專家提醒長期升值能力不強(qiáng)、更適合自用買家

　　本期拍賣標(biāo)的：廣州市天河區(qū)龍口西路221號(hào)409房(建筑面積87.6317平方米，參考價(jià)：531680元)、410房(建筑面積97.2352平方米，參考價(jià)：589964元)。辦公用途、交吉。

　　拍賣行：廣東盈暉

　　拍賣時(shí)間：6月28日

　　位于龍口西路的聚龍閣兩套寫字樓單位將于下周一進(jìn)行拍賣，由于參考價(jià)格只有6067.2元/平方米，吸引了大量客戶前去看房。

　　專家表示這類低端寫字樓物業(yè)的升值潛力有限，投資客介入要謹(jǐn)慎，如果價(jià)格較“筍”的話可以買來自用。

　　6067.2元/平方米筍價(jià)拍賣

　　記者從地鐵三號(hào)線崗頂站走約10分鐘到達(dá)聚龍閣，該樓盤的裙樓部分共4層，3~4層是寫字樓，拍賣的兩個(gè)物業(yè)位于4樓。兩個(gè)標(biāo)的間隔都非常方正，整個(gè)物業(yè)為長方形，都被分隔成兩間。但這兩個(gè)物業(yè)都沒有窗戶，里間通風(fēng)采光比較差。

　　該標(biāo)的價(jià)格雖筍，風(fēng)險(xiǎn)也不小，記者從拍賣行了解到，這兩套寫字樓尚未辦理房產(chǎn)證，過戶過程中的稅費(fèi)不明。

　　出租回報(bào)率可達(dá)10%

　　“如果按照6067.2元/平方米來算的話價(jià)格是很筍的。”滿堂紅地產(chǎn)龍口西聚龍分店的店長趙瑋告訴記者。目前聚龍閣的三樓有一批單位在放售，業(yè)主的放盤價(jià)格超過10000元/平方米，龍口西路上相似的寫字樓有賢人閣和中明大廈，但間隔、通風(fēng)采光都比聚龍閣要好一些，賢人閣的二手價(jià)格在10000元/平方米左右，中明大廈可能要達(dá)到12000元/平方米左右，因此拍賣標(biāo)的的參考價(jià)格還是明顯低于市場價(jià)格。

　　不過這些寫字樓的成交都比較少，租單則比較多，賢人閣和中明大廈的租金約為60元/平方米/月左右，聚龍閣估計(jì)可以租到50元/平方米/月，如果按照參考價(jià)計(jì)算出租回報(bào)率可以接近10%。

　　租客范圍較窄

　　不過寫字樓專業(yè)投資人士對(duì)這個(gè)標(biāo)的的看法則比較謹(jǐn)慎。興業(yè)地產(chǎn)工商鋪總監(jiān)朱輝表示。這種盤源是典型的“上車容易下車難”，如果以后考慮出手的話接手的買家會(huì)比較少。

　　中原工商鋪市場及研究總監(jiān)劉廣浩在評(píng)估這兩個(gè)標(biāo)的時(shí)也著重強(qiáng)調(diào)了其升值潛力的問題。“這樣的寫字樓升值潛力明顯不及那些高檔的寫字樓，因此投資客介入要謹(jǐn)慎。”劉廣浩表示。

　　朱輝告訴記者，聚龍閣所處的位置位于天河商圈的角落位置，租客一般是一些IT、教育以及快遞公司，租客范圍比較窄，難以持續(xù)加租。此外，這兩個(gè)標(biāo)的沒有窗戶，也制約了租金的提升。朱輝認(rèn)為類似寫字樓的租金在50元/平方米/月左右，“但對(duì)于自用客戶來說還不如花8000元/平方米來購買”。

　　稅費(fèi)不確定性大

　　該標(biāo)的由于單價(jià)筍，總價(jià)低，吸引了很多顧客前來看房。但該標(biāo)的的風(fēng)險(xiǎn)也非常大，顧客們的問題主要集中在兩個(gè)方面，一是能否辦理房產(chǎn)證，二是過戶過程中要多少稅費(fèi)。記者從拍賣公司了解到，開發(fā)商已進(jìn)行了大確權(quán)，朱輝表示，理論上來說，進(jìn)行了大確權(quán)的標(biāo)的自行辦理房產(chǎn)證的把握比較大。

　　該標(biāo)目前的業(yè)主是開發(fā)商，拍下后無論算一手交易還是二手交易，稅費(fèi)計(jì)算都會(huì)非常復(fù)雜。滿堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰表示，如果算一手交易的話會(huì)涉及到開發(fā)商的增值稅問題，普通買家很難了解；如算二手交易的話，會(huì)涉及3%的契稅、5.63%的營業(yè)稅，此外還可能有土地增值稅，因此買家一定要將稅費(fèi)情況了解清楚之后再競投。 （記者陳芳、林琳）