雖然東莞樓市已經頻吹“回暖”之風,但寫字樓卻依然供大于求。近日,中原公布相關數據顯示,東莞城區寫字樓的價格甚至已經低于周邊住宅的價格。這種狀況,引發了低價入市投資寫字樓的遐想,不少投資客蠢蠢欲動。

　　但東莞市房地產協會副秘書長張自立認為,因為經濟形勢尚不明朗,寫字樓在年內能不能打個翻身仗,還很難說。雖然價格低,但投資仍需謹慎。

　　【個案】8000元買來,28元租出

　　前幾天,市民李先生終于將自己在南城CBD附近的寫字樓租出去了一半。4年前,他購買了一套250平方米的寫字樓作為投資。當時寫字樓迅速興起,相對高檔的寫字樓也很少,所以剛剛裝修好,就有客戶向李先生簽了3年的租約。但自從去年底該租戶搬走后,李先生至今沒有找到下一個租戶。

　　盡管租金一降再降,可李先生的房子依然無人問津。上個月,終于來了一家公司,但該公司提出,只愿意承租其中的150平方米。李先生算了一下,當時買的時候價格為8000元一平方米,現在的租金,已經降低到每平方米不到28元。“總不能一直空著吧?能租出去一半也好。”李先生備感無奈。

　　【現狀】寫字樓身價不斷調低

　　像李先生這種急于出租寫字樓的業主并不在少數。記者連日來走訪市區幾大商圈發現,寫字樓租金雖已下降不少,但空置率未得到改善。

　　行政中心西面有個中高檔寫字樓,2007年時的租金為每平方米50-60元,現在降為40元。東莞大道旁曾號稱“最豪華寫字樓”的樓盤,現在的租金為每平方米28-32元。

　　經過大幅降租,近一個月租金稍有穩定,但寫字樓業主們的日子并不比此前好過。

　　寫字樓出租率不高,這已是業內共識,而背后的隱憂并不僅于此。東莞中原物業顧問有限公司研究部的數據顯示,2007、2008兩年供應的寫字樓面積基本相當。2008年新增寫字樓面積14.16萬平方米,成交面積7.32萬平方米,供求比重為1.93:1。顯然,寫字樓供過于求的局面一直沒有改變。

　　深圳博文道營銷策劃有限公司東莞營業部總經理楊波說,2004-2006年期間,寫字樓供應的確有點過剩,目前東莞大道兩側仍不斷有寫字樓在建。等這部分寫字樓面市,很可能加重供過于求的局面。

　　舊寫字樓不斷調低身價,新建寫字樓調低售價更是屢見不鮮。據日前中原公布的最新數據,目前城區主要寫字樓的成交均價,集中在6000—9000元/平方米,均價為7000元/平方米,有些單位價格跌破6000元/平方米。而周邊住宅的均價,從5000—12000元/平方米都有,均價在7500元/平方米。顯然,寫字樓的價格已經低于住宅的價格。

　　為了應對低迷的市場,越來越多的寫字樓加入了低價促銷的行列,寫字樓低于住宅價格,已不是什么新鮮事。

　　【焦點】供需結構偏差有待改善

　　寫字樓出租率不高,除了受整體的經濟環境不明朗、東莞分散的經濟結構等影響之外,產品結構與需求方的愿望不匹配,也是一個重要因素。記者走訪東莞大道及延長線、南城鴻福商圈以東城中心附近的寫字樓發現,舊寫字樓的面積都比較大,大都在200平方米以上,其次是100平方米以上的,100平方米以下的單位少之又少。

　　大戶型空置率很高,小戶型寫字樓又很難找,這就是現狀。記者以租客身份走訪了多家房產中介及寫字樓,表示想租南城CBD附近90平方米以下的小單位,均得到“沒有這么小面積”的答復。

　　“南城財富廣場有五六十平方米的小單位,很搶手,早就租出去了。”×聯地產經紀人楊小姐告訴記者。她說,稍好的寫字樓幾乎都沒有小戶型。

　　東莞滿堂紅商業項目部經理陳少頻證實了這種情況。她說,200平方米以上的大戶型寫字樓不太好租,但較受歡迎的幾十平方米的小戶型單位又比較少。因此,部分業主不得不像本文開頭的李先生一樣,將大房拆成小房出租。

　　東莞中原研究部經理車德銳說,從成交數據可以看出,目前寫字樓項目成交的套均面積普遍較小。市區在售的幾大寫字樓集中在50—130平方米,平均面積為64平方米,這反映了東莞中小企業多,大部分是剛剛起步或者是成長中的企業的現狀。因此,寫字樓項目在規劃設計的時候就應充分考慮到這一點。戶型間隔小一些,適合中小企業辦公。如果考慮到大企業進駐,戶型間隔應靈活改造。

　　業內還認為,東莞本來就有很多農民房存在,隨便一個農民房,就比寫字樓價格要低得多。在經濟不好的形勢下,如果寫字樓價格高,面積又太大,不少公司就很可能放棄購買或租用寫字樓,把目光轉向農民房。

　　【難題】是投資的好時機嗎?

　　東莞新建寫字樓的硬件水平,目前完全不落后于廣州、深圳,但價格卻低得多。于是,一些投資客認為投資東莞寫字樓的時機到了。

　　對此,車德銳說,在種種利空的打擊下,寫字樓的價格確實已降到最低位。但對投資者而言,“在別人恐懼的時候要貪婪”,這恰恰是最佳入市時機,具備中長線投資眼光的投資者應該注意這一點。

　　一直研究東莞寫字樓市場的業內人士楊波也認為,目前寫字樓的均價在7000-7500元/平方米之間,這個價格是比較合理的。如果能滿足硬件要求,投資者的確可以考慮。

　　但也有業內人士認為,投資寫字樓,不應該僅根據當時的價格而定。例如,南城某廣場目前的售價是每平方米5800多元,月租金是每平方米24元,年租金等于288元。如果不計算日后增值部分,投資回收期就是5850/288=20.3年,投資回報在5%左右。不過,一般情況下預期租金都會按一個比較穩定的比率上漲。這樣算起來,還是可以投資的。

　　目前的寫字樓已經供過于求了。如果未來兩年內有更多寫字樓推出,寫字樓租金說不定還得往下掉。因此,市房協副秘書長張自立指出,要投資寫字樓,應從目前的空置率、未來兩年新推出的寫字樓數量等綜合因素出發來考慮。(劉慕華)