昨日，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部的最新研究報告稱，相對于租金水平，上海、杭州這兩個城市的房價明顯偏高，可以界定為存在一定房價泡沫。

　　房價需平均下降過3成

　　“長期而論，中國內(nèi)地商品住宅租金回報率偏低是不爭的事實，未來房價水平必然還會向租金水平靠攏。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。

　　楊紅旭表示，當(dāng)前，在上海、北京、廣州、深圳、天津、杭州、武漢七個城市，普通住宅的租金回報率大多都小于4%。如果要想恢復(fù)到5%的租金回報率，七個城市的房價平均下降幅度需要達到31.5%。

　　在房地產(chǎn)市場，房屋的租金水平，體現(xiàn)了房屋使用價值的高低，是房價的基礎(chǔ)。從理論上講，商品房的價格變化，應(yīng)與租金變化同步。

　　該研究報告稱，就住宅而言，中國內(nèi)地的住宅租金回報率普遍偏低。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部對上述七個城市的普通住宅租金回報率抽樣調(diào)查顯示，今年一季度，七個城市中，普通住宅租金回報率除北京外都小于4%，低于中國香港的多年復(fù)合租金回報率。

　　至今年一季度，中國內(nèi)地房產(chǎn)租金回報率，已經(jīng)相對于2001年一季度降低30%，處于歷史低位。楊紅旭表示，從中國內(nèi)地的租金回報率走勢來看，2002年起開始呈現(xiàn)逐步下降的趨勢。

　　在假設(shè)租金收益不變的情況下，要想達到對應(yīng)的租金回報率，各城市普通商品住宅價格需要調(diào)整變化幅度。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部研究發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前房價依然快速上漲，租金回報同比上漲緩慢的情況下，在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，中國內(nèi)地的普通商品房租金回報率，都很難恢復(fù)到2001～2004年的合理水平。

　　租金回報率還將下調(diào)

　　楊紅旭同時稱，近幾個月來，樓市的火暴導(dǎo)致了房價節(jié)節(jié)攀升，與之相對應(yīng)的卻是經(jīng)濟危機影響下租賃市場的持續(xù)低迷，可以預(yù)見，短期內(nèi)我國房屋租金回報率還將進一步下調(diào)。

　　結(jié)合世邦魏理仕高端住宅租金回報率的數(shù)據(jù)，可以把上述七個城市分為三個陣營。其中，上海、杭州高端住宅租金回報率明顯高于普通住宅；北京、天津、武漢普通商品住宅租金回報率與高端住宅相仿；深圳、廣州，高端住宅租金回報率反不如普通住宅。

　　總而言之，中國內(nèi)地樓市租金回報率明顯低于發(fā)達國家和地區(qū)水平。以發(fā)展的眼光來看，隨著房地產(chǎn)市場趨于成熟，租金回報率應(yīng)該呈現(xiàn)上升趨勢。但是，從近幾年中國內(nèi)地的情況來看，租金回報率呈下降趨勢。

　　研究報告稱，最近12年，中國內(nèi)地房產(chǎn)復(fù)合租金回報只有5.05%，明顯低于法國9年的6%、英國26年的7.9%、澳大利亞22年的9.50%。

　　租金回報率呈下降趨勢，這意味著以租金回報率衡量，中國內(nèi)地的房產(chǎn)投資價格是下降的。而事實上，目前的租金增長緩慢，房價卻增長過快。短期而言，受通脹預(yù)期影響，部分投資、投機需求入市，很可能會進一步推高房價。