進入5月份，廣州二手樓市又有了新的變化。來自中介地產的消息顯示，目前二手樓市的需求出現了“二元分化”的現象：一方面，在4月份嶄露頭角的投資性需求本月繼續升溫，成為樓市“保溫”的生力軍；另一方面，曾經在樓市“小陽春”之初挑大梁的剛性需求在經過幾個月的消化后顯得后勁不足。

　　市場回暖投資性需求升溫

　　根據廣州市國土房管局公布的數據，4月份廣州二手住宅成交面積70.5萬平方米，環比增加42.4%，同比增加76.6%，是2007年第四季度樓市進入調整期以來的最高位，與樓市高峰期的成交水平相差無幾。與此同時，一手住宅的成交面積也達到了83.2萬平方米的高位，同比翻了一番。一、二手樓市的成交雙雙回暖，帶動了樓價的再次上漲，特別是一手樓價的大幅上調改變了置業者的價格預期，市場上的投資性需求明顯增多。

　　滿堂紅雙城國際分行何先生介紹，5月份珠江新城的二手看樓量繼續增長，主要是因為近期珠江新城的一手樓價從原來的18000元/平方米左右急升到23000元/平方米左右，讓投資客覺得購買均價不到15000元/平方米左右的二手房有利可圖。據悉，目前珠江新城板塊帶有投資目的的購房者占到了60%左右，大部分都是想購買小戶型，然后一邊放租一邊等待升值的機會。而在去年樓市低迷的時候，板塊內的投資客最多只有兩三成。天河北某中介行負責人也表示，近期天河北的小戶型成交火爆。其中，天麒驛、耀星華庭、中怡城市花園等知名投資樓盤的小單位價格從11000-15000元/平方米不等，回報率可達到4%-5.5%左右。

　　據介紹，在這些入市的投資者當中，除了有一些是長期關注投資市場的職業投資客，還有一部分只是普通市民，有些只是因為擔心放在銀行的儲蓄貶值所以“逼上梁山”。同樣的心態也出現在部分改善型買家身上，他們原本并沒有迫切的需求，只是因為擔心通脹所以趕緊買一套，可以說投資和自住的性質都有。對于后兩類買家來說，買房保值的目的大于升值，這也是當前投資市場與過往最大的不同。

　　樓價偏高挫傷自住客后勁

　　不過，與熱門投資板塊的旺盛人氣相比，一些以自住客為主的板塊本月卻顯示出后勁不足的隱憂。滿堂紅體育東南雅苑分行表示，這個月收盤、收客的數量都少了，原因是前期積累的客源該買的都買了，而新的客人又未必能接受現在業主偏高的放盤價。滿堂紅云景花園分行也表示，近期業主漲價太快，買家應價太慢，看樓的人本來就不多，能夠接受比市場價高的放盤價的人更少。

　　滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示，由于有投資性、改善型需求的補充，5月份的二手成交量有望與4月份打平，但是因為樓價上漲導致剛性需求減少長期來看不是一件好事。從4月份的成交價格來看，不僅部分一手樓盤的價格直逼2007年的高峰水平，二手住宅成交均價也是接近歷史最高位。樓價的不斷上漲不僅有可能帶來新的觀望情緒，還將導致置業者的購買力下降，使無力承受高房價的剛性需求萎縮。而實際上，要拉動廣州這么大的市場，投資性、改善型需求只是錦上添花的作用，最值得倚重的還是占比最多的剛性需求。如果本輪投資性需求的重新入市是以犧牲剛性需求為代價的，樓市的繁榮只會是短期的，最終還是會迎來再一次的調整。

　　肖文曉認為，投資性需求比例過高，樓市就容易過熱，產生價格泡沫；投資性需求比例過低或者沒有，則表明這個市場缺乏活力，難言有大的發展。合理的樓價應該是大多數剛性需求者可以買得起，而投資客又可以憑借自己的專業投資眼光在市場上覓得一定的投資機會。從過去一年多的市場調整來看，廣州主城區的二手樓價在6900-7200元/平方米左右是有支撐力的，超過這一價位則有過熱的嫌疑。(記者 趙燕華 實習生高文莉)