近期，隨著銀監(jiān)會要求嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策以來，深圳住宅市場已經(jīng)感受到來自政策方面的冷風(fēng)。深圳住宅一手房成交量已經(jīng)連續(xù)兩周大幅下滑，二手房市場也開始彌漫觀望氛圍。專家分析，如果一手房成交量持續(xù)減少，二手房也將萎縮，最終導(dǎo)致整個住宅市場的降溫，房價下降。

　　熱點樓盤開始降溫

　　據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一手房市場7月26日成交88套，7月25日成交量也只有97套，連續(xù)兩天跌破百套，這也是今年1月底春節(jié)假期結(jié)束以來的首次。半年來，深圳新房銷售火爆，日成交量持續(xù)維持在200套左右，甚至頻頻沖破300套的高水平。88套的日成交量再次刷新了前一周剛創(chuàng)造的半年單日最低成交記錄。

　　據(jù)世聯(lián)中介數(shù)據(jù)顯示，上周深圳個盤的成交狀況普遍較好，成交前十強(qiáng)的樓盤成交總量達(dá)341套，占深圳全市成交量的39.2%。與前一周相比，市場成交在重點、熱點樓盤集中的現(xiàn)象有所減弱，可能預(yù)示著投資熱點樓盤的投資者已經(jīng)開始猶豫和撤離。

　　二手房成交量或跟隨萎縮

　　深圳二手房上周成交出現(xiàn)高位回落。2009年第30周(7月20日～7月26日)，全市二手房成交3449套，環(huán)比上周的3610套，環(huán)比跌幅為4.45%。從前八周的成交比較來看，深圳房地產(chǎn)市場一、二手房總成交量自第23周以來總體呈穩(wěn)步上升趨勢，成交比也在1∶2左右。但是，第30周一、二手房的成交比例為1：4，市場中一、二手房成交量的差距有所加劇。

　　在二手房市場上，經(jīng)歷了前幾個月的價格快速上漲之后，近期市場逐漸趨于平穩(wěn)，停止了闊步上漲勢頭，開始理性發(fā)展。市場上有效盤源出現(xiàn)小幅增加，成交量略微下滑，但價格還基本維持高位。“買家觀望情緒再次出現(xiàn)，部分置業(yè)者擔(dān)心房價會像2007年那樣快速下滑。”中原地產(chǎn)四季花城分行經(jīng)理陳娟介紹說。

　　“一二手房成交比率往往是觀察房地產(chǎn)市場變化的重要數(shù)據(jù)指標(biāo)。”中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)中心主任宋丁教授說，“目前的1∶4的比例過低，是不太正常的。”業(yè)內(nèi)一些學(xué)者認(rèn)為，深圳住宅市場一手房成交量和二手房成交量的比例在2∶3左右是比較合適的。從上周的1∶4的比例情況來看，在二手成交量沒有很明顯變化的情況下，是一手成交量大幅下滑導(dǎo)致的。這表明，一手房市場對某些外在因素變化已經(jīng)做出反應(yīng)，活躍程度已經(jīng)有所降低。如果這一比例持續(xù)變小或者即使保持穩(wěn)定，很可能會帶來二手房成交量跟著萎縮，最終會導(dǎo)致整個住宅市場的降溫，房價下降。

　　住宅市場或現(xiàn)“拐點”？

　　收緊二套房貸的影響已經(jīng)在一手房和高檔住宅市場體現(xiàn)出來。近期有業(yè)內(nèi)人士推測，7月深圳住房市場可能會出現(xiàn)交易的“拐點”。

　　對此，宋丁教授認(rèn)為，如果一手房成交量繼續(xù)下滑，很可能會帶來二手房成交量跟著萎縮，那么最終會導(dǎo)致整個住宅市場的降溫，房價下降。上半年深圳一手房可售房源從6萬套猛跌到3萬套，市場上流動的房源稀少自然會導(dǎo)致成交量下降。 “預(yù)計下半年會增加供應(yīng)量5萬套，但是如果一手房成交量繼續(xù)下滑，那么最終肯定會導(dǎo)致市場走勢的轉(zhuǎn)向。”宋丁教授認(rèn)為。

　　另外，也有不少業(yè)內(nèi)人士仍然看好下半年的深圳樓市。美聯(lián)物業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理樊應(yīng)全接受記者采訪時表示，投資客不擔(dān)心房價大跌，因為現(xiàn)在股市很好，還有通脹預(yù)期。樊應(yīng)全舉例介紹到，紅樹灣片區(qū)的豪宅一直是深圳住宅投資市場的一個縮影，從這兩周的情況來看，受政策影響，該片區(qū)樓盤的消費(fèi)者看房激情已經(jīng)開始下降，他們更加擔(dān)心房貸的承受能力。投資客一般會有多套房產(chǎn)，二套房貸對他們影響很大，該片區(qū)的成交量和價格肯定會受到一定程度的下降。“但是大多數(shù)專業(yè)投資客，還是普遍看好下半年市場行情，市場可能只是放慢了一點上漲的速度。”樊應(yīng)全說。