一處千余套房源的樓盤，尚未獲得預售許可，但已“鎖定”約10億元資金近三個月；一家關聯銀行，在飛速上升的房貸業務面前，急需“招攬”存款以應對存貸比超標的風險；一家正在謀求上市的房地產企業，為最大化挖掘“土地價值”，也加入了“捂盤囤房”的行列。

　　從8月上旬售出第一張價值30萬元的VIP金卡后，中信地產旗下位于北京南二環內的中信城二期至今沒有取得預售證，但在該項目排號的客戶已累計近5000名，其中，有部分VIP金卡的價值是10萬元。按這一規模估算，中信地產“廉價掌控”的資金接近10億元；而其導演的這出“延期開盤大戲”現在仍在繼續。

　　“8月份我排號辦卡時，中信城銷售人員說9月份開盤，后來推到10月份，現在看，11月份也開不了盤。我交的30萬元僅僅按照活期存款計算利息，但這段時間，房價卻在飛漲。”在中信城辦理VIP金卡的李玲(化名)已放棄了購房計劃。

　　中國人民大學法學院教授劉俊海對中國證券報記者表示，今年以來樓市銷售火爆，絕大多數樓盤在取得預售證前，便開始內部認籌，并收取一定數額的“誠意金”，這種做法本身就違反《城市商品房預售管理辦法》。如果某些項目收取的金額特別巨大，且占用資金遙遙無期，無疑就與“變相攬儲”具有相似特點。

　　開盤屢屢延遲

　　11月16日，中國證券報記者在中信城二期的工地上看到，一個深約十米的大坑內已澆筑了水泥，但鋼筋和塔吊還沒到位。兩臺挖掘機停放在工地的西北側，機身上還殘留著白雪，偌大的現場空空蕩蕩沒有施工的跡象。

　　售樓處內，七八位售樓人員正在閑聊。中國證券報記者以購房人身份詢問開盤信息時，銷售員態度冷淡地表示，“二期已經沒房了，排號早就排完了。”

　　早在8月初，中信城便打出廣告稱即將推出二期產品，推廣名為“沁園”，計劃開盤五棟樓座，共計住宅1200多套。產品戶型涵蓋了65平方米的一居到220平方米的四居。當時，中信城項目一期尾房的銷售均價為21800元/平方米。

　　“我是8月12日辦的VIP金卡，將30萬元存到了中信城指定的銀行，獲得一個購房號。當時，銷售人員說，辦卡排號選房即將結束，二期五棟樓座預計9月份開盤。但后來，中信城又推出了10萬元的金卡，截止時間推遲到9月20日，為了買到房子，我又辦了兩張10萬元的VIP金卡。3個號花了50萬元。”在金融街工作的楊益(化名)對中國證券報記者坦言。

　　9月底，中信城向排號客戶解釋，由于國慶原因，項目二期推遲到“十一”長假結束后，隨即開盤日期又推至10月底。但進入11月，中信城二期仍沒有開盤的意向。當楊益向售樓負責人詢問時，得到的答案是“目前，項目還有手續沒有辦下來。”

　　但此時，中信地產“放出風來”，中信城二期均價預計28000元/平方米；其中，1號樓33000元/平方米-35000元/平方米，2號樓29000元/平方米-32000元/平方米，3號樓27000元/平方米-29000元/平方米。四號樓五號樓暫時不開。

　　按照預售管理辦法，“已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證；持有建設工程規劃許可證和施工許可證；開戶銀行出具證明投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并確定施工進度和竣工日期”就可以申請預售許可證。業內的標準即所謂的“出地面”。

　　今年以來，房地產市場快速升溫，庫存大量消化使得開發商紛紛控制銷售節奏，捂盤現象愈演愈烈，部分項目甚至已經封頂還不申請預售。“從交訂金排號到正式開盤的時間長達二三個月，其間銷售均價不斷上漲，不少樓盤采取‘多次開盤，當日售罄’的營銷方式制造熱銷局面。”一位地產人士指出，而捂盤的目的，就是可以“隨行就市”不斷上調價格。

