昨日，一直身處降價傳聞的房企老大萬科，在通過對滬上兩樓盤周末的一番優(yōu)惠試探市場后，迅速調(diào)整優(yōu)惠策略。記者從萬科上海項(xiàng)目琥珀臻園售樓處獲悉，該項(xiàng)目今日將首度開盤，推出50套25000元/平方米的特價房，該價格較之網(wǎng)上房地產(chǎn)預(yù)售申請所報(bào)的27000元/平方米下調(diào)了2000元/平方米。但業(yè)內(nèi)人士仍認(rèn)為此舉還是在試探購房者心理價位，并非真正的降價潮來臨。

　　銷售策略突變

　　對于今日開盤推出的50套房源，銷售人員則稱本期房源實(shí)際已經(jīng)是萬科特地拿出來的最低價，較預(yù)期價格下降三成。“我們7月份推出的新房源肯定要高于這個價格。”銷售人員介紹道。

　　實(shí)際上，在上周就有消息稱琥珀臻園將于19日開盤，而記者電話咨詢售樓處獲得的信息是當(dāng)日收取意向金，并未正式開盤，同時對于均價三緘其口，表示由于房型不同價格有時相差100萬元，因此無法確定最終價格，而對于是否有所優(yōu)惠的情況，銷售人員也稱不會太大。“只是一些小優(yōu)惠罷了。”而在上周末如期開盤的萬科城花新園，萬科花園小城，也只是推出總價1萬元到1%不等的小幅優(yōu)惠。

　　在本輪價格調(diào)整中，保利、綠地?zé)o疑是房價下跌先鋒，其中保利葉上海售價從2月的18500元下調(diào)到6月的16500元同時，贈送面積從8平方米增加到35平方米，實(shí)際測算下來的價格下跌30%左右，使得該案所推出的216套房源幾乎當(dāng)天被搶購一空。綠城公園壹品拿出的8套特價房相當(dāng)于打72折，當(dāng)天售罄，而綠地旗下樓盤通過各種方式打折促銷，優(yōu)惠幅度也在10-20%之間，其中相當(dāng)于打78折的薔薇九里本月也成交了51套房源。從本月以來成交前5名的樓盤復(fù)地北橋城、保利葉上海、東方麗都、恒盛湖畔豪庭、南郊新公館等項(xiàng)目，都是和保利、綠地差不多通過明降或暗降的方式比前期售價或報(bào)價低了10-30%。

　　截至昨日22時，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示萬科城花新園，萬科花園小城新開項(xiàng)目總共簽約了25套。明顯低于萬科設(shè)定的單個項(xiàng)目銷售要突破60%的調(diào)價紅線，萬科上海調(diào)價已經(jīng)打開通道。而萬科上海也順勢在琥珀臻園開盤上進(jìn)行了銷售策略的調(diào)整。

　　試探效應(yīng)依舊

　　早在6月2日，萬科董事會秘書譚華杰澄清，萬科不會從總部給各個地方公司下令進(jìn)行全國性統(tǒng)一降價，但各分公司可根據(jù)各地的實(shí)際情況，追蹤市場走勢而確定價格。目前萬科在深圳和北京都已經(jīng)出現(xiàn)了較大幅度的優(yōu)惠活動。雖然萬科琥珀臻園的促銷，價格被宣稱為接近萬科的成本價。但是其試探效應(yīng)依舊。

　　地處上海外郊環(huán)的寶山美蘭湖板塊，萬科琥珀臻園的價格仍然比周邊要高。“萬科樓盤的售價在上海一般要比周邊高出15—20%。”銷售人員介紹，盡管周邊均價僅為20000元/平方米，但作為今年萬科在上海的重點(diǎn)項(xiàng)目，萬科琥珀臻園主打高裝修標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)保概念，加上這次推出的是150平方米-170平方米的高端洋房產(chǎn)品，25000元/平方米的售價接近萬科的成本價。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為萬科上海此次促銷的舉措，還是一個試探。 “一些品牌開發(fā)商并不會急于讓老項(xiàng)目降價，但對新開盤項(xiàng)目就調(diào)低了心理預(yù)期，以低價入市。”上海中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會雍坦言道。而上海房地產(chǎn)專家印��華則認(rèn)為，這只不過是開發(fā)商預(yù)期下降，并不能稱是價格的下調(diào)。

　　同時，本次萬科琥珀臻園共申報(bào)了140套房源，而今日只開盤50套特價房，并發(fā)出信息7月要漲，這些都有可能是一種銷售策略，以試探購房者的心理價位。如果本次特價房行動沒有達(dá)到預(yù)期效果，萬科仍有可能會繼續(xù)降價，最終引發(fā)羊群效應(yīng)。張駿斕