嘉賓：黃瑜 中國房地產指數系統副主任 中國指數研究院 常務副院長

　　這周房地產業最火爆的消息莫過于上周末上海17個樓盤井噴，連夜排隊購房的現象竟又重現。從一季度的房地產市場回暖到二季度樓市井噴，樓市在一片質疑聲中開始“瘋狂成長”。那么這種“瘋狂”背后是什么，能否延續至下半年？

　　主持人：目前大家對于上周末上海重現排隊買房的情況議論紛紛，您認為這背后的原因是什么？

　　黃瑜：首先，今年以來總的住宅上市量與去年同期相比有所減少，但成交量卻在一直增加。2008年底上海商品房可售量的出清周期不到10個月，今年以來上市量相對同期成交量顯得供不應求。至于17個樓盤集中開盤，也是房地產商的一種營稍策略。之前，房地產商可能都“憋著”，把客戶積累到一定程度后再開盤，從而造成熱銷的場景。

　　主持人：您對下半年的房價走勢如何判斷？

　　黃瑜：前段時間的房地產市場的火爆是有其特殊原因的。

　　首先，一開始是春節前后的房地產企業的促銷，比如打折，優惠等等對這輪市場的回暖起了很大的作用。2008年剛性需求的積累釋放也帶動了2009年初市場回暖。接著國家4萬億的投資下去后，民間資本擔心未來通貨膨脹，與此同時實體經濟仍不景氣，投資渠道太少，所以大量資金涌入房地產市場，這使得樓市回暖得以延續。

　　其次，2008年底政府出臺了一系列政策，使得最近一段時間購房成本有所降低，比如，利率七折，稅費的減少，使整個購房支付費用減少了約10%，這對于購房者來說確實也是一筆不小的費用，所以很多購房者選擇這個時機入市。

　　但沒有實體經濟的好轉，目前的這個高房價還是缺少一些支撐的。因此，我個人認為下半年房價的走勢不管是漲是跌，很大程度上取決于政府的金融政策。因為目前房地產市場上的投資性需求開始上升。投資需求跟剛性需求完全不同。它們是可買可不買的群體，市場機會好就跟進，市場有風吹草動馬上就會退出來。所以投資需求很敏感，很容易受外界的影響。比如，如果繼續目前這種寬松的貨幣政策的話，若有更多一些錢進入，房價確實仍然會漲。但如果投資性需求像現在這樣繼續推高房價的話，我認為政府不會坐視不管。例如房貸利率不再實行七折優惠，或其他稅費上的優惠不再實施了，市場就會有所反映。貨幣政策稍有緊縮，馬上就會影響投資性需求。

　　主持人：有人提出，在樓市回暖過程中，房地產商拼命搶地，房地產目前的泡沫比2007年更瘋狂，真的如此嗎？

　　黃瑜：目前房地產商大量購地有幾種原因。

　　一、 今年一季度，房地產公司的現金持有量，在還完短期負債后，都有錢余。這是幾年來大多數開發商首次現金流為正，即使在2007年最好的時候，他們的現金流不一定都為正。手上有錢了，企業肯定要再尋求投資機會。尤其是上市公司，有業績壓力，不能讓錢趴在賬上，它必須進行投資，為下一步發展打基礎。

　　二、 很多企業買地跟銀行支持有較大關系。銀行對有信譽的品牌房地產大企業有一定的貸款傾斜，比如，增加授信額度等。再加之證券市場最近又批準一些優秀企業增發債券，使得一些大的房企有充分的資金買地。

　　三、 目前的土地市場經過一輪調整，政府所報底價平均底于2007年的水平。而經過上一輪調整，房地產商對好地塊的定義也已經達成共識，比如中心城市的核心地塊，有明顯的發展潛力，地塊不大，可以短平快的操作，這樣的地出來，他們都有比較強烈的欲望去拿，所以會出現搶地的現象。

　　四、 房地產商們其實跟消費者是一樣的，他們也擔心出現通脹，而買地一定程度可以抵御通脹的風險。他們同樣擔心手里的錢不值錢，有變現保值的要求，而土地是他們的原材料，可以先買下做諸備。

　　至于泡沫，我認為目前全國性的房地產泡沫是沒有的。四大一線城市資源集中，潛在價值大，就算短期看有泡沫，但放到一個中長的時間表里看，市場完全有能力慢慢消化。

　　主持人：如何看待房地產商一邊瘋狂拿地，一邊卻不增加開工量的現象(上海1-5月份房地產開發投資降低了2.7%)。一般來說，搶地說明房地產企業資金充裕并看好后市，但既然看好后市，為什么不增加開工量呢？

　　黃瑜：對于不增加開工量的現象，是因為實際上目前房地產商也不是信心十足，他們也認為目前房地產市場的回暖缺少經濟基礎的支撐，整個經濟目前還沒有實質的好轉，而在這個基礎上的房地產市場的一枝獨秀很難長久。目前的房地產企業也不是不開工，只是更趨向穩健發展，比如萬科，提出向質量效益型企業轉變，并不盲目追求規模。保利地產提出以銷定產。這與他們買地的行為并不矛盾，只是目前整個經濟形勢都很復雜，情況也多變，房地產企業也不得不更謹慎。(記者 王曉華）