從金地15.62億斬獲大興黃村16號地，綠地30.25億元爭得19、20號地，到保利拿下的2號地以7248元/平方米的樓面地價刷新大興地價紀錄……沉默已久的大興突然成為近期土地市場的焦點。與此同時，土地市場的火爆行情大大提升了區(qū)域房產(chǎn)升值預期，部分新盤售價甚至逼近東四環(huán)，令業(yè)內(nèi)驚呼泡沫將現(xiàn)。大興樓市究竟是正在補漲的潛力板塊還是失去理性的泡沫城堡？記者就此展開深入探訪。

　　土地成交價

　　頻創(chuàng)新紀錄

　　7月6日下午，大興黃村19號商業(yè)金融混合用地和20號居住項目用地被綠地集團以30.25億元的總價競得，根據(jù)這一成交價格計算，該地塊樓面地價6605元/平方米，超過5天前成交的黃村10號地6140元/平方米的樓面地價，成為大興區(qū)域市場的單價地王。

　　然而，該地塊的地王寶座僅僅維持了40分鐘。因為隨后成交的大興黃村新城北區(qū)2號地，得主保利地產(chǎn)的出價高達16.3億元，折合樓面地價7248元/平方米，再次創(chuàng)出大興區(qū)域樓面地價新高，成為新地王。

　　40分鐘之內(nèi)地王紀錄兩度刷新，土地交易行情的火爆，讓此前寂寂無聲的大興突然備受關(guān)注。強勢繼續(xù)上演。7月23日，大興西紅門商業(yè)綜合一期、二期及黃村棗園三宗商業(yè)用地同期成交。7月28日，黃村再成交一宗居住用地。

　　記者對本月大興的土地成交信息進行了統(tǒng)計，截至昨天，我市共成交12宗居住及商業(yè)地塊，其中有8宗位于大興。從成交價格上看，半數(shù)地塊溢價率超過了100%，即成交價高出底價一倍多。另外，到目前為止，今年大興已成交住宅類用地規(guī)劃建筑面積達208萬平方米之多，而去年全年大興成交的住宅類用地建筑體量也僅有132萬平方米。

　　事實上，大興土地市場的放量和火爆行情早在上個月就已初露跡象。從6月25日到6月30日的短短幾天內(nèi)，首開、旭輝、東亞信義等知名開發(fā)企業(yè)就已各有斬獲。加上本月金地、綠地、保利等大腕的加入，大興儼然成為開發(fā)商群雄逐鹿的新戰(zhàn)場。

　　新房價格逼近東四環(huán)

　　盡管樓盤的放量力度不及土地市場，但大興樓市今年的新增供應也較以往明顯增多。根據(jù)協(xié)成機構(gòu)市場中心的統(tǒng)計，5月份大興共有10個樓盤開盤或推出新房源，6月份有8個，7月份有7個。目前大興的開發(fā)熱點主要分布在亦莊、黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)等北部區(qū)域，在售樓盤包括位于永華路的藝苑桐城、位于西紅門的鴻坤理想城、位于亦莊三羊居住區(qū)的金色·漫香林以及位于舊宮的綠城陽光名苑等。

　　從市場行情來看，大興主要地段的在售項目價格都已超過10000元/平方米。其中，11000元/平方米至13000元/平方米已成為普遍價位，例如水晶布洛格、鴻坤理想城、綠城陽光名苑等。當然，由于距離市區(qū)遠近而產(chǎn)生的價格差異化現(xiàn)象也十分明顯，例如區(qū)域開盤均價最低的，是位于大興中部區(qū)域魏善莊的一品嘉園，目前售價6900元/平方米；價格最高的是位于亦莊開發(fā)區(qū)的金色·漫香林，7月新房源的開盤均價達到15000元/平方米，這一價格已接近東四環(huán)邊的普通住宅項目。

　　然而，盡管大興樓市存在相當大的價格差異，但整個市場的氣象仍是漲聲一片。從5月份的10160元/平方米，到6月份的10950元/平方米，再到7月份的11150元/平方米，大興新盤市場的整體均價近三個月以來呈現(xiàn)明顯的上漲行情，部分項目的價格上調(diào)幅度甚至超過1500元/平方米。

