“今年北京萬科的竣工面積里將有1/3是保障性住房，現(xiàn)在我們更愿意主動(dòng)去跟政府談做純保障性住房的事情。”北京萬科營銷總監(jiān)肖勁告訴記者，房企“發(fā)自內(nèi)心”加大保障房建設(shè)，將成為未來市場的大趨勢。樓市調(diào)控之下，利潤率低但安全系數(shù)高的保障性住房開始成為房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)的重心。

　　此輪宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)市場整體交易量迅速下滑。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月份北京市住宅期房簽約5646套，簽約面積521341平方米，其中商品住宅期房簽約3405套，日均110套，環(huán)比下降59.7%，連續(xù)5周日均簽約低于100套。與此相反的是，5月份北京市保障性住房簽約2241套，與4月基本持平，并未受到政策的影響。“由于保障性住房的市場需求和價(jià)格穩(wěn)定，房企也不得不加緊爭搶這塊蛋糕。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉日前也在一論壇上公開表示，從下半年開始，會(huì)看到大量的保障性住房開工建設(shè)。

　　據(jù)了解，萬科首個(gè)兩限房將于今年7月交房，富力首個(gè)兩限房已經(jīng)交付使用，遠(yuǎn)洋首個(gè)兩限房也將入市，此外綠地集團(tuán)今年也對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，保障房和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)兩類項(xiàng)目的比重將增至60%。實(shí)際上，目前將目光投向保障房市場的遠(yuǎn)非上述幾家，金泰地產(chǎn)、天房發(fā)展、金隅嘉業(yè)、保利、北辰等國企也加大了參建保障房的力度。

　　前幾年在建設(shè)保障房時(shí)，“責(zé)任”通常被開發(fā)商掛在嘴邊。但在當(dāng)前的調(diào)控形勢下，保障房建設(shè)實(shí)際上已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)加速資金周轉(zhuǎn)的一種生存方式。

　　一般情況下，決定房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益的，一是銷售利潤率，二是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。宏觀調(diào)控的目的是抑制房價(jià)，開發(fā)商眼下很難通過提高房價(jià)來提高項(xiàng)目的投資收益率。而隨著市場持續(xù)僵持，擺在眾多房地產(chǎn)企業(yè)面前的另一個(gè)難題是，資金周轉(zhuǎn)速度的放緩。而這種問題在大房企身上表現(xiàn)得則更為嚴(yán)重。以金地為例，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為0.27，因此雖然利潤率高達(dá)35.82%，但其凈資產(chǎn)收益率僅為14.18%；而保利盡管房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤率高達(dá)35.82%，但因?yàn)榭傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為0.32，導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率只有18.8%。

　　盡管保障性住房在外界看來，其利潤很低，但在調(diào)控之下也不失為一個(gè)安全的經(jīng)營模式。肖勁透露，保障性住房的利潤率大約為3%，但是安全系數(shù)非常高。“成本很好控制，甚至是固定成本。保障房也不需要定位、不需要宣傳、不需要?jiǎng)?chuàng)新。建好能很快交付使用，對(duì)于房企而言，能夠加速資金周轉(zhuǎn)非常重要。”

　　根據(jù)北京市公布的2010年土地供應(yīng)計(jì)劃。今年北京市土地供應(yīng)總量為6400公頃，住宅用地供應(yīng)總量為2500公頃，其中廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和定向安置房用地占到1250公頃。因此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，保障房用地很快將成為房企競標(biāo)的熱點(diǎn)。(記者 王營)