萬科和保利地產(chǎn)，最近被一些傳媒擺到一起評頭論足：萬科踏空了，土地儲備只夠開發(fā)2.5年，保利趕超萬科用不著三年……昨天，在接受本報采訪時萬科方面表示，將當前的工作重點確定為由規(guī)模速度型向“質量效益型”增長轉變。市場人士認為，這意味著萬科可能放棄在兩年內沖擊千億銷售額這一目標。

　　向“質量效益型”增長轉變

　　對于規(guī)模增長，萬科曾經(jīng)預計2011年會達到年銷售千億的目標，但萬科董事長王石卻在最近表示，增長必須建立在“有質量”的基礎上，如果不能做到這一點，達到千億銷售規(guī)模不僅毫無意義，甚至會是一場災難。

　　在昨天回答本報提問時，萬科表示，未來一個時期的工作重點將由規(guī)模速度型向“質量效益型”增長轉變。而質量效益型增長的重點之一就是提升股東回報。萬科會繼續(xù)根據(jù)具體市場的情況進行具體分析，保持對市場形勢的密切關注，特別是那些土地價格相對合理、開發(fā)風險相對可控的地區(qū)的項目。

　　萬科認為，經(jīng)過這一輪市場調整后，短期內過于亢奮的市場盛況必然不能持久，更不可依賴，作為企業(yè)，只有回歸最基本的商業(yè)邏輯，回歸市場和客戶的原點，才是應對市場波動最有效的手段。從以往的情況來看，萬科的項目資源一般保持在3年左右的開發(fā)量上，是一個比較合理的水平。近期市場信心有所回穩(wěn)，一些地區(qū)土地市場的價格也相對比較合理，因此公司把握市場機會，補充了一些合適的項目資源，以滿足未來可持續(xù)發(fā)展的需要。

　　保利激進而萬科穩(wěn)健

　　2008年全年，萬科的主營業(yè)務收入為409.92億元，保利地產(chǎn)為155.20億元，看似不在一個級別上。但一些細心的分析師卻發(fā)現(xiàn)二者在2008年這一輪市場大調整中采取了不同的姿態(tài)：萬科穩(wěn)健而保利激進，這有可能導致今年和明年兩個公司的實力對比發(fā)生明顯變化。

　　2007年末，萬科率先提出房價“拐點論”。以此為起點，萬科在降價銷售回籠資金上取得了主動，跑贏了大多數(shù)同行，其市場份額也從2007年的2.07%上升到2008年的2.34%，增幅為13%。但同時，這種思維也影響了萬科對增加土地儲備的態(tài)度。統(tǒng)計顯示，整個2008年萬科只補充了666萬平方米低地價庫存，土地儲備不夠3年。而保利2008年新增土地儲備594萬平方米，其平均樓面地價1036元／平方米，相比較而言，拿地價格是“萬保招金”(萬科、保利、招商和金地)四大地產(chǎn)龍頭中最低的。在2008年地產(chǎn)銷售形勢不佳的情況下，保利仍然新拓展了12個項目。這種擴張勢頭使保利地產(chǎn)2008年存貨從280億一下猛增至401億，增幅達43.12%。

　　保利成萬科的有力競爭者

　　中投證券行業(yè)研究員李少明認為，今年5月20日，保利地產(chǎn)非公開增發(fā)已獲證監(jiān)會審核通過，預計將募資不超過80億元。非公開增發(fā)完成后，公司負債率將大幅下降9個百分點。并且，去年公司新增儲備594萬平方米，攤低儲備成本至每平米2000多元。而公司今年在行業(yè)內率先獲得融資資格，將為公司3年后的發(fā)展奠定基礎，業(yè)績年增長保持30%更加確定。

　　“誰在土地儲備市場占得先機，誰將在未來獲得主動。”長江證券地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶直截了當?shù)刂赋觯�相比開工速度、融資速度、銷售速度等，對于開發(fā)商而言，代表未來發(fā)展的土地儲備速度最為關鍵。而今年下半年或許是房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備和企業(yè)并購的較好時機，就目前環(huán)境判斷，保利完成上述步驟的時機可能提前。

　　長城證券分析師萬知認為，2009年對于保利可能同樣是一個豐收年。