　　看好預期市場瘋狂追漲

　　2003年，順馳曾以9.05億元天價拿下當時大興黃村北區(qū)地塊，引起業(yè)內(nèi)嘩然。但此后的大興區(qū)域樓市一直處于寂寂無聲的狀態(tài)。其間雖有一些開發(fā)商在黃村附近相繼開發(fā)了原生墅、華潤翡翠城等低密度住宅，但市場也都在短暫的升溫后重歸寂寞。

　　“兩年前還是6000，今年再看竟然已經(jīng)漲到14000了。”正準備在西南區(qū)域購置新房的趙先生告訴記者，曾經(jīng)令他不屑一顧的大興樓市，眼下的行情“早已不是那回事了” 。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，目前大興區(qū)域二手房價已達8000元至9000元/平方米，而一個多月前的主要成交價格還處于7000元至8000元/平方米。區(qū)域典型樓盤成交價格上漲更為迅速，彩虹新城二手房6月份的平均成交價格在8000元/平方米左右，目前已漲至10000元/平方米。首邑上城目前的二手房價接近11000元/平方米，而6月同期還在9300元/平方米左右。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在“買漲不買跌”心態(tài)的影響下，不少購房人寧愿選擇追漲，其中除了自住人群，也有投資客。據(jù)了解，上周末黃村火神廟國際商業(yè)中心推出的298套商鋪甚至遭到瘋搶，以超過3萬元/平方米的價格當天售罄。

　　“地鐵4號線試運行，輕軌大興線的規(guī)劃建設(shè)，京開高速輔路的拓寬，連接大興和市區(qū)的郭公莊路、馬家堡西路、蒲黃榆路、萬壽路南延長線、連接大興和亦莊的興亦路的建設(shè)，諸多的交通利好引發(fā)了區(qū)域市場強烈的升值預期，開發(fā)商的大舉進入、地王的層出不窮更是提升了未來樓價的標桿。這是導致目前大興房地產(chǎn)市場火爆的主要原因。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說。

　　鏈家地產(chǎn)市場分析人士則指出，由于地段偏遠，大興二手房價比馬家堡、蒲黃榆低了將近30%。交通利好使大興驟然形成了“視覺”上的價格洼地，這在吸納西南城區(qū)需求的同時，也使需求更容易接受價格上漲的事實從而進一步追漲。

　　晨報記者 楊舒萌

　　置業(yè)提醒

　　“房產(chǎn)開發(fā)與區(qū)域發(fā)展脫節(jié)”　　專家警示踏空風險

　　“遠郊區(qū)都這個價了，以后哪還買得起房？”買擔心泡沫，不買又擔心以后價格更高。面對大興房地產(chǎn)市場爆發(fā)的高溫，眾多購房人面臨兩難選擇。

　　中易安房地產(chǎn)擔保有限公司市場總監(jiān)徐東華認為，隨著各城區(qū)居住用地的飽和，住宅板塊南擴已成必然趨勢。占據(jù)南郊大部分地塊的大興也必然要承載這一任務。然而，盡管目前市政交通等配套正在逐步改善，但大興的整體發(fā)展仍欠較大火候，無論是商業(yè)氛圍還是宜居環(huán)境，除黃村一帶略有提升，其他大部分區(qū)域的“底子”仍顯薄弱，至少還需5至8年的培育。另外，盡管一二手樓市的銷售價格瘋漲，但偏遠的地段、1比800的超高租售比等因素都制約著自住的便捷舒適度和投資獲利的空間。徐東華提醒說，目前該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的速度和區(qū)域發(fā)展速度存在脫節(jié)，從一定意義上來，當前的房價格局中已經(jīng)藏有泡沫。如果預期過高而盲目追漲，很有可能出現(xiàn)幾年前通州市場出現(xiàn)的“住著不舒服，賣了難獲利”的尷尬局面。

　　鏈家地產(chǎn)市場分析人士也認為，當前大興房價正在過快上漲，眼下迫切的剛性需求釋放之后將凸顯出一些矛盾，需求相對高位的價格難以適應，從而迫使房價逐漸平穩(wěn)甚至出現(xiàn)一定程度的回落。因此需要提防當前入市的踏空風險。晨報記者 楊舒萌