一般情況下，房價與租金應該是走勢相同的。即如果房價漲，租金也應該跟隨上漲；相反，房價降，租金也會隨之下降。但是記者發(fā)現(xiàn)，今年以來北京房價持續(xù)上漲，但租金卻出現(xiàn)了下降，房價與租金出現(xiàn)了相反走勢。為何會出現(xiàn)背離走勢呢?這一現(xiàn)象會否持續(xù)？現(xiàn)象的背后說明了什么？又向人們發(fā)出了怎樣的市場信號呢？

　　●前五個月房價上漲明顯

　　據(jù)北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年1-5月份，北京市中高檔二手商品房市場持續(xù)回暖，交易價格也逐漸走高，從1月份的13628元/平方米到5月份的14407元/平方米，上漲5.7%，可見價格上漲明顯。究其原因，北京中原三級市場研究部認為：首先2-3月京城樓市低價項目快速的被市場消化，后市房源不足導致個別區(qū)域價格略高的房產(chǎn)項目也逐漸成交，從而區(qū)域成交均價出現(xiàn)微量回升。其次是消費者信心的恢復，3-4月樓市交易異常活躍。而隨著京城2-5月二手樓市的持續(xù)回暖，后市房源價格較高；同時部分業(yè)主看到樓市回暖，跳價現(xiàn)象明顯，導致成交價格上漲。

　　●前五個月租金下降

　　今年初，徐先生投資的一套位于酒仙橋區(qū)域的一居室出租期滿，房客沒有續(xù)租。以往年的經(jīng)驗，這一區(qū)域的房屋租賃市場一向十分活躍，尤其是一居室更不愁租。但出乎徐先生預料的是，兩個月過去了，房子居然沒租出去。這下徐先生有點著急了，主動下調(diào)了部分租金希望能快點把房子租出去。但市場并不領(lǐng)情，房子依然乏人問津。往年旺盛的租房需求好像一下子消失了。

　　據(jù)我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度的北京市房屋租賃市場(城八區(qū))的租賃均價為2379元/月·套，4月份全市租金均價為2295元/月·套，5月份全市租金均價為2292元/月·套。環(huán)比4月微降了0.13%，同比去年同期的2485元/月·套下降了7.77%。其中，5月份全市高端租賃市場的交易均價為4743.4元/月·套，較4月份下跌2.02%，同比去年降幅達4.94%。普通民宅租賃成交量和價格環(huán)比也出現(xiàn)了小幅回落。

　　據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年1-5月京城租賃市場的走勢與買賣市場相反，1月租金價格為40.7元/平方米/月，5月下降為40.2元/平方米/月，降幅達1.14%。究其原因，北京中原三級市場研究部認為：由于今年的租賃高峰較往年提前，新增租賃和換房的人群集中在2、3月份租房。而進入4-5月，市場中租賃需求減少。一方面換房人群減少，另一方面畢業(yè)求職人群還未大量進入市場，租賃成交開始回落，從而帶來了租金價格的微量下浮。此外，去年一些由于觀望而租房的人群，在近期市場出現(xiàn)回暖的情況下，轉(zhuǎn)向了買賣市場，也造成了租賃需求的減弱。

　　●房價租金趨勢背離

　　市場呈現(xiàn)“亞健康”

　　“一般情況下，房價與租金的走勢應該是同向的。”北京易居研究所副所長牟增彬認為，在房價漲的同時，租金也應該是上漲的；在房價降的時候，租金也應該下降。如果房價與租金出現(xiàn)了相反走勢，預示著在今后的某一時間市場會按照自身的規(guī)律進行調(diào)整，使其方向一致。即如果不是租金的上漲，就是房價下降。總之二者的走勢會回到同一方向上，而不會偏離太遠。

　　按照目前的市場情況，租金會有止跌回升的可能嗎？我愛我家的分析人士認為，房屋租賃價格的下跌主要與奧運會的結(jié)束、今年以來CPI的不斷下降和當前經(jīng)濟危機狀況下，部分承租者承租能力的下降有關(guān)。另外目前二手房市場交易活躍，使得部分租賃房源轉(zhuǎn)向買賣市場。今年來持續(xù)上漲的二手房交易價格有可能再次令買方客群產(chǎn)生觀望狀況，二手房買賣市場中的房源將再度回流至租賃市場，從而加劇租賃市場中的供大于需的格局，間接帶動租賃市場租金的進一步回落。

　　北京麥田房產(chǎn)營銷總監(jiān)吳存勝認為，租金有所下降其實是一種必然趨勢。每年都有大量的一手房源入市出租，從而導致租賃市場供過于求，租金必然有所回落。

　　在租金沒有回升預期的情況下，租金與房價的背離走勢如果不能持續(xù)，則意味著房價必然會出現(xiàn)回落，回到與租金走勢相同的方向上。北京中原三級市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，京城二手房市場的租售比由1月份的335：1上升到5月份的358：1，上漲幅度達6.9%，可見京城二手房價格上漲過快，而租賃市場不夠活躍。(記者 周宏)