一次偶然機會記者獲悉，一個投資者全款購買80套北京某住宅項目。通過進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京不止一個項目的銷售額靠個人的巨額投資拉動。專家分析，近期房價的滯漲讓前兩年活躍在商業(yè)地產(chǎn)的投資客轉(zhuǎn)而進(jìn)入住宅市場。有開發(fā)商透露，比起過去短期獲利的運作方式，當(dāng)下投資者關(guān)注資金安全的程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所購房屋未來的升值潛力。

　　市場現(xiàn)狀

　　巨資買房頻現(xiàn)京城住宅市場

　　在剛剛過去的5月份，樓市未能延續(xù)4月的增長勢頭，銷量逐步回落。綜合北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月期房商品住宅成交套數(shù)為13662套，除去經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房，實際成交的期房商品住房為11505套，同期成交的現(xiàn)房商品住宅為3464套，環(huán)比4月，期房商品住宅成交套數(shù)下降8.8%，實際成交的期房商品住房成交套數(shù)下降14%，現(xiàn)房商品住宅成交量下降2.6%。同時，京城部分項目的退房率高達(dá)30%。

　　從4月的交易峰值，到5月的成交回落與高退房并存，這中間均能看到投資客出沒的身影，這在記者近日踩盤中得到進(jìn)一步驗證。在麗水蓮花·和庭的售樓處，有工作人員這樣介紹：“在我們項目買房的外省人士很多，像一個山西人一買就是好幾套。”記者計算了一下，目前該項目在售均價為19000元/平方米，面積多在130多平方米，這意味著購買一套該項目房產(chǎn)就要動輒200多萬元。某項目的開發(fā)商也解釋：“有些項目的高退房率如果換算成退房人數(shù)，其實就是一筆，有個人能在一個項目購買80套房，而容易退單的購房人往往也就是這些投資客。一旦資金用途變化就可能放棄購房。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅透露，目前投資客進(jìn)入住宅市場的比例有所抬頭，雖還未達(dá)到2006年、2007年市場成交高峰期的水平，但要比2008年樓市低迷期明顯回升。“我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如近期開盤的金隅·可樂+、金泉時代兩項目，投資客的比例都達(dá)到三成以上。”

　　開發(fā)商揭秘

　　抵押房產(chǎn)尋找新融資渠道

　　事實上，多數(shù)出現(xiàn)高退房率的項目負(fù)責(zé)人并不擔(dān)心出售房源的問題，但高退房率給品牌所帶來的負(fù)面影響卻是他們之前沒有料到的。有開發(fā)商向記者透露了高退房率的另一個內(nèi)幕：“有時候是開發(fā)商融資的一種方式。有機構(gòu)或是個人給開發(fā)商提供短期貸款，開發(fā)商把房子抵押給借貸方，等資金周轉(zhuǎn)壓力緩解再把房子‘贖’回來，這種借款的利率可能比銀行的還高一些，但是借到錢的速度要比銀行快很多。這種融資方式在地產(chǎn)商圈里也很普遍。”

　　除了開發(fā)商自謀融資渠道外，不少投資者認(rèn)為，在低利率水平下，推遲緊縮政策將進(jìn)一步引發(fā)通脹壓力和資產(chǎn)泡沫的放大。這其中，投資股票風(fēng)險較大，黃金又沒有使用價值，而房地產(chǎn)是唯一一種兼具了使用功能和投資功能的產(chǎn)品，而且價格波動較小，雖然增值空間受物業(yè)的區(qū)位、環(huán)境、交通等條件的差異有所浮動，但保值能力強，長期持有能夠確保資金收益的穩(wěn)定、安全，無疑成為了防范風(fēng)險的最佳產(chǎn)品。

　　郭毅反映，目前住宅市場區(qū)別于往年的新特點是投資客的心態(tài)趨于成熟、理性，短線炒房現(xiàn)象已較為罕見，投資者多出于資金保值的目的長期持有。在對金泉時代項目的調(diào)查中就發(fā)現(xiàn)，投資目的的購房者中，預(yù)計投資周期在5至10年的客戶占到了絕大多數(shù)。一位購買該項目的投資者告訴記者，“我在金泉時代買了4套房，選擇首付兩成、10年期貸款付款，按照購買單價13500元/平方米計算，每年七、八萬元的租金就可以抵消月供，10年后房子本身還會升值。”業(yè)內(nèi)人士透露，目前投資者進(jìn)場也成為幫助開發(fā)商緩解資金壓力的一種渠道。

　　專家警示

　　開發(fā)商打住宅“主意”亦有風(fēng)險

　　業(yè)內(nèi)資深人士介紹，在樓市發(fā)展的高峰期，2006年投資客的投資主體是中心城區(qū)的大戶型高端公寓或景觀條件上佳的別墅項目，2007年的投資主體轉(zhuǎn)向了寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)入2008年，樓市銷量一蹶不振，投資者也遭受資金縮水，損失慘重，在蟄伏一年多時間再度出手時，投資客的心態(tài)也發(fā)生了劇烈的變化，開始關(guān)注更貼近需求量大且地段較好的住宅項目。

　　多位開發(fā)商在接受記者采訪時介紹，目前投資客入市也較為謹(jǐn)慎，一般購買單套面積在140平方米以下的客戶占到七成的高比例，投資客不再選擇大面積的高端物業(yè)，而是更加關(guān)注小面積、低總價的戶型。郭毅分析，大戶型物業(yè)總價高，轉(zhuǎn)手或持有出租都不容易，尤其在目前國際經(jīng)濟形勢尚未走出低谷的背景下，國際投資機構(gòu)或個人很難拿出大筆資金收購物業(yè)，造成大戶型投資的周期拉長、回報降低，其投資價值愈加凸顯。

　　郭毅同時提示開發(fā)企業(yè)，投資傾向發(fā)生變化是一把雙刃劍，雖然投資客一次性購買多套，有利于開發(fā)商回籠資金，但是帶給開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險也有所加大，投資客一旦后續(xù)購房款支付能力出現(xiàn)問題，選擇退房，必然會對開發(fā)商的經(jīng)營收益和項目形象造成一定的損傷。

　　晨報記者 王麗婭