北京市房地產交易管理網存量房網簽數據分析，7月北京二手房網簽達到24916套的歷史新高，這不但是在6月份23205套的成交高位上繼續上漲7%以上，而且讓成交量接近了2.5萬套的峰值。

　　在2009年前4月，京城存量住宅網簽成交量持續上漲，尤其是3月份凸顯井噴式增長，環比上漲幅度達113.09%，4月網簽交易量更是突破20000套。

　　而進入5月，首現2009年二手交易的下浮，下降幅度為8.27%，但交易量基本與3月持平，仍在高位徘徊。進入6月后，京城二手網簽交易持續活躍，交易量紀錄屢被打破。

　　7月，中國銀監會表示要控制房地產貸款風險，嚴格執行“二套房”政策，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，但從7月京城網簽交易量來看，影響不甚明顯。

　　對比

　　二手房成交量是新房的2倍多

　　最值得一提的是，與7月二手房24916套的成交量相比，新房成交量僅為10998套，環比降4.46%，是一手房成交量的2倍多。

　　這是今年3月開始，首次低于11000套。有業內人士分析認為，部分購房者由于房價持續走高而放棄購買，是導致交易量下降的主要原因。

　　據記者了解，今年新房價格上漲速度很快，遠洋一方、卡夫卡、首城國際中心等樓盤單價都上調了數千元，這直接減弱了新房市場的購買力。

　　與此同時，7月份新房市場遭遇了最顯著的“捂盤”質疑，7月份有25個住宅類樓盤新獲預售許可，新增的供應套數在5000套以上，但是開發商實際開售的房源僅2600余套，且有多個樓盤領證未開盤，供應量不足是導致交易下降的另一原因。

　　與新房相比，二手房市場的供應相對穩定，加上價格具有一定優勢，因此很多剛需人群轉向購買二手房，這導致了二手房交易上漲，一手房交易量下降。

　　成交價

　　成交均價環漲3%，首次突破萬元

　　與成交量同時持續上漲的還有成交價。據鏈家地產市場研究部統計數據分析，7月份全市二手房均價已達10280元/平米，環比漲幅達3%；這也是二手房成交均價首次破萬。

　　對此，鏈家地產市場研究部認為，高漲的需求是刺激業主心理預期走高、房價上漲的原動力。累積的需求經歷過2008年的價格相對低點和2009年年初的平穩，對于短期內過快上漲的價格一般難于承受，反而是新增需求對于相對較高的房價承受能力較強。

　　7月份需求的一大特點就是，部分未消化累積需求轉為隱性觀望需求，而新增需求成為迫切剛性需求。

　　中原地產三級市場部的統計也顯示，中高檔二手商品房價格大幅上漲后的6-7月，部分剛性需求的自住型消費者持觀望態度，交易占比降低至50%，改善型消費者的占比持平仍為25%左右，小部分投資客及持“通脹預期”觀點將資金投入不動產的消費者陸續進入市場，占比達25%左右。這部分人也是支持7月市場成交量和成交均價上漲的主要動力。

　　7月份二手房樓市還有一個顯著特點是，成交總價向中高總價位轉移，尤其是150萬-200萬房產成交量上漲最為突出，成交量環比上漲17%左右。鏈家地產市場研究部認為，這一方面源于中大戶型成交的上漲，另一方面源于單價的快速上漲。

　　- 預測

　　價格過快上漲 需求可能“倒戈”

　　據鏈家地產市場研究部統計數據分析，7月份與嚴重的賣方市場相矛盾的是：成交難度變大，主要表現在帶看次數增多，交叉看房次數增多。

　　這從一個側面反映部分需求對于過快增長的房價難于承受，一方面迫于剛性需求而不斷看房，另一方面對匹配房源少價格日益高的局面難于承受。

　　對此，鏈家地產市場研究部提醒消費者，熱點樓盤經過短期內價格走高后，已很難有與持續上漲相匹配的需求，因此，在未來一段時間，樓盤價格繼續過快上漲很容易引起需求“倒戈”局面。

　　二套房貸的從緊，將直接為樓市的投資性需求降溫，因此北京中原三級市場研究部預計8月的京城存量住宅網簽活躍度會有所降低，交易量有所回落。

　　- 典型區域

　　朝青

　　房源降四成，次新房消化快

　　據鏈家地產市場研究部統計數據分析，7月份朝青區域新增二手房需求登記量環比上漲20%，但房源登記量迅速萎縮，降幅達40%左右，供需比由原來的1：4左右驟升至1：8左右，區域二手房均價則達到13250元/平米，環比漲幅達到6%左右。

　　鏈家地產市場研究部認為，二手房成交高位始于三月份，并在高位持續五個月之久，在此期間朝青區二手房成交一直非常突出，不但去年上市的累積房源消化迅速，新增房源的上漲速度也遠不及需求上漲速度，而七月份新增房源因出現“疲態”而斷檔，這與需求不降反漲形成了較大的反差，導致了消費者心理預期嚴重走高，最終價格明顯上漲。

　　亞運村

　　超90平米戶型成交過半

　　據鏈家地產市場研究部統計數據分析，7月份亞運村區域新增二手房需求登記量環比上漲高達73%，而房源登記量則下降了15%左右，供需比由原來的1：4.5左右驟升至1：8.3左右；區域二手房均價則達到13500元/平米，環比漲幅達到5%左右；而在成交量上90平米以上環比成交漲幅達到27%，成交占比已達到53%左右，遠高于整體市場成交占比不足四成的狀態。

　　鏈家地產市場研究部認為，經過幾個月價格高位成交之后，部分升級置業群體的購房心理由微妙轉為迫切，這是支撐亞運村區域需求和成交上漲的原動力，同時也就刺激了價格的上漲。

　　石景山

　　需求漲三成，小戶型受寵

　　據鏈家地產市場研究部統計數據分析，7月份石景山區域新增二手房需求登記量環比上漲三成，供需比達到1：8.7左右；區域二手房均價則達到11500元/平米，環比漲幅達到5.3%左右。對此，鏈家地產市場研究部認為，區域需求的快速上漲主要源于價格的相對低點，在整體二手房價突破萬元后，屬于城八區的石景山，剛剛過萬的二手房價就顯得較有競爭力，再加上房源供應中接近八成為50-70平米的小戶型，因此這里成為初次置業剛性需求的首選區域，也就是說高漲的房價致使部分初次置業者“順流”至價格相對低點的區域，最終促進了石景山區域價量的上漲。(張家齊）