萬科A(000002)8月27日宣布了再融資計劃，擬公開增發(fā)A股，發(fā)行股票數(shù)量不超過招股意向書公告日萬科總股本的8%，扣除發(fā)行費用后的募集資金凈額不超過人民幣112億元。

　　在發(fā)行方式上，萬科此次發(fā)行向原A股股東全額優(yōu)先配售，剩余部分向其他有意向認購的投資者發(fā)售的方式。增發(fā)募集資金中92億元擬投向14個住宅項目的后續(xù)開發(fā)建設，剩余20億元募集資金將用于補充公司流動資金。

　　資產(chǎn)結構有望優(yōu)化

　　截至6月底，萬科持有現(xiàn)金268.8億元。萬科執(zhí)行副總裁肖莉表示，保持足夠的資金一方面體現(xiàn)了萬科在此前市場調(diào)整時期穩(wěn)健經(jīng)營的效果，另一方面以萬科目前的開發(fā)規(guī)模，公司也必須持有必要的資金確保經(jīng)營上的騰挪空間。

　　肖莉稱，萬科目前的資金狀況，體現(xiàn)了財務上的高度安全性，也可以滿足正常經(jīng)營的需求，但從持續(xù)增長和發(fā)展的角度，考慮到項目獲取和新增開工的需要，進一步充實資金實力是有必要的。分析人士也認為，下半年隨著新增項目地價款的支付，以及開發(fā)節(jié)奏的加快，預計年底時萬科持有的現(xiàn)金量將有較大下降。

　　截至6月底，萬科的資產(chǎn)負債率為66.4%，較年初呈現(xiàn)一定的下降，但仍然略高于行業(yè)平均水平。盡管不久前萬科剛剛和建設銀行簽署500億元的授信額度，融資渠道豐富，但總負債率仍偏高。經(jīng)過測算，如果此次成功融資112億元，則融資后萬科資產(chǎn)負債率將下降至60.9%左右。

　　上調(diào)開工計劃順應市場

　　今年以來，隨著住宅市場的回暖，很多房地產(chǎn)公司都有增加開工和補充土地儲備的計劃，對資金的需求量較大。業(yè)內(nèi)人士稱，此前已經(jīng)先后有多家房地產(chǎn)企業(yè)成功融資，作為地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，萬科此次增發(fā)亦在意料之中。今年上半年萬科實現(xiàn)銷售金額307億，由于去存貨化速度快于預期，萬科將全年開工計劃由403萬平方米上調(diào)至585萬平方米。

　　對于近期政策影響帶來的房地產(chǎn)市場變化和憂慮，萬科董事會秘書譚華杰認為，從目前各地的新房供需情況來看，7月份主要城市的成交批售比為1.78，和6月持平，明顯高于2008年同期的0.58和2007年同期的1.13，因此盡管市場成交量環(huán)比有所下降，但新房供應更加緊張，短期內(nèi)局面很難改變。企業(yè)上調(diào)開工面積，增加供應是順應市場的行為。

　　“從最近一年的銷售情況來看，從去年7月份到今年6月份，萬科共實現(xiàn)銷售面積640萬平方米，比今年上調(diào)后的開工面積585萬平方米還要高近10%，而去年下半年是市場特別低迷的時期。考慮到這些因素，增加開工是合理的選擇，公司未來的經(jīng)營計劃還會根據(jù)市場情況不斷進行調(diào)整。”譚華杰表示，由于今年以來各地銷售形勢良好，目前萬科的存貨結構非常健康，部分城市的可售資源甚至一度緊張。

　　數(shù)據(jù)顯示，萬科今年調(diào)整后的開工面積依然低于2007年776.7萬平方米的新開工面積，較2008年的實際新開工523.3萬平方米僅上升11.8%。而今年1至7月，全國商品住宅的成交面積較2007年增長23.9%，較2008年增長38.8%。

　　不拿“地王”

　　萬科總裁郁亮在談到萬科拿地思路時作出總結，不買太多地，規(guī)劃權益建筑面積夠三年左右開發(fā)為宜；不拿地王，獲取項目的地價不能包含房價上漲的預期；利用戰(zhàn)略縱深靈活把握市場機會，發(fā)揮騰挪空間大的優(yōu)勢。

　　截至中報公布日，萬科今年新增項目對應權益建筑面積414.6萬平方米，規(guī)劃中項目權益建筑面積為2079萬平方米，考慮到未來開工量的增長因素，現(xiàn)有項目資源低于未來三年的開發(fā)需求。招商證券研究報告顯示，上半年萬科新增土地的面積最多，但平均的樓面地價在同期拿地的房企中具有一定優(yōu)勢。

　　對于5月份之后萬科拿地轉向密集，新聞發(fā)言人表示，萬科一直保持對土地市場的關注，新增項目中很多是比較早就開始洽談的，拿地策略仍是“精挑細選，把握機會”，新增項目的價格合理性和風險可控性都經(jīng)過仔細評估，“絕不購買只有基于房價快速上漲才能盈利的地塊”。

　　中報顯示，萬科今年以來新增的土地大多集中于二三線城市，萬科表示：“一線城市的土地競爭相對其它城市更加激烈，為了保證項目的收益水平，本年新增的項目多數(shù)位于沈陽、鞍山、青島、無錫、佛山、廈門、福州、重慶等城市。”郁亮在公開場合也表示，萬科沒有“志在必得”的地，拿地的判斷標準只有一個，即是否有利于提升股東回報。（記者 吳銘 萬晶）