樓市博弈新動向：商業(yè)地產(chǎn)趨熱抄底者潛伏

　　宏觀調(diào)控對住宅類地產(chǎn)過快增長產(chǎn)生有效抑制后，住宅開發(fā)商也會轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來持續(xù)經(jīng)營及彌補(bǔ)盈利的不足。商業(yè)地產(chǎn)價格相對低估也成為商業(yè)地產(chǎn)趨熱的原因之一。

　　記者胡萍樓市密集調(diào)控兩個月來，各地樓市繼續(xù)降溫：成交量大幅下挫，買方賣方深度觀望，打折、降價等也成為敏感詞匯。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)住宅市場在宏觀調(diào)控下遭遇“重創(chuàng)”時，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為投資客的新寵；當(dāng)房價“死扛”時，租房價節(jié)節(jié)高升，與此同時，潛伏的抄底客也做好了準(zhǔn)備。

　　商業(yè)地產(chǎn)趨熱在樓市調(diào)控新政重磅出擊，商品房住宅市場投機(jī)客備受打壓之時，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域會否成為突破口呢？

　　“住宅有泡沫商鋪更靠譜”這是記者在北京市朝陽北路青年路附近看到的一個廣告標(biāo)語。新建的商鋪整齊待售，接待的銷售人員也信心十足：“近1個月來看商鋪的人不少，還有些是本小區(qū)的業(yè)主。這里交通好、人口多，是商業(yè)旺地，不愁賣。”

　　北京中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計表示，6月份商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)月預(yù)售數(shù)據(jù)全面超過住宅。數(shù)據(jù)顯示：截至6月21日晚，取得預(yù)售的商業(yè)項目共9個，而住宅為8個；當(dāng)月成交商業(yè)地產(chǎn)相比期房住宅高13倍，而銷售額更是達(dá)到了3.94億元，遠(yuǎn)超過住宅的8000萬元。

　　按照業(yè)內(nèi)人士分析，地產(chǎn)開發(fā)分為三個階段：第一階段是住宅開發(fā)，第二個階段是商業(yè)開發(fā)，第三個階段是地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。目前中國地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入第二階段，住宅開發(fā)暴利應(yīng)該逐漸過去。中原地產(chǎn)市場研究員張大偉認(rèn)為，宏觀調(diào)控對住宅類地產(chǎn)過快增長產(chǎn)生有效抑制后，住宅開發(fā)商也會轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來持續(xù)經(jīng)營及彌補(bǔ)盈利的不足。

　　另一方面，商業(yè)地產(chǎn)價格相對低估也成為商業(yè)地產(chǎn)趨熱的原因之一。張大偉告訴記者，以北京為例，其商業(yè)地產(chǎn)價格在2009年來的資產(chǎn)暴漲潮中受到的影響比較小，在朝陽門等二環(huán)內(nèi)熱點區(qū)域的部分寫字樓的價格僅相當(dāng)于通州的住宅價格，使得商業(yè)地產(chǎn)價格基本沒有泡沫，成為了最近部分投資者的首選。此外，商業(yè)地產(chǎn)開盤量明顯增加、商業(yè)地產(chǎn)的回報率高，沒有受到限購及貸款新政的影響等都使得投資者更多考慮商業(yè)地產(chǎn)。

　　房價已現(xiàn)松動近日，記者從一家知名二手房中介機(jī)構(gòu)獲悉，位于海淀區(qū)魏公村某處的二手房報價比月初直降約10萬元。但二手房經(jīng)紀(jì)人黃先生告訴記者：“這只是個案，一般是投資客急于拋售套現(xiàn)所為。大部分業(yè)主報價并未降，只是業(yè)主普遍表示有商量余地。”

　　同成交量的節(jié)節(jié)下滑相比，房價似乎更為頑固。北京中原地產(chǎn)的跟蹤研究表明，二手房價格率先出現(xiàn)了明顯下降，通州部分小區(qū)的售價在新政以后下調(diào)幅度已經(jīng)超過3成，但是目前并沒有形成非常明顯的新房定價下探趨勢。張大偉認(rèn)為，盡管目前降價項目還比較少，但如果現(xiàn)有政策持續(xù)，加上房產(chǎn)稅等可能出臺的政策影響，房價回落的趨勢將基本形成。

　　據(jù)北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月，北京市房價環(huán)比下降0.1%，實現(xiàn)了15個月以來的首降。但1至5月間，四環(huán)內(nèi)的房價仍達(dá)到每平方米34620元，比1至4月略有上升。

　　地產(chǎn)專家認(rèn)為政策有滯后性。按照市場經(jīng)驗，只有在成交量下降了一段時間之后，價格才會下跌。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一般要超過兩三個月才會看到樓價明顯調(diào)整。中原地產(chǎn)的分析人員對記者說，新政出臺之前成交量非常活躍，新政出臺之后，成交量突然急剎車導(dǎo)致后繼無力。如果6月的成交量比5月高，那么底部較難有一個大的調(diào)整；如果6月成交量往下跌，那樓價才會走跌。

　　抄底者伺機(jī)而動黃先生有不少客戶至今還對去年初錯失良機(jī)而感到后悔。黃先生告訴記者，5月份，該公司的業(yè)績遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于其他中介公司，而6月以來看房的客戶明顯增多，主要是首次購房和改善性購房者，但居高的房價以及買賣雙方的博弈仍讓大多數(shù)看房者猶豫不決。

　　購房者似乎都期盼著房價下降，而這也是他們判斷“到底什么時候出手”的關(guān)鍵因素。從央行對居民購房意愿的調(diào)查來看，居民對未來一年房價的下跌預(yù)期大幅上升，那么“不缺需求”的樓市會否因房價的下跌而引發(fā)抄底熱？樓市潛伏者到底還有多少呢？

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)等多家中介公司數(shù)據(jù)顯示，目前至少有三成購房者在“潛伏”。另據(jù)多家網(wǎng)上調(diào)查顯示，五成以上的受訪者打算在這一輪政策調(diào)整中抄底。

　　而6月初，一家知名地產(chǎn)網(wǎng)站牽頭在全國上百個城市啟動中國樓市“百團(tuán)大戰(zhàn)”，招募抄底正規(guī)軍，此舉更是引發(fā)了業(yè)界和市場的廣泛關(guān)注。據(jù)悉，該招募帖在論壇發(fā)出不到一小時，就有246名購房者報名參與。“新政頻出劍指高房價，市場觀望情緒彌漫，部分購房置業(yè)剛性需求選擇潛伏。”百團(tuán)大戰(zhàn)組織者如是說。

　　一位房地產(chǎn)專家對記者表示，樓市向來不缺少需求，只要房價回歸理性，首次置業(yè)及改善型需求兩股力量的集結(jié)或?qū)⒁�發(fā)新一輪的購房潮。按理說，雙方博弈，必定有一方要讓步。或許只有當(dāng)市場結(jié)束觀望，博弈結(jié)束時，房地產(chǎn)市場才能真正恢復(fù)穩(wěn)定、健康運(yùn)轉(zhuǎn)。(作者 胡萍)