2007年，廣州樓市熱火炙烤，尤其是郊區(qū)板塊異軍突起，共誕生了13幅高價地，頻頻刷新的地王價讓人咂舌。到2008年，樓市急轉(zhuǎn)直下，郊區(qū)樓價開始“跳水”，部分地王樓面地價甚至高于同區(qū)域的樓價，這種情況下，開發(fā)商選擇讓地王“曬太陽”。

　　番禺4地王

　　規(guī)劃與需求脫節(jié)只好曬地

　　據(jù)合富輝煌首席分析師黎文江分析，小戶型比例大、拆遷遺留問題多、樓面地價超過當?shù)胤績r是2007年地王普遍存在的問題。比如，番禺市橋東部南部4個地王，規(guī)劃建小戶型比例大，與當?shù)厥袌鲂枨竺摴?jié)。樓面地價亦高于同地段房價，根本無法與同地段樓盤競爭，地王只好“曬地”。

　　因此，開發(fā)商寧可先按兵不動，看樓市形勢是否有變化再覺得下一步該怎么做。據(jù)透露，以2007年拿地的地價要馬上進行開發(fā)，肯定是沒錢賺的。既然如此，不如就能拖則拖，等到樓價飆升到一定程度就有開發(fā)的價值了。

　　金沙洲地王

　　拍得地價高于目前房價

　　金沙洲板塊在2005年起以較鮮明的特色進入廣州購房者視野。據(jù)透露，目前已經(jīng)開發(fā)的幾個樓盤，當年拿地的價格都不到1000元/平方米。但到了2007年9月，金沙洲誕生的3幅“地王”，樓面地價最低也要7935元/平方米。

　　在隨后的十一黃金周中，購房者的腳步踏破了金沙洲在售樓盤的門檻。當時，金沙洲在售盤最高曾賣到1萬多元/平方米，還是一房難求。但好景不長，在隨后的調(diào)整中，金沙洲板塊的樓盤急速跳水，樓價一度降到6000多元/平方米。

　　直到今年6月份，根據(jù)廣州市國土房管局公布的樓市數(shù)據(jù)，該月金沙街的一手住宅均價為7049元/平方米。面對這種“面粉比面包貴”的現(xiàn)實，地王唯有先“曬太陽”，或等待退地的時機，或等待樓市好轉(zhuǎn)。

　　云祥路最貴地王

　　想賣4萬元/m2至今無動靜

　　在2007年9月11日的賣地會上，白云區(qū)云祥路地塊競拍舉牌次數(shù)最多，為137輪；競買時間最長，達45分鐘、成交樓面地價最高，為18729元/平方米。該地塊面積很小，建筑面積只有9611平方米，容積率也只有1.2，不限戶型。

　　賣出后，廣州市房地產(chǎn)業(yè)界人士都稱，競出的高地價“已經(jīng)不能用正常的眼光去看待該地塊最終建成的產(chǎn)品”。該項目規(guī)模小，又臨南湖風景區(qū)，可做不在普通市場范疇內(nèi)的豪宅盤。但在云祥路地王誕生后，雖然專家們再三強調(diào)這幅地塊規(guī)模很小，不應(yīng)拉高市場房價，但事實上，在緊隨而至的國慶樓市上，廣州大道北的房價還是迅速拉高，基本上沒有均價低于1.5萬元/平方米的樓盤。這一高價在后來被公認為脫離市場真實價值，但在當時卻仍賣出不少房子。

　　雖然為周邊乃至廣州市的房價走高做出過“貢獻”，但云祥路地塊仍未實現(xiàn)自身預(yù)期可賣4萬元/平方米的“高價”。廣州市國土房管局有關(guān)人士透露，該地塊還未履行當年的合約。

　　開發(fā)商期待戶型政策松綁

　　據(jù)了解，開發(fā)商往往更愿意開發(fā)大戶型。廣州樓市的購房者不少是換房的改善型置業(yè)，想要換更大面積的住房。這部分置業(yè)者對房價的敏感度，也相對首次置業(yè)者較低。但在2007年賣出的地塊，戶型限制上要求仍較高，必須執(zhí)行“90/70”政策(即90平方米以下新建商品房總量控制在70%以上)。因此，開發(fā)商也寄望能等政策放松，不用建設(shè)太多的中小戶型。

　　據(jù)悉，目前不少城市在中小戶型政策上，確實已有所“松綁”。住宅地不再嚴格按照“90/70”政策執(zhí)行。

　　對此，廣州市國土房管局有關(guān)人士表示，戶型結(jié)構(gòu)是規(guī)劃方面的執(zhí)行問題。中央的政策廣州向來堅決執(zhí)行，但執(zhí)行過程中會結(jié)合廣州的實際，可能不再是硬性規(guī)定1年內(nèi)必須建達到多少比例，而是根據(jù)一個時間段，比如說3年為一個周期，針對性的、靈活的落實“90/70”政策。

　　相關(guān)鏈接

　　“90/70”政策

　　自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整。

　　該規(guī)定出來后，每年新增住宅地用地拍賣，都按照建七成90平方米以下中小戶型進行控制。(田桂丹)