“藍山1號樓的認籌活動已經結束，一期推出的144套房子都排到九百多號了！”萬科藍山的銷售人員如是說。

　　11月21日，中國證券報記者走訪了位于北京西大望路區域的萬科藍山項目。這個主打“國際化公寓”的樓盤在入市之前就吸引了業界普遍關注。除了CBD概念外，這一地塊也是萬科于2007年拿下的北京市樓面單價“地王”。

　　盡管是在冷風陣陣的冬日，但中國證券報記者在售樓處看到，看房人群依然絡繹不絕。雖然萬科一再表示開盤價不會超過30000元/平方米，但由于一期推出的全部是164平米的三居，近500萬的總價仍讓很多人咋舌。不過，按照銷售人員的說法，目前排隊的已經有九百多號，“這還只是不完全統計。”

　　明年集中銷售

　　“錯過1號樓的朋友可以等到明年春節的5號樓，戶型和現在的一號樓一模一樣。”售樓處的工作人員向前來看房的人們這樣推介。

　　按照萬科的銷售計劃，藍山項目在今年年底推出一期的1號樓后，將在明年春節前后推出戶型與1號樓完全一樣的5號樓；5月份推出體量較小、東西走向的3號樓，共24套房源；到了7月份將會推出7號樓，屆時約有140多套房源面市。而根據銷售人員介紹，藍山還有一棟全部為四居的2號樓，目前正在完善戶型設計，具體入市時間還不確定。

　　中國證券報記者粗略估算，萬科藍山總共約13.4萬平方米的可售面積，假設明年房價保持均價30000元/平方米，則藍山整個項目將實現銷售收入40億元，成為明年北京萬科銷售收入的主要來源點。在扣除土地成本、建安成本、營業稅金和各項期間費用后，初步估計藍山項目實現的稅前利潤約12億元。

　　萬科藍山是繼萬科東第、萬科金陽、萬科公園五號及萬科中心后，北京萬科在CBD區域開發的第五個項目。該地塊位于西大望路27號，公司于2007年10月以17億元競得，折合樓面地價為1.14萬元/平方米，曾經是當年北京出讓土地樓面單價最高的地王。

　　不過，這塊“地王”的開發也經歷了一番波折。入主該地塊后，萬科曾一度在2008年3月份進行破土動工。但隨后由于國內房地產市場形勢突變，樓市陷入價量齊跌的格局，使得項目很快停工擱置。在當時，藍山項目的推廣名為萬科北京金色城品。

　　在公司2008年年報中，萬科對包括北京西大望路區域在內的13塊地塊計提了跌價準備，共計12.31億元，其中西大望路27號地計提跌價準備1.21億元，預計影響凈利潤9084萬元。

　　在今年的半年報中，萬科對2008年末計提了跌價準備的項目進行了跟蹤評估，將廣州金色城品、上海琥珀郡園、無錫金色城市計提的存貨跌價準備全部沖回。此外，還對南京金域緹香項目和天津假日潤園項目的計提金額進行了調整。但是，北京萬科金色城品1.21億元的計提額卻分文未減。不過，萬科在半年報中已經明確表示，該項目正式開工時間為今年8月份，最近一期的竣工時間為2012年11月份。

　　業內人士指出，今年6月30日，廣渠路15號地以40.6億元的天價出讓為藍山項目贏得了足夠的定價空間。由于兩塊地同處朝陽區大郊亭板塊，廣渠路15號地的成交價超過了萬科曾經的地王項目，為該區域周邊地產項目贏得了溢價空間。

　　“由于開發商普遍采用滾動開發策略，因此可以說廣渠路15號地的成交帶動了周邊房價，成為了萬科藍山項目開工上市的一個契機，而北京市CBD東擴規劃也給整個CBD區域帶來又一輪開發建設熱潮。”北京某國有房地產開發企業的負責人告訴記者。

　　目前，該區域的房價已經經歷了大幅上漲，如首城國際的價格已經由年初的13000元/平方米漲至21500元/平方米，計劃于2010年2月推出的時代帝景預計的開盤價格也在25000-30000元/平米之間。

　　截至11月24日，北京市房地產交易管理網已經登出萬科藍山的預售許可預告。中國證券報記者在致電萬科北京公司市場總監肖勁后獲知，藍山項目的預售許可證會在近幾天內拿到，本周末就將正式開盤。

　　毛利率四季度將提升

　　房地產業特殊的預售結算制度，導致開發商2009年的結算資源中有相當一部分來自2008年的銷售。而去年全國各主要市場的住房價格普遍下降，使得今年整個房地產行業的毛利率出現一定下滑。

　　萬科在中報中就披露，由于房地產結算存在滯后性，結算毛利率下降體現了之前數年土地價格的上升及2008年調整期內房價的變化。公司的房地產業務毛利率為23.69%，比上年同期減少5.54個百分點。

　　在經歷了2008年樓市價量齊跌所帶來的拿地成本過高、現金流周轉不暢等考驗后,毛利率下降的“后遺癥”開始在今年逐漸體現。大部分券商在研究報告中都預計今年房地產企業的毛利率水平較去年有所下滑。

　　一位不愿透露姓名的分析師告訴中國證券報記者，由于萬科2008年通過降價完成不少銷售，肯定會影響到今年企業的毛利率水平，預計今年公司的毛利率將較去年下降2-3個百分點。

　　不過，不少分析師也認為,萬科可以通過項目配置和組合來抵御毛利率下降的不利影響，尤其是部分毛利率較高的項目對公司業績的拉動作用仍很顯著。

　　國金證券研究員曹旭特表示，10月份萬科新增的3個項目中，長春柴油機廠和長春小東溝地塊的拿地成本較低，預計毛利率將達到35%，未來有望實現較高回報。“北京的藍山項目如果按照均價30000元/平方米估算，毛利率也有可能達到35%，高出公司平均的毛利率水平。”

　　銀河證券分析師丁文指出，由于新建商品房供應在2009年四季度仍然處于緊張，短期供不應求局面仍將存在，因此四季度房價仍將繼續上漲。隨著后續高房價項目的結算，萬科的毛利率將會止跌回升，在四季度有所好轉。

　　年底有望沖回減值

　　萬科的管理層曾表示，公司將努力從規模速度型增長轉向質量效益型增長，精確把握客戶需求，更有效地分配建造成本。

　　從財務報表上看，控制成本費用水平已經成為公司抵御毛利率下滑的重要手段。銀河證券統計顯示，前三季度公司三項費用水平均有大幅改善，其中，管理費用比去年同期降低11.6%，銷售費用比去年同期降低17.6%，管理費用、銷售費用合計占營業收入的比例同比降低35.0%。而同期投資收益同比增長361.16%，其中來自于對聯營企業和合營企業的投資收益增長140.5%。費用率的大幅下降和投資收益提高，部分抵消了毛利率下降對凈利潤率的影響。

　　此外，業內普遍預計，去年年底大額計提的減值準備將有可能在年底沖回，這對公司業績也將有所提升。

　　曹旭特指出，由于房價的上漲，存貨減值準備有繼續被沖回的可能。三季度公司沖回存貨減值準備0.16億元，年初至今累計沖回2.84億元，目前尚有減值計提額9.46億元。其中，北京西大望路計提的1.21億元減值隨著項目上市很有可能在四季度沖回。