專家提醒長期升值能力不強、更適合自用買家

　　本期拍賣標的：廣州市天河區龍口西路221號409房(建筑面積87.6317平方米，參考價：531680元)、410房(建筑面積97.2352平方米，參考價：589964元)。辦公用途、交吉。

　　拍賣行：廣東盈暉

　　拍賣時間：6月28日

　　位于龍口西路的聚龍閣兩套寫字樓單位將于下周一進行拍賣，由于參考價格只有6067.2元/平方米，吸引了大量客戶前去看房。

　　專家表示這類低端寫字樓物業的升值潛力有限，投資客介入要謹慎，如果價格較“筍”的話可以買來自用。

　　6067.2元/平方米筍價拍賣

　　記者從地鐵三號線崗頂站走約10分鐘到達聚龍閣，該樓盤的裙樓部分共4層，3~4層是寫字樓，拍賣的兩個物業位于4樓。兩個標的間隔都非常方正，整個物業為長方形，都被分隔成兩間。但這兩個物業都沒有窗戶，里間通風采光比較差。

　　該標的價格雖筍，風險也不小，記者從拍賣行了解到，這兩套寫字樓尚未辦理房產證，過戶過程中的稅費不明。

　　出租回報率可達10%

　　“如果按照6067.2元/平方米來算的話價格是很筍的。”滿堂紅地產龍口西聚龍分店的店長趙瑋告訴記者。目前聚龍閣的三樓有一批單位在放售，業主的放盤價格超過10000元/平方米，龍口西路上相似的寫字樓有賢人閣和中明大廈，但間隔、通風采光都比聚龍閣要好一些，賢人閣的二手價格在10000元/平方米左右，中明大廈可能要達到12000元/平方米左右，因此拍賣標的的參考價格還是明顯低于市場價格。

　　不過這些寫字樓的成交都比較少，租單則比較多，賢人閣和中明大廈的租金約為60元/平方米/月左右，聚龍閣估計可以租到50元/平方米/月，如果按照參考價計算出租回報率可以接近10%。

　　租客范圍較窄

　　不過寫字樓專業投資人士對這個標的的看法則比較謹慎。興業地產工商鋪總監朱輝表示。這種盤源是典型的“上車容易下車難”，如果以后考慮出手的話接手的買家會比較少。

　　中原工商鋪市場及研究總監劉廣浩在評估這兩個標的時也著重強調了其升值潛力的問題。“這樣的寫字樓升值潛力明顯不及那些高檔的寫字樓，因此投資客介入要謹慎。”劉廣浩表示。

　　朱輝告訴記者，聚龍閣所處的位置位于天河商圈的角落位置，租客一般是一些IT、教育以及快遞公司，租客范圍比較窄，難以持續加租。此外，這兩個標的沒有窗戶，也制約了租金的提升。朱輝認為類似寫字樓的租金在50元/平方米/月左右，“但對于自用客戶來說還不如花8000元/平方米來購買”。

　　稅費不確定性大

　　該標的由于單價筍，總價低，吸引了很多顧客前來看房。但該標的的風險也非常大，顧客們的問題主要集中在兩個方面，一是能否辦理房產證，二是過戶過程中要多少稅費。記者從拍賣公司了解到，開發商已進行了大確權，朱輝表示，理論上來說，進行了大確權的標的自行辦理房產證的把握比較大。

　　該標目前的業主是開發商，拍下后無論算一手交易還是二手交易，稅費計算都會非常復雜。滿堂紅地產研究部經理周峰表示，如果算一手交易的話會涉及到開發商的增值稅問題，普通買家很難了解；如算二手交易的話，會涉及3%的契稅、5.63%的營業稅，此外還可能有土地增值稅，因此買家一定要將稅費情況了解清楚之后再競投。 （記者陳芳、林琳）