經過上一輪市場調整，房地產業似乎進入了“強者愈強”的寡頭時代。

　　昨日上午，經過20多輪的激烈競爭，保利地產終于以19.9億元的價格，從同為央企的中海地產手上，搶得蘇州今年最貴土地 (上述地塊起拍價95544萬元)。上述蘇州地塊已是保利在一個多月的時間里制造的第三個“地王”。

　　同日，搜房網發布的《2009上半年中國房企土地儲備排行榜》顯示，截至今年6月底，包括恒大、世貿、保利、富力、萬科等在內的10家房企土地儲備總量超過3億平方米，幾乎相當于全國全年房地產開發規模的一半。截至今年6月底，榜單前10強企業儲地規模均在2000萬平方米以上。其中，恒大地產握有5000萬平方米的土地，成為全國最大的“地主”。

　　業內人士表示，儲地成了部分上市房企的另類“盈利”模式，未來的土地市場很可能會變成 “大企業的游戲”。

　　開發商買地不如賣房多

　　搜房網儲地榜前10房企中，除恒大和綠地外，其余均為上市房企。前10位房企的土地儲備規模均在2000萬平方米以上，總量超過3億平方米，而據公開數據顯示，全國每年房地產開發規模僅為6億～7億平方米。

　　上海易居房地產研究院研究員楊紅旭向記者表示，上述數據與前幾年基本持平。他稱，大型房企的開發和融資規模決定了其土地儲備也必須保持在一定規模。

　　陽光100置業集團副總裁范小沖則表示，在房地產市場和資本市場同步回暖的態勢下，土地市場的門檻正在被推高，資金雄厚、品牌價值高、開發能力強的企業更容易進入市場，未來的土地市場很可能成為 “大企業的游戲”。

　　值得注意的是，榜單中房企的大部分土地儲備都來自去年及以前，今年的新增土地十分有限。其中，恒大地產在上半年實現127億元銷售額的情況下，新增土地儲備僅0.36萬平方米；雅居樂則是“零儲備”。

　　相比之下，上半年萬科的儲地規模達到414.6萬平方米，位居各房企之首，保利、綠地和碧桂園的新增土地也在100萬平方米以上。

　　新增土地儲備面積跟不上公司的開發、銷售進度與土地價格不斷上漲有關。衛明不動產智庫負責人蔡為民說，由于土地價格，尤其是城市核心地塊的土地面積不斷上漲，開發商現有銷售收入的土地購買力正在不斷下降，導致他們購買的土地面積遠遠小于已銷售的面積。

　　另類“盈利”模式初現

　　對于上市房企來說，土地儲備還有另外一個目的——融資。

　　范小沖向 《每日經濟新聞》記者表示，在房地產市場回暖的同時，股市也正在轉向牛市。因此，上市房企儲地，除了項目開發的考慮，還有融資的目的。

　　范小沖表示，從整個集團的層面考量，高價拿地在資本市場帶來的增值要遠高于其項目開發的收益，甚至可以彌補項目開發中的損失，這也是2007年房企瘋狂搶地，并導致“地王”頻現的主要原因。

　　對此，一位不愿透露姓名的分析師介紹，目前飛漲的地價和不斷新生的“地王”，早已成為資本市場最吸引眼球的一大題材。地價上漲之時，也意味著擁有大量土地儲備的開發商的資產，將隨著地價的上漲而升值，因此推動其股價的進一步上漲。開發商可以乘此機會IPO或者增發再融資，借投資者對地價漲高的預期“狠賺”一筆。

　　蔡為民認為，上述說法正是目前一些開發商所采取的 “盈利”模式，因為稀缺資源，將土地作為資本市場的賺錢籌碼，而后又借此融資，并在土地市場上繼續購買土地。在囤地若干年后，再通過開發或者轉讓的模式，套取差價利潤。雖然，有少數開發商因為兩年未開發而被政府部門收回土地，但多數開發商卻逃脫了政府部門的責罰。

　　在蔡為民看來，以上述模式盈利的開發商，已不是傳統的實體經濟經營者，而是資本運作商。上述模式勢必將推動房價的進一步上漲，讓其他開發地產的公司模仿，導致囤地現象大量出現。

　　新一輪“圈地運動”到來

　　國家統計局數據顯示，今年1～6月，全國房地產開發企業完成土地購置面積13644萬平方米，同比下降26.5%；完成土地開發面積11010萬平方米，同比下降15.2%。

　　楊紅旭表示，與往年相比，上半年的土地市場仍然較為低迷，主要在于地方政府推地不夠積極。

　　范小沖表示，經過金融危機的洗禮，房地產企業變得十分謹慎，不再像以往那樣貿然出手，這使得土地成交并不旺盛。但范小沖同時認為，新一輪儲地運動已經到來。去年由于資金緊張，房企的土地購置一度陷入停頓，土地市場也頻繁出現流拍現象。從房地產開發周期來看，隨著資金流的改善，目前正是加強“原料”儲備的好時機。

　　二季度以來土地市場的回暖，有可能在下半年繼續。范小沖向記者表示，除了房地產開發的需要，經濟復蘇的大勢和對通貨膨脹的預期也將促使房企在下半年繼續拿地。

　　楊紅旭認為，土地市場滯后于房地產市場，同時，在政府繼續大力推地的情況下，下半年的土地市場表現必然會超過上半年。(記者 張敏 楊羚強 ）