國進民退的大背景下，保利短期的對手是它自己，長期的對手是中海外

　　直覺告訴我，我看不清，所以我要收縮一下。"這是國內某大型地產商高層的說法。而這也是目前大部分機構投資者的態度。而保利卻顯得比較另類。

　　保利豪氣

　　11月17日，長春市政務大廳二樓。保利沈陽子公司廣田房地產開發公司以3.935億的價格拍得了長春寶地"遠達地塊"，使得保利在長春的土地儲備已達38萬平方米，僅次于萬科(000002)。

　　有意思的是，三家競拍者之一，長春新星宇房地產公司在現場卻并未舉牌。據當地媒體報道，事后該項目總經理盧昕表示，從避免房價過快增長，減少高價拿地后閑置等因素考慮，新星宇希望從自身做起，呼吁整個行業回歸理性。

　　單單10月，保利地產(600048)在獲取資源方面就取得驚人突破：新增項目8個，權益面積300萬平米。10月是新增項目最多月份。2009年1-10月累計新增項目28個，總建筑面積為945萬平米，權益建面886萬平米，已超萬科的678萬平米。

　　由此保利地產(600048)也成為今年以來在國內買地量最大的開發商，一共付出的資金是339億元之巨。

　　截至10月底，保利土地儲備面積達3199萬平方米。而萬科土地儲備面積為2187萬平方米，保利遠超萬科。

　　"如果地產市場不發生波動，照這個速度，保利超過萬科真是不遠，"國內一家知名分析機構人士說，"保利也并不覺得超越萬科是件多么難的事情。"

　　萬科總裁郁亮回應"萬保"龍虎之爭時，也表示：讓出第一不是不可以。

　　保利在賭嗎？

　　"但這個邏輯已經不重要了，最關鍵的是地產未來三年會不會發生波動，這就考量到保利地產的戰略問題。"他說。

　　"作為強勢的大國企，我想保利地產資金面不是問題，重要的還是大方向如何判斷，保利的一直這樣激進的拿地，其前提是他們仍然相對看好，或者說比其他地產商看得積極。"

　　這種樂觀態度使保利不吝抬高成本獲取土地。保利今年5月開始全面發力，幾乎參加了意向城市重點地塊所有競買，頻頻高價搶地。6月份38.1億拿下重慶鴻恩寺地塊，7月獲取的16.3億元的北京大興黃村地塊、6.75億元佛山禪城兩幅地塊，溢價幅度普遍在100%以上。

　　9月30日，保利在容桂競得的江景地塊樓面價高達3380元/平方米。10月20日，保利地產再度出手，創城東地王紀錄：棲霞區馬群大莊6號21萬多平米的地塊，樓面價高達6956元/平米。

　　保利地產2007年拿地平均地價為2320元/平米，在2008年新增土地儲備為594萬平方米，平均樓面地價為1036元/平方米。而在2009年這十個月累計新增總建筑面積為945萬平米,權益建面886萬平米,成交總價為339億,平均樓面地價為3590元/平米。土地成本呈現明顯上升趨勢。

　　而萬科去年和前年平均土地成本分別為每平米3581元和2059元，2009年1-10月的平均地價為2726元/平米。

　　因此，如果單拿絕對數比較，則萬科與保利在獲取土地的成本上正好來了一個逆反，2007年、2008年萬科明顯高于保利，而從2009年開始，是保利明顯高于萬科。

　　"一方面地價水漲船高，另一方面按照拿地質量來說保利今年拿的地比往年都要好，這個從區域和地段來看就能看出來。"上海一位分析人士說，"所以總體來說，我認為保利的地價不算高。"

　　記者了解，業內大多數分析人士基本持此觀點。典型的案例是，保利以掛牌底價獲取琶洲優質地塊。

　　上述人士分析道，"保利的確略顯激進，不過符合他高成長的要求和特征，而據我觀察，保利一直以來都還是比較理智，遠沒到瘋狂的地步。"

　　不過，仍有部分人士表達了擔憂。北京一位知名機構分析師說，"我擔心保利把自己賭上去了，不管怎么說，保利的土地成本優勢不再像從前那樣明顯，已經比較高了。未來兩三年的地產市場，我并不看得那么好。"

　　此外，現重陽投資首席投資官李旭利，也表達了他對地產市場未來一段時期的不看好，"從目前地王頻出情況看，未來兩年地產毛利將有明顯下降。"

　　新三角戰：保利的競爭對手是誰？

　　保利的風格顯得格格不入，但實際上還有一個像保利一樣開發商中海外。

　　中海外今年1-10月銷售金額和面積分別為425億港元和435.7萬平米，同比增長86.2%和96.8%，均居行業第二位。

　　土地儲備方面，截至10月末，中國海外在內地及香港、澳門等重點城市共擁有土地儲備達3238萬平米，較2008年末增長36.5%。在各龍頭房企中僅次于恒大和碧桂園，居行業第三位，權益儲備亦達2890萬平米，以目前每年新開工600-800萬平米的進度，基本可滿足未來3-4年的開發需求。

　　萬科總裁郁亮公開表示中國海外才是萬科全面競爭對手，而非保利。

　　而有意思的是，除了銷售份額，偏巧在多種層面上，與中海外過招的都是保利。中海外和保利最為相似，央企，背景深厚，拿地以激進出名，因而二者也頻頻在招拍掛現場死磕。

　　今年8月5日，蘇州之戰，保利和中海外火拼到最后，并以19.9億地王價擊敗中海。10月28日中海地產力挫萬科、保利、雅居樂、招商地產(000024)等，經過兩小時、275輪競價，以38.2億元的總價拿下了佛山千燈湖最后一塊寶地。30日，中海地產在長春與保利火拼，中海以14.64億成長春新地王。

　　"在國進民退的大背景下，民營企業被邊緣化那是遲早的事情，所以保利短期的對手是它自己，長期的對手是中海外。"本文第一位分析師說。