近日有一則消息讓人看不懂。各級政府打擊囤地的表態一次比一次嚴厲，但在深圳環境最好、房價最高的紅樹林地段，一塊逾9萬平方米的土地，一荒就是5年，可謂最牛囤地。

　　讓人看不懂的還不止這一件事。深圳2月份房價比去年同期漲了1.2倍，關內新房均價令人吃驚地逼近了4萬元/平方米。深圳樓市的種種怪現象，讓持幣觀望的消費者感到迷茫：調控是否會變成“空調”。

　　最牛囤地在黃金地段

　　最牛囤地為聯泰紅樹灣，記者實地探訪，覺得真的很牛。

　　說它牛，牛在黃金地段這么大一塊地，一荒就是5年。

　　“有湖、有海、有生態旅游景區、有公園、有大型購物中心，未來有地鐵，又位于城市核心，交通便利。拿出來拍賣，立馬是深圳地王。”在業內人士眼中，這里是公認的寶地。

　　地塊四周有圍墻，“聯泰地產”“細細研磨中”等字樣格外引人注目。記者花了20多分鐘，繞著地塊轉了一圈。南面有一扇銹跡斑斑的鐵門，一條水泥路從門口通向地塊中央，再往前是黃土路，雜草叢生，廢棄的木材、石塊、膠管散落一地。在墻角，堆積的一些建材已被風雨侵蝕。西南面的市政道路，成了駕校的練習和考試場所。

　　有業內人士透露，該地塊是當年聯泰修建濱海大道時拿的地，本來是別墅用地，后來政府要調整規劃，就耽擱下來了。

　　說它牛，還牛在囤地5年，身價暴漲。

　　該地塊附近有深圳兩個標桿性的豪宅項目：紅樹西岸和中信紅樹灣。2005年，中信紅樹灣的價格不足1萬元/平方米，目前已接近5萬元/平方米，5年漲了5倍。

　　周邊豪宅一座座拔地而起，唯獨聯泰紅樹灣一直在“細細研磨中”。網上資料顯示，從2007年8月起，開盤消息至少發布了十幾次，但“研磨”到現在都沒有“磨”出來。還要“研磨”多久？沒有答案。

　　老樓房變成“搶手貨”

　　“城市更新仿佛一夜間就發生了，住了20年的老房子，房價一夜間就暴漲，像做夢一樣。”網友“捉摸不定”的帖子里透著高興勁。

　　《深圳市城市更新辦法》去年底實施。3月5日，深圳市規劃國土委公布今年首批啟動的89個城市更新項目，原本就不平靜的深圳樓市更加浮躁。

　　房子被納入深圳城市更新項目，日后拆遷勢在必行。

　　南山區的南苑新村去年8月的報價在8000-10000元/平方米，年底1萬-1.2萬元/平方米左右，現在每平方米1.8萬元。“捉摸不定”稱，不斷有中介公司來問要不要賣房，中介門前貼出的樓盤報價幾乎每隔幾天就漲次價，每平方米都以千元的幅度上漲。怎么都沒有想到，這些20年以上房齡的老樓，突然間就變成了“搶手貨”。

　　老樓房暴漲，投資客難脫干系。世聯地產市場研究部負責人王海斌稱，投資客消息靈通，市場嗅覺極其敏感，他們積極尋找等著拆遷的房子，想從中獲取最大利益。

　　綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁提醒，從國際城市發展史看，城市更新改造項目都面臨“被上漲”的現象，而且速度都很快。但房價暴漲速度過快，也會讓未來城市改造背上包袱，更有可能影響城市更新的正常運轉。

　　“接最后一棒的人肯定是有風險的。”宋丁強調說，盡管市場預期看好這些舊房改造升級帶來的自然升值，但項目建成后，投資客的收益空間不一定如想象中的那么高。綜合各種因素，不排除跌破購買價的可能，購買者應有風險意識。

　　深圳房價5年超香港？

　　1-2月深圳新房價格刷新了歷史新高，關內新房均價更是令人吃驚地逼近了4萬元/平方米。深圳市規劃國土委日前發布的《2010年1-2月深圳市房地產市場形勢分析報告》中，呈現出樓市天價，讓不少持幣觀望者大跌眼鏡。

　　《報告》披露，1-2月，深圳全市新建住宅銷售成交量創下“地量”，價格卻是“天價”，全市新建商品住房均價分別為23117.28元/平方米和24165.62元/平方米。關內新建住宅更是創出新高，均價為39840.85元/平方米，同比上漲了185.22%。

　　深圳房價今后是升還是跌？《報告》首次沒有出現此前歷次《報告》中房價下跌的表述，不過深圳市房地產研究中心副主任王鋒的看法是，今年深圳房價下跌的判斷依然不會有絲毫改變。

　　今年房價難降。深圳中原地產董事總經理李耀智與王鋒觀點相悖。他的理由是，從去年底到今年2月份，壓抑了3個月的購房需求終于爆發。除了政策調控預期改變外，通脹預期抬頭，房地產無疑會成為資金保值增值的避風港，會帶動樓市需求回升。

　　眾廈地產的林曉華更是放言，國內目前的房地產開發借鑒了香港模式。具體到深圳，按目前各方面情況發展看，一方面深圳新增人口和財富積累的速度，5到10年內都會超過香港。當深圳城市化率超過65%時，85%的城市居民將擁有自己的固定資產，他們都不希望自己的物業貶值。另一方面，深圳房價基數已站上2萬元/平方米，一些豪宅別墅的價格與香港接近，而且每年上漲5%-10%，5年后超越香港也是可能的。

　　要房價下降得動真格

　　遏制囤地捂盤很簡單，關鍵是得動真格，這是不少專家和市民的普遍看法。

　　今年1月5日起，深圳開始為期3個多月的房地產市場秩序專項整治工作，是深圳市政府整治樓市的第一個實實在在的行動。

　　2個月過去，效果如何？從深圳市規劃國土委公布的情況看，違規問題一籮筐，光是整改通知書就發出107份。規劃國土委自我評價是：對市民的投訴舉報，做到事事有處理、件件有回音。

　　“房地產秩序整治工作令違規企業有所收斂，但實質作用有限。”綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示，今年深圳將推出140個新盤，但目前只有十幾個新盤拿了預售證。開發商可通過延遲拿預售證等方式，達到變相捂盤的目的。深圳市規劃國土委的監管措施缺少細化的、可操作性的規定。

　　業內人士透露，規劃國土委檢查在售樓盤違規行為時，房地產企業確實感覺到“抓得很緊”，但總體感覺是“雷聲大，雨點小”，既沒有抓出什么典型，也沒有對違規企業點名或處罰。

　　市民也不滿意，因為就已公布的信息看，有關部門大而化之的表述多，具體、有針對性的“干貨”少，看不到監管部門如何處罰囤地捂盤的開發商。 (駐深圳記者 于明山)