在重新公開招股后，明發集團將于明日(11月13日)在港交所掛牌上市。由于此次招股價從原先制訂的3.03~3.79港元/股下調為2.00~2.89港元/股，因此明發集團的融資額較預計更低。

　　記者查閱明發集團的招股說明書發現，明發集團并沒有像一些開發商那樣，高價拍地后靜待升值，而是采取了另外一種方式——通過簽署諒解備忘錄先低價 “預約”土地，待資金充裕后再經過招、拍、掛將其拿下。與其他開發商高價拍地后再“囤積”的模式相比，明發的“囤地術”并不占用公司的自有資金，還能夠以相對不高的地價 “圈地”，無疑風險更小。

　　不過，業內分析師指出，上述拿地模式仍然具有風險。通過簽訂諒解備忘錄所“圈定”的土地，仍然有可能在未來土地的招、拍、掛流程中，被其他開發商“劫標”，使之前付出的心血付諸東流。而如果上述物業項目的估值被計入明發集團股價，那么一旦發生“劫標”事件，將會導致股價下跌。

　　上市后再付土地出讓金

　　明發集團的招股說明書顯示，以招股價中位數2.45港元/股計算,公司本次上市總共融資20.76億港元，其中將有13.08億港元被用于支付土地出讓金和新土地潛在收購，這當中有8%或1.66億港元用于收購馬鞍山項目土地，另有1%或2100萬港元用于收購南京濱江新城二期項目。

　　上述兩個項目，均屬于“根據與官方機構訂立諒解備忘錄所取得的物業”。這一類型的物業共有四個，除了前述的兩個項目外，還有明發國際工業原料城和明發國際城項目，以及明發家具中心項目。

　　招股說明書顯示，這些項目的土地出讓金都相對較低。

　　2005年5月12日，明發集團全資附屬公司明發集團(香港)有限公司與南京市蒲口區泰山街道辦事處就土地面積為83333平方米的明發家具城項目訂立諒解備忘錄，根據諒解備忘錄，該項目土地估值僅為437.5萬元人民幣。在過去幾年間，明發為該項目實際支付的訂金和土地相關預付款項總額為918.43萬元，折合每平方米地價僅110.21元。

　　除此之外，占地面積達66.67萬平方米、規劃建筑面積達118.02萬平方米的江蘇淮安國際工業原料城和明發國際城項目的土地出讓價格也不高，按照相關諒解備忘錄所述土地估值計算，樓板價僅為142.34元/平方米。與上述情況類似，根據明發與馬鞍山市花山區政府訂立的諒解備忘錄，規劃建筑面積達130萬平方米的馬鞍山項目，樓板價也僅為490元/平方米。

　　國土資源部曾在2006年12月底為各省市的工業用地設定價格下限，南京浦口區的土地屬于七等地，地價不得低于288元/平方米；馬鞍山花山地區的工業土地等級為六等，地價下限為336元/平方米。

　　明發集團對此并不諱言，其招股說明書顯示，過往業績記錄期間，集團的平均成本僅占到平均售價的5.3%，較競爭對手有更多的優勢。據了解，明發土地價格之所以有競爭優勢，主要是因為明發獲政府邀請參與土地收購程序及發展程序，地方政府一般會和明發集團簽訂諒解備忘錄。

　　明發集團在招股說明書中表示，盡管諒解備忘錄載明了訂約方合作有關項目的意向，但相關地塊的出讓仍須受相關法規的限制，因此明發集團無法保證相關諒解備忘錄有助于集團購入任何土地使用權。

　　但記者發現，明發的招股說明書顯示，簽訂諒解備忘錄是以往集團收購土地的重要途徑。在公司目前990萬平方米土地儲備中，上述通過簽訂備忘錄及收購項目公司取得的土地儲備達到330萬平方米，占整個公司土地儲備的1/3。

　　另類囤地暗藏風險

　　據了解，土地儲備量較高的房地產公司通常會有較高的負債率，如今年拿地較激進的綠城負債率就超過100%，然而明發的招股說明書卻顯示，該公司截至今年8月31日的資產負債比僅為43.8%。

　　一位不愿意透露姓名的業內人士認為，低負債率與明發集團依靠諒解備忘錄獲取土地的方式有關。按照上述方式，明發集團可以在不支付任何土地出讓金的情況下先行“圈地”，待企業有足夠資金支付土地出讓金時，再向政府部門提出申請，要求政府拍地。這意味著明發可以在土地儲備上減少被占用的資金。

　　明發集團的招股說明書顯示，上述簽訂諒解備忘錄的項目中，明發僅為南京浦口明發家具城項目以及淮安明發國際工業原料城和明發國際城項目預付了部分土地出讓金，其他項目均未支付土地出讓金。

　　不過，雖然上述拿地模式可以讓開發商以更低成本拿地，但這一做法并非沒有風險。

　　“一旦在土地拍賣時，被其他企業獲取土地，開發商可能前功盡棄。”五合國際智庫總經理鄒毅對上述備忘錄拿地模式知之甚深。據他介紹，在2004年以前，大部分地產公司以協議方式拿地，通過簽署諒解備忘錄方式拿地是當時盛行的做法。

　　而在2004年以后，隨著國家規定所有土地均須經過招、拍、掛形式出讓，上述模式逐漸淡出房地產圈。

　　“即使有通過備忘錄和地方政府約定規避其他競爭對手的 ‘特殊政策’，但在拍賣時，土地仍有可能被其他的競爭對手高價競得。”鄒毅說。

　　明發的招股說明書也顯示，上述簽訂諒解備忘錄的地塊中，所有地塊包括部分已經預付部分土地出讓金的項目，均需要經過招、拍、掛程序方能購得。明發并未明確一定可以獲得上述土地，僅表示如果無法獲得上述土地，已預付部分將被退回。

　　鄒毅認為，由于地方政府每5年會換一次屆，上述備忘錄有時會流于形式，并不能幫助開發商真正意義上拿到低價地。如果上述土地儲備在上市前已被計入明發的整體資產價值，便會被估為股價市值。因此，一旦明發最終沒能拍得這些地塊，或者拍得地塊的價格高于目前估計值，將會導致明發的股價下跌。

　　對于明發上述備忘錄土地是否計入整體估值，明發集團企劃部的留守工作人員稱不了解此事，了解此事的人員目前均在香港，暫時無法聯系到他們。對此，《每日經濟新聞》將繼續保持關注。 （ 楊羚強 ）