一邊是中央連續重拳打擊炒地囤地收緊地根；一邊是開發貸款總量下降,市場陷入觀望狀態,銀根同時緊張。這樣的局面讓開發商變成了一根兩頭燒的蠟燭。

　　相對于央企和大型品牌企業,隨著行業門檻提高,中小開發商在這輪調控中,未來的資金流和拿地都將面臨極大挑戰。是生是死,盡在這關鍵一年。

　　融資收緊銷量下降

　　政府連環政策祭出,買樓者紛紛持幣待購。而隨著觀望狀態的持續,來自銷售的資金支持正在減弱。中國指數研究院的數據顯示,2月份30個重點城市的商品住宅交易延續著今年以來的低迷態勢,總成交面積環比上月下跌48.48%,深圳、武漢等城市的跌幅更是超過七成。

　　而正當部分中小開發商由于資金回籠過慢轉而想在銀行尋求貸款時,近期開始實行的一系列資金緊縮政策,無疑給這些開發商的現狀雪上加霜。

　　“國十一條”規定,加強房地產信貸風險管理。金融機構要進一步完善房地產信貸風險管理制度,堅持公平、有序競爭,嚴格執行信貸標準。要嚴格執行房地產項目資本金要求,嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或開發項目發放房地產開發貸款。此舉也引發了業界對于國家將收緊銀根的猜測。

　　而對開發商資金鏈的連鎖調控還未結束。央行兩次上調存款準備金率。銀監會近日再次下發《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》指出,信托公司不得以信托資金發放土地儲備貸款。

　　銀監會主席劉明康在2010年非銀行金融機構監管工作會議內容時強調:重點關注銀信合作、信政合作、房地產等熱點業務,防止非銀機構成為商業銀行規避政策的通道。

　　由于信貸、信托、股市等融資渠道收緊,房地產開發商尤其是中小開發商未來的現金流問題引發了業內擔憂。而房地產業又恰恰是個資金密集型產業。中原地產研究院發布的2009年地產年報曾認為,去年房地產市場的火爆,正是源于寬松的貨幣政策；2008年的樓市低迷,也主要是因為宏觀調控對貨幣的收緊。對上市公司和大品牌企業來說,盡管目前各個融資渠道都受到積壓,但由于近兩年的供銷兩旺,資金回籠問題并不突出。但就中小企業而言,收緊銀根的日子并不好過。

　　媒體公開資料顯示,2010年新增信貸投放總額將下降至7.5萬億元左右。也就是說,2010年房地產開發企業的國內貸款將緊縮至8000億元-8500億元,較2009年下降25%左右。再考慮二套房貸的收緊對個人按揭貸款的影響,則2010年房地產開發投資資金將明顯收緊。

　　對此,中房集團理事長孟曉蘇在接受媒體采訪時認為,現在對開發商來說,最怕的是銀行收緊信貸。去年以來,很多開發商花了大筆錢用來買地,今年正好進入開發期,還需要很多的后續投入,如果銀行收緊信貸,無疑會令開發進度降低。

　　保利地產副總經理余英也表示,對于開發商而言,去年不少企業大手筆拿地,而其后開發的資金要求與拿地金額其實差不多。舉例來說,拿地的樓面地價為4000元/平方米,相應的建安成本也為4000元/平方米左右。如果收緊信貸對于中小開發商而言,壓力會很大。而一些大型的上市公司境況相對較好,因其在融資時會預留出拿地資金與開發資金的部分。

　　也有開發商表示,一些小開發商去年拿地時已經大筆舉債,還等著今年再向銀行貸款開發,如果收緊銀根,可能會有一些項目爛尾。業界認為,目前的調控政策造成市場觀望情緒日益濃厚。而隨著觀望狀態的持續,市場銷售低迷,開發商資金回籠變慢,資金鏈又將面對新的考驗。

　　拿地成本增高

　　在銀根被收緊的情況下,房地產另一大命脈地根的門檻也同時被提升。

　　從去年年底延續至今,國家對房地產出臺的每一記重拳,都包含了打擊炒地囤地和天價地王。

　　去年12月17日,財政部、國土部等五部委發布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》稱,今后在土地出讓中,首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%,分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年。特殊項目可約定在2年內全部繳清。第一次明確規定首付比例以及分期繳納期限。

　　3月10日,“國十九條”的出臺更是劍指囤地炒地,而且比之前的政策更為細化和嚴格。其中明確規定了地價首付的繳交事件,“土地出讓成交后,必須在10個工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款,余款要按合同約定及時繳納,最遲付款時間不得超過一年。”

　　此外,各地方出臺的土地政策也是重拳打擊囤地行為。以廣州為例,3月1日,新修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》施行,新辦法規定,土地閑置費不再按月計收,而是統一規定按出讓土地價款20%或劃撥土地價款20%一次性征收,并明確規定逾期不繳納土地閑置費的,自逾期之日起按日加收應繳土地閑置費總額1%。的滯納金。

　　中國房地產協會秘書長顧云昌在接受媒體采訪時表示,土地競買保證金不得低于出讓最低價的20%,較之前的10%有了不小的提高,這一舉措無疑也是提高了土地競買門檻,同時也可能會加速行業的洗牌和分化。對于中小企業來說資金實力難以支持,不用說競爭,可能連保證金或50%的土地出讓款都很難拿出來。

