萬科今日公布的2009年年報顯示，該公司成為國內首家銷售金額突破600億元的房地產公司，業績重返增長軌道，并再次問鼎全球住宅企業銷售冠軍，全年實現營業收入488.8億元，歸屬上市公司股東的凈利潤53.3億元，同比分別增長19.2%、32.1%，各項經營指標全面超越2007年。

　　與此同時，萬科在2009年末房地產企業土地儲備排行榜中未能進入前十位，萬科總裁郁亮對此表示，遵循“不囤地，不捂盤，不當地王”的一貫經營策略，萬科2009年在拿地上保持了相當謹慎的態度，目前公司持有土地資源基本滿足未來兩到三年的開發需要，足以支撐公司的持續發展。

　　對于政府近期推出的一系列調控政策，郁亮表示，從長期來看調控政策有利于房地產市場平穩發展，短期來看宏觀經濟走勢存在不確定性，政策對市場的具體影響也還有待觀察。萬科從2007年開始一直堅持“應變重于預測”，在投資上保持了充分的謹慎，公司經營非常穩健，現金充足，足以應對市場變化的各種可能。

　　手持貨幣資金230億

　　在營業收入和凈利潤等指標上，萬科重新回到了上市以來的持續增長軌道。全年營業收入和歸屬上市公司股東的凈利潤不僅較2008年大幅上升，比市場調整前的2007年也分別增長了37.6%和10%。

　　萬科2009年實現結算面積605.2萬平方米，結算收入483.2億元，同比分別增長34.1%和19.3%，結算毛利率為21.99%，較前期有所下降。萬科總裁郁亮對此表示，2009年結算的產品多為2008年調整期內銷售的產品，結算毛利率的下降主要受此影響，由于2009年市場形勢好轉，未來結算毛利率將有所提升。

　　在毛利率下降的同時，萬科結算凈利率為12.25%，同比有所回升。郁亮表示，這主要反映了公司在費用控制方面所做努力取得的成效。郁亮介紹，2009年萬科管理費用絕對量同比降低5.8%，銷售費用絕對量同比降低18.6%，管理費用、銷售費用合計占營業收入的比例比去年同期降低26.9%，超額完成降低20%的目標。

　　2008年末萬科曾對13個項目計提存貨跌價準備12.3億元。年報顯示，由于市場回暖，經跟蹤評估，萬科對其中9個項目計提的跌價準備進行了全額沖回。由于銷售良好且在土地市場出手穩健，截至2009年末，萬科持有貨幣資金230億元，凈負債率19.7%，較2008年末降低13.4個百分點，財務狀況更趨穩定。

　　堅持“不囤地”

　　萬科2009年共獲取新增項目44個，對應萬科權益建筑面積1036萬平方米，截至2009年末，萬科規劃項目權益建筑面積為2436萬平方米。郁亮表示，萬科堅持“不囤地”原則，不追求過多的土地儲備，目前擁有的項目資源處于一個比較合適的水平。

　　2009年房地產市場迅速回暖，企業資金狀況明顯改善，部分地區土地市場“地王”頻現，而萬科新獲取項目多位于房價上漲較少、自住需求占主導地位的二三線城市，主動規避了部分熱點城市爭奪過于激烈的土地。

　　萬科年報數據顯示，其2009年新增項目平均樓面地價約2401元/平方米左右，較2007年下降三成，從而在行業領先企業中具備一定競爭優勢。郁亮對此表示，在項目獲取上，萬科將繼續堅持“寧可錯過，決不拿錯”的原則，綜合考慮土地價格、收益空間和開發風險，發揮戰略縱深優勢靈活騰挪，綜合利用多種方式獲取地價合理、投資回報好的項目。2009年萬科新進入的城市包括煙臺和三亞，目前該公司已進入國內30多個城市市場，作為率先完成跨地域布局的住宅企業，其“戰略縱深”優勢開始逐步體現，萬科總裁郁亮認為，戰略縱深所帶來的優勢更多在于提供了土地市場更大的騰挪空間，從而避開爭奪過于激烈的市場，把握機會獲取優質土地。

　　根據年報數據，除京滬廣深四個一線城市之外，杭州、蘇州、天津、南京、佛山等二線城市也對萬科整體營業收入和凈利潤做出了較大貢獻。由于進入重慶等部分二線城市較晚，產品尚未大規模進入結算，上述區域未來有望成為萬科的新增長點。