　　廉價掌控資金

　　據中信城銷售人員介紹，目前，中信城二期已排出號近5000個號，其中，30萬元級別的VIP號近2000名；這一數據沒有得到中信地產方面的確認。但二期項目第一批開盤銷售的房源僅有數百套。

　　像楊益那樣，以一家三口之名辦理三個認購號，存款50萬元的客戶不在少數。照此估算，目前，中信地產以認購中信城二期房源為名，為銀行等“招攬”的存款接近10億元之巨。而這些資金僅僅以活期利率支付利率。

　　“近期，股市行情很好，新股很多，我曾經向中信城提出，取出部分存款用以打新股，但銷售人員明確表示不行。中信城要求，賬戶日存款額必須保證足額。而這三筆50萬元的存款，最后連資產證明都不能出具，否則將取消排號資格。”楊益表示。開發商的強勢可見一斑。

　　同樣排號的李玲坦言，“由于排號客戶太多，幾百套房源顯然不能滿足客戶都買到房，但3個月資金的機會成本和時間價值，也無法補償。更嚴重的是，8月份，房價還沒有現在高，價格漲起來了，其他的樓盤也沒法選了。”

　　一位銀行業專家指出，今年貨幣政策寬松，多數銀行都爭搶放貸做大信貸規模。下半年開始，不少中小銀行的存貸比都已經超標。

　　央行為防止銀行過度擴張，規定商業銀行最高的存貸比例為75%。但這家銀行三季度存貸比高達83%，已經超越“紅線”。就在9月、10月間，這家銀行開始“搞活動”獎勵客戶儲蓄，其中包括送加油卡、送代金券甚至派送現金等手段。巧合的是，這一期間，中信城一再拖延開盤時間。

　　北京市住建委有關負責人曾明確表示，未取得預售許可證的樓盤不得收取誠意金，已經辦理預售許可證的項目，可以適當辦理VIP卡收取誠意金。但發放VIP卡的數量應該在房源數量的三倍以下，否則將被查處。

　　一位地產資深人士指出，“目前，在北京樓市，誠意金的數量通常在5000元到2萬元之間，交納誠意金的購房人如果搖號未中，可以從開發企業那里拿回這筆錢。但像中信城那樣，要求存款數十萬元，且辦理了三個月還未獲得預售證的情況，確實比較少見。”

　　百億授信落空

　　作為中信城的開發商，中信地產今年擴張勢頭很猛，今年將躋身“房企百億俱樂部”。目前總資產規模已達到近500億元人民幣，凈資產規模58億元人民幣，年開工住宅面積近300萬平方米，土地儲備面積近2000萬平方米。但據權威人士透露，中信地產近期一筆百億元的銀行授信申請被拒絕。

　　據了解，集團客戶的盤子越大，財務、人事關系就越復雜，貸款如果流入集團內部就很難監控，這是該授信銀行解釋中信地產授信被否的原因。另外，該銀行把“中信旅游地產”作為內部資料特別進行了研究，認為其開發的“旅游地產投資過于密集，且地塊偏僻，回報周期長，因此風險太大。

　　事實上，上市融資尚無進展，原有銀行的巨額授信又被否決，中信地產面臨較大資金壓力。有媒體報道稱，2009年，中信地產已先后暫停了成都中信光達和四川綿陽項目，緩建了天津保山西道等20余個項目，同時加快北京中信城、深圳紅樹灣、東莞香樟林、深圳灣上六座等項目的建設和銷售。

　　另外，9月底，中信地產又將其100%控股的北京富恒房地產開發有限公司的全部股權和100279.73萬元債權，以130829.73萬元的掛牌價格尋找買家，其中股權掛牌價格為30550萬元。