杭州樓市正處于一個回暖期，在3~5月間，樓市成交量出現驚人的大幅增長：3月主城區商品房成交4767套，4月則是6268套，進入5月，市場成交量急進的步伐并未放緩，每周2000套左右的成交量似乎預示著再創新紀錄的可能。

　　雖然很多人判斷今年樓市會好轉，但回暖速度之快仍出乎意料。5月15日~19日，被視為樓市風向標的中國(杭州)第九屆最佳人居環境展覽會舉行。在這種復雜的市場背景下，購房者究竟持怎樣的一種心態？他們認為市場下一步會怎么走？本報聯合中原地產在本屆人居展中對400組客戶開展了系統的需求調研，發現眼下市場中的購房者心態分化明顯，呈現“一半海水一半水焰”的特征，市場的走向依舊撲朔迷離。

　　剛需仍是主流，但改善型比例增加

　　數據：

　　近幾個月來，剛性需求持續入市的說法是樓市成交量大增的主要依據。從本屆人居展的情況來看，首次置業者的比例仍然高達六成，二次置業的占35.7%。該兩項數據與去年10月房交會的調查數據相比變化顯著，首次置業的比例下降了6%，而以改善型需求為主的二次置業比例上升了7.8%。

　　分析：

　　事實上，從歷屆房交會的特點來看，首次置業者在短期內往往是看的多，下單的少，而二次置業者后續下單的比例則要高得多。樓市持續熱銷的中堅力量固然是首次置業者，但僅有首次置業者入市，需求結構上相對單一，通常只能造成局部區域樓市快速回暖的現象，對于樓市整體回暖而言，需要二次置業和多次置業者的比例回升，才能鞏固和夯實樓市的基礎，真正地走出低谷。因此，本屆人居展中，需求結構的調整已經初步顯露出一點端倪，后市能否持續，仍需要留待觀察。

　　另一方面，購房目的中，婚房和改善需求繼續占據主導地位，而投資傾向有所抬頭。從購房目的上看，無論是投資出租還是投資待物業升值的比例較2008年10月都有所上升。從杭州的各個區域來看，前幾個月中以下沙、九堡為代表的區塊價格已經全面觸底，與高峰期相比，價格下降幅度超過30%，剛性需求被激發的同時，投資客也聞風而動，借機抄底。局部區域的樓市大熱，無疑會造成整體樓市的相應升溫，因此，無論是剛性需求群體和投資客都會在此時發生心態上的變化，由此及彼，由局部而整體，最終導致需求大幅放量。

　　什么樣的房子最好賣

　　90平方米的2房依舊是主流

　　去年以來，樓市價格雖有下降，但對于多數購房群體的而言，仍需要精打細算才能作出購房決定。而適度消費、梯度消費的觀念也漸漸地深入人心，從需求調研的統計結果來看，在戶型和面積的選擇上，90平方米左右的2房戶型是主流選擇。

　　對于2房的選擇比例，合計達到58.2%，對于3房的選擇比例，合計達到36.7%，且多要求是緊湊型戶型。基于此，部分開發企業相應推出贈送空間，在一定程度上吸引了不少購房者的眼球，這也是近段時間以來產品開發的一個主導思路，通過增加使用面積提高產品的競爭力。總的來說，高房價下的產品線多數是以經濟、實用為原則，如此才能匹配購房者的需求。

　　從單價承受力來看，30.8%可承受8000~10000元/平方米的單價，26.3%可承受6000~8000元/平方米的單價，25.8%可承受10000~15000元/平方米的單價。以上這三個價格段，對應到具體的代表性區塊，可以說正好能切合各個板塊的區域價格底線。這也就可以解釋下沙的海天城、九堡的九洲芳園、三墩的金溪園等項目快速銷售的原因。當性價比達到購房者心理預期時，樓盤的銷售速度會非常快。(張卉卉）