房地產調控“滿月”，全國樓市銷量銳減；地產股頻破擬定增發價，股市再融資遇阻；行業景氣度見頂回落，土地購置和開發熱情正在下滑。面對調控重壓和市場變局，部分一線房地產企業已經開始調整自身的運營策略，以應對行業寒冬。

　　隨行就市降價促銷、中止增發融資轉向多元化渠道、放緩購地節奏加快現有項目開發等舉措，正在成為房企的共識。業內專家預計，一季度過熱的經濟數據給政府足夠的空間與時間調控房地產行業，在流動性從緊的背景下，房地產開發商將普遍采取收縮戰略，總體投資將趨于保守，行業景氣度也將下行。

　　打折促銷日益流行

　　“如果新開項目的認籌率達不到60%，我們會考慮5%-10%的折扣率。”北京本地一家房地產企業的銷售負責人對中國證券報記者表示。

　　按照樓市的銷售慣例，新項目開盤前，開發商一般會根據周邊項目和二手房的成交均價，確定意向銷售的價格區間，并以此向社會進行推介。這在業內被稱為“蓄水”。如果意向客戶的蓄積量大幅超過所供應的房源量，開發商會考慮按照價格區間的上限定價，或者進一步提價。

　　“目前的房價已處于歷史高位，加之調控新政大幅壓縮新增需求，新盤的客戶蓄積量普遍不足，這給追求周轉率的開發商造成了很大的銷售壓力。”21世紀不動產分析師齊凡表示。

　　5月16日，萬科位于北京的紫苑項目正式開盤銷售，該項目此次開盤報價為25000元/平方米。現場工作人員介紹，實際購房有兩個點的優惠，如一次性付款打97折。附加開盤當日折扣等優惠條件后，其實際最終售價約為24200元/平方米。

　　“如果萬科紫苑放在4月初開盤，均價估計得上30000元/平方米。目前，該區域二手房的成交價格普遍在25000元/平方米以上。”北京一位房地產銷售代理機構的經理坦言。

　　“我們希望萬科的樓盤在開盤當月的銷售率達到60%，如果達不到，我們會調整開工節奏，以促銷手段把房子賣出去。”虎年年初在對機構投資者解釋萬科的策略時，萬科總裁郁亮如是說。

　　市場預期，下半年房企在銷售方面的壓力將會繼續增大。因此，包括恒大、保利、綠地等公司先后扛起了“打折旗”。5月5日，恒大地產宣布，其全國樓盤統一85折“讓利”促銷。隨后，保利地產位于上海的保利湖畔陽光苑、保利維拉家園等項目的售價也出現“暗降”。據保利上海內部人士透露，為了保證70%的銷售率，今后一段時期會有比較可觀的折扣優惠。

　　目前，多數開發商已在研究5月以后的價格戰略，穩中下降或成為趨勢。總體而言，5月份房企定價以小幅度的折扣讓利為主。萬科、保利、中海、華潤、金地等一線房企的在售項目中，明確降價的樓盤尚在少數，但多數樓盤表示將在現有價格基礎上給予不同程度的折讓。

　　融資轉向多元化

　　擬增發地產股頻頻跌破發行價，上市房企股市再融資遭遇鴻溝。招商地產董事會因公司股價大幅下跌已決定撤銷非公開發行股票方案。業內人士預計，政策收緊短期內不會改變，受此影響，地產股走勢也不會有大的“起色”。多數地產公司的增發方案將面臨流產的危險。

　　據WIND統計，2009年至今，申萬行業分類下共有49家A股房地產公司公布增發預案，擬合計募資金額超過1000億元。截至5月18日收盤，已有35家公司的股價跌破增發價，占比超過七成。

　　今年以來，包括保利地產、格力地產、華發股份、金地集團在內的15家地產公司公布再融資方案，目前，這15家公司的股價全部跌破增發價格。以保利地產為例，公司計劃增發價格為17.92元，截至5月18日收盤，保利地產股價為10.90元，相當于復權價格13.72元，低于增發底價。而保利2009年度曾以24.12/元的價格增發股份，包括劉益謙在內的認購者均“被套其中”。

　　直接融資受阻，地產公司紛紛開始借道信托、海外發行優先票據等融資方式。今年以來，恒大地產先后兩次發行優先票據募集資金13.5億美元。加之加快銷售回款，目前，恒大持有貨幣資金近210億港元。

　　另外，信托也成為部分開發商多元化融資的重要途徑。多家信托公司已將地產信貸業務當作今年主要開拓的業務領域。

　　5月11日，中融信托將10億元募集資金以增資形式對福星股份子公司武漢福星惠譽置業有限公司進行直接輸血。據介紹，該單一資金信托將全部用于項目公司的地塊開發，其中3億元用于增加福星惠譽的注冊資本，控股50%，剩余7億元則計入福星惠譽的資本公積。

　　從5月6日-5月14日，先后有中華企業、浙江廣廈、獐子島、香江控股等5家上市房企公布了31.6億元的信托融資計劃。

　　“房地產公司目前的流動資金比較充裕，但資金投放也很大，需要不斷拿地、維持開工量。地產公司都是負債式發展，越好的公司越缺錢。”中國房地產研究會副會長顧云昌表示，地產企業開發的“慣性”將迫使它們需要源源不斷的資金支持。而在股市和銀行信貸兩大融資渠道收窄的背景下，海外發債和信托等方式開始涌上前臺。

　　中華企業通過上海信托、中誠信托兩家融資的綜合成本分別為8.8%、9.0%，高于銀行信貸。而獐子島參與的中誠信托大連彩虹項目集合信托計劃，綜合成本率不超過12.5%。

　　保守拿地收縮戰線

　　“政策出臺以后，開發商出現了兩個陣營：如綠地、保利等過去一年里大規模擴張的開發商，加大推盤和促銷力度，保證資金回籠；此類開發商很可能會暫停新項目的開工和拿地，同時放緩在建工程的速度以減少資金投入壓力；而地方小國企和中小開發商，由于在建工程和可售房源都相對較少，加上政策調控期間采取保守策略、不敢輕易投資。”一位房地產分析師指出。

　　知情人士透露，2010年初，萬科等多家房企均擬定了相對激進的一線城市擴展戰略，其中萬科在上海的拿地計劃就有8幅之多。業內人士分析，受新政影響，這些企業原本激進的拿地戰略很可能會調整。

　　“今年開發商拿地會必然將趨于理性，一些重點地塊今后可能會出現更多的聯合體形式，房地產企業合作的機會更大。”一位地產商表示，他認為，國家嚴控銀行信貸流向土地市場，對于土地出讓比例的要求也日趨嚴格，因此開發商不會像去年那樣瘋狂拿地。

　　隨著開發商戰線的收縮，房地產開工率也可能見頂回落。日信證券最新報告指出，4月份新開工面積累計同比增長達到64.17%，在建面積累計同比增長31.66%，當月新開工面積為1.34億平米，同比增長71.8%。由于去年基數較低，預計5月份新開工面積還會保持快速增長，增速會逐漸放緩，但未來4至5個月后，在成交大幅萎縮下，新開工面積將會出現低增長或負增長。

　　浙商證券報告也顯示，4月，全國房地產開發投資環比3月下降3.19%。房屋新開工面積環比下降22.99%；土地購置面積環比下降19.74%。業內認為，隨著調控政策的深入、商品房成交量的進一步萎縮，房企繼續控制拿地和開發節奏的趨勢將十分明顯。(記者 林喆)