編者按

　　從CBD到中關村、從北京轉戰上海，SOHO中國在經營區域上做出了突破；從銷售經營到持有租賃，SOHO中國第一持有型項目前門大街將在6月中旬開門招商，SOHO中國的商業模式正在發生微妙變化；上市后首次發債為了拿地，目標鎖定廣渠路15號地、CBD核心區地塊，潘石屹表現出了強烈的進攻意愿。在2009年中國地產市場動蕩起伏的時候，潘石屹也迎來最大變數之年。

　　西進獲勝 前門解禁

　　從出售到持有 SOHO模式謀變

　　在剛剛過去的幾個月里，對于潘石屹來說可以說是順風順水。作為走出CBD第一個SOHO項目，中關村SOHO獲得了當天銷售6.35億元的佳績，同時端午節前懸疑了兩年多的前門項目終于取得突破性進展。這也意味著潘石屹在經營區域和商業模式的變化。

　　5月8日，中關村SOHO開盤熱銷，據了解該項目的寫字樓售價達到了3.3萬元/平方米、商鋪售價達到了9萬元/平方米，這次西進的成功再次證明了潘石屹商業模式的可行性，就是寫字樓出售這樣的模式在中國目前的國情下有著一定生存空間，在夾縫中求生存，為中小企業建寫字樓的思路一直是潘石屹多年來行走的路線。

　　然而隨著前門項目的突破性進展，SOHO中國的商業模式也正在悄然發生變化。SOHO中國5月17日宣布，以約17.68億元的代價，奪得北京前門大街約54691平方米零售物業的擁有權。公司稱將一改以往出售物業的模式，會保留全部面積做收租之用，為公司帶來穩定租金收入。

　　根據2007年SOHO中國簽訂的協議，SOHO中國有權通過收購由SOHO中國主席潘石屹持有的北京丹石公司股權，以獲49%的北京天街股權，一直未能獲得政府批準。SOHO中國此次重組協議，通過北京丹石購買前門大街約54691平方米零售物業擁有權，北京丹石則退出天街項目，協議已獲政府批準，經股東特別大會通過即可實行。

　　無疑通過這次重組協議，經歷兩年多的周折，潘石屹終于獲得了前門項目的經營權，也兌現了當初上市時的承諾。而這次也意味著其一直奉行出售式的經營模式正在發生微妙變化。第一次持有大型項目對于潘石屹來說還是第一次，盡管之前一直協助小業主招商，但是對于統一經營大型商業項目來說，SOHO中國還缺乏經驗。

　　上市后首次發債拿地

　　SOHO中國轉守為攻全線發力

　　今年初在公布2008年年報時，潘石屹就透露說，今年將集中收購北京、上海等地的商業項目。隨后不久，潘石屹就把目標鎖定了上海第一爛尾樓東海廣場，但是由于成交價格分歧較大，至今一直沒有新的消息傳出。

　　按照當初上市時的規劃，潘石屹將在幾年內在全國建設SOHO，但是隨著2007年底樓市進入困難期，SOHO中國的全國擴張計劃一直停滯不前。進入2009年后，潘石屹認為商業地產已經到了可以抄底收購的階段，一方面積極進行建成項目的收購，一方面也在積極謀劃拿地。

　　5月27日，SOHO中國突然宣布將發行28億港元的可換股債券， 潘石屹稱，今后一段時期對SOHO中國來說，是獲取土地和項目的好機會。

　　潘石屹表示，最近地方政府因財政收入下降，會推出一些很好的土地進行“招拍掛”；一些基金、房地產商因資金緊張，需要拋售項目。“這正是SOHO中國進貨的好時機，”潘石屹說。

　　同時他表示，SOHO中國現在已經有非常充裕的現金，發行債券是其發展戰略中的一部分，主要是著眼于長遠，而不是簡單地考慮公司目前的資金鏈。

　　這是SOHO中國上市后第一次發債，可以說也是一改此前的守勢而變成積極的進攻。在發債后不久，潘石屹就表示將重點關注廣渠路15號地和CBD核心區一塊5萬平方米的土地。

　　而在上市后的兩年中，潘石屹只參與過中關村甲三號地的拍賣，這次全線出擊無疑也將改變此前只收購項目的發展方式。(賴大臣)