　　有專家則指出,從政策形勢來看,中小企業處境可能會越來越艱難,中小企業需轉變思路,去拿面積小的地塊,或是去三、四線城市競爭。此外,可以搞品牌合作或投靠大型房企。

　　業界聲音同樣表示,隨著北京、上海等一線城市地王兇猛出現,與財大氣粗的央企和大型房企相比,很多中小房企已經越來越難搶到地,轉戰二三線城市是不得已的選擇。記者吳旦穎

　　數據研究

　　中小開發商應轉戰二三線城市

　　在多重政策調控的背景下,中小開發商在此輪風潮中扮演的角色尤為尷尬。進或退,每一步都關乎存亡。轉戰二三線城市,成為不少分析人士給中小開發商支招的出路。

　　中原集團研究董事程澐也分析認為,相對于一線城市發展已較為成熟穩定的市場,二、三線城市的房地產市場正處快速的上升周期。與之分析相應的是,各項數據顯示出二三線城市的樓市開發潛力有極大挖掘空間。

　　公開數據顯示,從1998年至2009年,一線城市房地產開發投資額比重已由40%下降至15%左右,商品房銷售金額比重由20%下降至10%左右；而二、三線城市商品房銷售金額占全國的比重在2009年已達90%。本地居民的剛性需求、外地投資客的刺激性拉動,甚至因為被一線城市高房價逼退回二三線城市的大學畢業生,都將是購房需求的來源。

　　最近一期中央經濟工作會議再次明確加快城市化進程,這為二、三線城市的發展又注入了強心針。隨著城市化進程加速,二、三線城市房地產市場的剛性需求也隨之增加。需求的持續增加促使近幾年大部分二、三線城市呈現出供不應求的態勢。過去5年,這些城市的住宅供求比為0.8,供不應求狀況凸顯。因此,在國家政策扶持以及政府鼓勵自住及改善性需求的影響下,2010年二、三線城市樓市需求依然旺盛。吳旦穎

　　企業動向

　　中小企業試水私募化融資

　　信貸、信托、股市,房地產傳統的融資閥門被收緊,開發商尤其是中小開發商資金鏈問題將如何解決成為業界最為關心的問題。目前。在傳統融資渠道受阻的情況下,國內出現了幾家房地產私募基金。私募化融資,成為中小開發商面對目前銀根收緊局面下一種突圍方式。

　　據媒體報道稱,盛世神州房地產投資基金日前在北京成立,這是北京第一家由開發商發起成立的房地產私募基金。而據全國工商聯房地產商會會長聶梅生介紹,在盛世神州成立之前,國內已經有三四家類似的基金于近期成立。

　　根據早先召開的金地集團業績說明會中也透露,該集團將和投資伙伴共同發起人民幣基金,主要投資于住宅產業,房地產的金融化勢在必行,未來會有專門從事房地產投資的資產管理公司。

　　有人認為,今年將是房地產業融資的一個基金年。

　　據了解,目前國內開發商的融資渠道較為單一,主要依靠傳統的銀行信貸,高負債成為開發商的普遍生存現狀。當開發商的資產負債率較高時,不僅增加了企業的自身風險,也使銀行貸款的風險加大。國家為防止出現大量銀行壞賬,頻頻對信貸出招,給開發商帶來了融資壓力。而由于長期依賴信貸資金,開發商的資金鏈深受銀行信貸政策的影響。在銀根收緊的背景下,開發商的融資壓力不言而喻。搞不到錢成為不少中小開發商最為焦慮的問題。沒錢不僅拿不到地,即使拿了地也很難保證能在規定的時限有充足的資金鏈來開發。

　　盛世神州房地產投資基金管理有限公司董事長張民耕在接受采訪時表示,以北京為例,以前有4000多家開發商,現在有項目在手的公司可能不到500家。中小開發商都被擠出到二三線城市。私募基金的主要合作對象將是這些二三線的中小開發商。

　　有金融界人士則指出,作為一種全新的融資方式,房地產私募基金滿足了開發商和社會的需求,但是在實際操作領域應該對私募基金的績效考核和治理結構進行重點關注,尤其是風險的控制和管理,應該建立健全相關政策法律。吳旦穎

　　專家觀點

　　地產企業差距拉大

　　“缺少資金實力的開發商早就自覺地向大城市的高地價低頭,朝二三線城市轉移了。”華遠地產老總任志強日前在微博上表示,“我盡管拍不上也要參與,是想告訴政府開發商沒地了”。與他的說法相對應的是,根據華遠地產2009年年報則顯示,該公司已取得的開發項目總建筑規模(含土地儲備項目)約200萬平方米,“缺地”成為關鍵。

　　不僅在拿地上顯得底氣不足,房地產企業的差距正在越拉越遠,而洗牌成為中小開發商不得不面臨的一關。

　　中國指數研究院日前發布了《2009中國房地產銷售額百億企業榜》,對比2008年相對暗淡的業績,除萬科繼續領跑行業外,躋身“百億俱樂部”的開發商達27家,較2008年翻番。業內專家認為,從此榜單上看,較2008年明顯的變化趨勢是行業內銷售業績分層明顯,梯隊逐漸拉開,這種行業集中度趨于加強的趨勢必然使得一些不具實力的中小開發商面臨洗牌。

　　根據榜單推算,“百億俱樂部”成員們在地產業中的分量正越來越重。27家房企,數量僅占87881家開發商的萬分之三,但累計銷售總額高達6500億元,占據了全年商品房銷售總額的14.7%,這使得中小開發商面臨更大發展壓力。

　　有業內人士對媒體表示,不僅地王都被“百億俱樂部”成員摘走,2009年花大價錢出手拿地的多數是百億成員,這無疑使大型企業將在今后的市場上有更多的話語權。而目前很多大型開發商將觸角伸進了二、三線市場,使得區域小開發商壓力很大。

　　中國職業房地產經理人聯盟秘書長陳云峰則對媒體稱,目前在全國注冊的開發商約8萬家,今后,隨著強者愈強的趨勢,80%的開發商面臨洗牌,最終剩下20%家具有實力的企業。“全國市場1萬家開發商存在足矣。”吳旦穎