成本不透明，樓價(jià)說(shuō)漲就漲，買(mǎi)房人無(wú)可奈何。日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局宣布要對(duì)房地產(chǎn)成本摸底，牽動(dòng)地產(chǎn)商神經(jīng)，市民則一片歡呼之聲。樓市泡沫到底有多少？記者對(duì)此進(jìn)行了初步調(diào)查。

　　開(kāi)發(fā)商自報(bào)成本：我們只賺到12%

　　上周，珠江新城新地王剛一誕生，周圍樓盤(pán)就開(kāi)始跟風(fēng)漲價(jià)。同樣的房子，為何能說(shuō)漲就漲？樓價(jià)是否嚴(yán)重脫離了其成本？房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)到底有多高？這些都是無(wú)數(shù)市民心中的疑惑。

　　記者從廣州某開(kāi)發(fā)商江先生處了解到，房?jī)r(jià)主要包括土地成本、建安成本、稅費(fèi)以及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等，其中，“土地成本和建安成本大概占六到七成，開(kāi)發(fā)商最終利潤(rùn)也只是房?jī)r(jià)的12%左右。”

　　江先生表示，土地成本大概占總房?jī)r(jià)的30%~40%左右。該公司目前竣工的一個(gè)項(xiàng)目，樓面地價(jià)大概在1500元/平方米，起初售價(jià)為6500元/平方米，現(xiàn)在降為5700元，按此計(jì)算，土地成本占據(jù)了總房?jī)r(jià)的26%。

　　建安成本主要是人工、建材等，和土地成本一起可能占到房?jī)r(jià)的70%。“不同城市的建安成本是不一樣的，甚至差別很大，在二、三線城市，建安成本大概是每平方米1600元~1800元，一線城市可能是2000元到2500元，高檔物業(yè)成本更高，有的達(dá)到4000元。”

　　此外是稅費(fèi)成本。據(jù)了解，目前房地產(chǎn)環(huán)節(jié)中稅種比較多，主要包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及發(fā)放工資代扣代繳個(gè)人所得稅等。“各種稅費(fèi)成本大概占房?jī)r(jià)的10%左右。”江先生表示。

　　最后，企業(yè)的融資成本、財(cái)務(wù)成本、管理成本，以及設(shè)計(jì)、廣告和營(yíng)銷等成本，“大概占了總房?jī)r(jià)的5%~8%”。

　　按江先生的說(shuō)法計(jì)算下來(lái)，記者發(fā)現(xiàn)，雖然目前房?jī)r(jià)高企，但開(kāi)發(fā)商最終利潤(rùn)也只是房?jī)r(jià)的12%左右。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)成本

　　營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)收入的5%

　　城建稅 營(yíng)業(yè)稅的7%

　　教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅的5%

　　其他：土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及代扣代繳個(gè)人所得稅等。

　　不同數(shù)據(jù)　　

　　上市房企營(yíng)業(yè)

　　利潤(rùn)率最高超40%

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)李粵湘表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不全是根據(jù)成本定價(jià)，還要看市場(chǎng)的供需關(guān)系，而且要看是什么時(shí)候拿的地，“但對(duì)12%的利潤(rùn)率，我個(gè)人持保留意見(jiàn)。”而廣州另一開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，12%的利潤(rùn)也是很有可能的，不同公司開(kāi)發(fā)的品種不一樣，回報(bào)也是不一樣的。

　　而記者查閱上市房企財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)現(xiàn)，其利潤(rùn)集中在10%到40%之間，其中，在萬(wàn)科、保利、招商和金地四大龍頭公司中，招商地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率達(dá)到37.36%，而金地集團(tuán)只有9.13%。

　　土地成本因素。廣州某開(kāi)發(fā)商透露，如果是在2004年到2005年，土地成本只占房?jī)r(jià)的20%左右，有的甚至在15%以下，要是2007年拿地，其成本就會(huì)高達(dá)40%，有的會(huì)達(dá)到65%。

　　整體計(jì)算因素。李粵湘指出，開(kāi)發(fā)商是整體計(jì)算利潤(rùn)率，而不是按某個(gè)項(xiàng)目、某個(gè)樓盤(pán)，也許某個(gè)項(xiàng)目獲利很高，別的項(xiàng)目就不一定了。(記者張忠安）