面對嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，有人歡喜有人愁，房地產(chǎn)公司同樣如此。房地產(chǎn)企業(yè)競爭實(shí)力的懸殊在嚴(yán)酷的市場環(huán)境下開始凸顯，同時，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)并購擴(kuò)張、廉價獲得土地資源的良機(jī)或許已經(jīng)來臨。

　　并購良機(jī)漸現(xiàn)

　　6月18日，京能置業(yè)公告，公司擬與北京世豐基業(yè)投資顧問有限公司共同設(shè)立一家項(xiàng)目公司，并由該項(xiàng)目公司收購天津瑞灣投資發(fā)展有限公司100%股權(quán)，收購價格為4.47億元，其中京能置業(yè)以7475萬元出資擁有項(xiàng)目公司65%的股權(quán)。據(jù)介紹，被收購公司目前主要的資產(chǎn)為位于天津津?yàn)I港的E2、F1、F2地塊使用權(quán)，三塊宗地規(guī)劃總用地面積為6.94萬平方米，綜合容積率為2.65，規(guī)劃總建筑面積約為22.38萬平方米。

　　近期以這種方式獲得新土地資源的公司還有鳳凰股份、新城B股，兩公司收購兼并的代價極為低廉。其中鳳凰股份以1000萬元的代價，收購了江蘇景楓置業(yè)投資有限公司持有的南京景楓潤城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，獲得3.65萬平方米房地產(chǎn)開發(fā)面積；新城B股旗下公司以2000萬元的代價，獲得了常州恒福置業(yè)有限公司擁有的18.5萬平方米土地，且該地塊的土地出讓金5.56億元已完全付清。

　　據(jù)分析，自身資金匱乏、缺乏相應(yīng)的開發(fā)能力可能是上述地產(chǎn)公司被收購的主要原因。以京能置業(yè)收購的天津瑞灣投資發(fā)展有限公司為例，該公司的主要資產(chǎn)為價值3.18億元的土地使用權(quán)和4271.26萬元的貨幣資金，同時卻有2.46億元的土地出讓金要在今年6月底前繳納，并且相關(guān)土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)也尚未辦理。鳳凰股份、新城B股兼并獲得的土地項(xiàng)目也存在類似狀況。

　　新城B股對外聯(lián)絡(luò)的王姓工作人員認(rèn)為，這些小型地產(chǎn)公司手中的項(xiàng)目被“便宜”收購與當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)。在資金允許的情況下，新城B股還會趁機(jī)進(jìn)行類似的并購。

　　實(shí)力分化加劇

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)“強(qiáng)者愈強(qiáng)”的行業(yè)格局是近期并購案例頻繁發(fā)生的主要原因。

　　以A股上市房企為例，在120余家上市公司中，2009年“萬保招金”以及華僑城等5家營業(yè)收入超過100億元的公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入超過1050億元，而60余家營業(yè)收入不超過10億元的中小房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入只有230億元。

　　這種差距不僅表現(xiàn)在去年的收入水平上，而且也表現(xiàn)在擁有的資金以及獲取土地儲備等實(shí)力上。

　　WIND統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度資金余額最多的前10大房企合計(jì)擁有的貨幣資金總額達(dá)990億元，而70余家貨幣資金余額不足10億元的公司合計(jì)擁有的資金總額只有203.44億元。

　　資金實(shí)力上的差距直接影響了房企的拿地能力。由于去年以來土地價格不斷創(chuàng)出新高以及土地政策趨嚴(yán)，今年以來只有17家左右公布了購買土地的情況，萬科、保利等大型房企是土地市場的主要買家。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，今年1-5月份萬科在各地新增了35個土地項(xiàng)目，其中僅5月份就新增8個項(xiàng)目，涉及金額超過28億元。5月份保利買地的金額則超過55億元。

　　相比之下，營業(yè)收入在10億元以下的60余家上市房企中，僅有深物業(yè)A、合肥城建、西藏城投和ST重實(shí)4家公布了買地情況。

　　因資金緊張難以新增土地儲備以及缺乏專業(yè)開發(fā)能力，不少涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市及非上市公司已開始出售手中的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。6月18日豐樂種業(yè)表示將轉(zhuǎn)讓豐樂房產(chǎn)股權(quán)，退出房地產(chǎn)行業(yè)；5月31日南寧百貨將所持北海五象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%股權(quán)以8740萬元的價格售出；5月12日航天科工以2.84億元的價格轉(zhuǎn)讓旗下北京金中都置業(yè)有限公司。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月中旬以來，各大產(chǎn)權(quán)市場掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目已超過30個。

　　行業(yè)格局將生變

　　回顧國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展歷程，優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)市場占有率的大幅提升，多發(fā)生在宏觀調(diào)控迅猛之時。2008年樓市低迷時期，萬科、保利等大型房企在2008年的市場占有率大幅提升。其中，萬科全國市場份額由年初的2.07%增長到年底的2.34%左右，保利的全國市場份額也從2007年年底的0.67%上升到2008年的1.1%。

　　事實(shí)上，自今年樓市調(diào)控以來，在樓市成交持續(xù)低迷、資金壓力日益繃緊的形勢下，已有部分大型房企開始為大規(guī)模的兼并擴(kuò)張做準(zhǔn)備。5月初率先在全國范圍內(nèi)降價售房的恒大地產(chǎn)已多次公開表示，將借機(jī)擴(kuò)大市場份額，推動行業(yè)整合，并提出二三線城市將成為恒大重要的并購區(qū)域。與此同時，萬科、保利等公司也明顯加大了獲取土地資源的力度，新一輪的行業(yè)洗牌已悄然展開。

　　北京格雷投資管理有限公司總經(jīng)理張可興表示，隨著調(diào)控力度的加大以及國家土地出讓政策的規(guī)范化、市場化，特別是有品牌、有實(shí)力的地產(chǎn)企業(yè)在全國重要城市布局的完成，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入壁壘將日益提高，市場集中度將進(jìn)一步提升。從長遠(yuǎn)看，中國房地產(chǎn)行業(yè)必將出現(xiàn)規(guī)模龐大的巨型企業(yè)。記者 李 坤