商業(yè)地產(chǎn)投資暢旺，泥沙俱下魚龍混雜

　　房貸新政實施以來，商業(yè)地產(chǎn)投資當旺，頗有一番這邊風(fēng)景獨好的氣象。市場人士表示，最近多了不少以往只做住宅投資的人士來咨詢，他們都躍躍欲試想入市。據(jù)記者了解，商業(yè)地產(chǎn)投資與住宅投資區(qū)別較大，投資者一不留神撿個“筍”盤，其實是“損”盤。為此，記者總結(jié)四大商業(yè)地產(chǎn)投資陷阱，請商業(yè)地產(chǎn)專家逐一指點迷津。

　  投資商鋪：“陷阱”花樣多 入市需謹慎

　　商鋪投資“花款”多，投資者要警惕的陷阱與要熟悉的門道也很多。

　　高額返租：

　　美聯(lián)物業(yè)商鋪部吳鋒表示，由于租金有保證或可以直接在成交價中扣減，對小投資者吸引力非常大，故此返租式商鋪銷售一直沒有斷過。返租一般有兩種方式，一是開發(fā)商在一定年限內(nèi)為小業(yè)主返還約定租金，另一種是把一定期限內(nèi)的租金一次性在總價內(nèi)扣減。

　　投資貼士：吳鋒與合富置業(yè)專業(yè)人士都建議采取第二種方式最穩(wěn)當，將租金在售價里抵扣可以一步到位，把發(fā)展商的優(yōu)惠真真正正地體現(xiàn)在售價里，對于買家來講是最保障的，對于發(fā)展商來說也是實力的體現(xiàn)。買家有信心，買賣雙方都放心。

　　分割產(chǎn)權(quán)商場鋪位：

　　地產(chǎn)人士一致不建議初涉商業(yè)地產(chǎn)的投資者沾手這種投資，他們明白地告訴記者：“做得旺，經(jīng)營者何必需要把生金蛋的母雞給人？”在廣州來說，曾經(jīng)或正在進行商鋪分割出售的商場大多做不旺，中華廣場算是一個特例，連正佳廣場M層都依舊做得不溫不火。

　　投資貼士：產(chǎn)權(quán)分散會影響賣場的人氣。合富置業(yè)專業(yè)人士建議，由一開始規(guī)劃時就要明確賣場的經(jīng)營項目，統(tǒng)一包裝，如現(xiàn)時有一些發(fā)展商，會在賣鋪時就要同買家確認商場統(tǒng)一的經(jīng)營范圍，然后交由包租公司統(tǒng)一管理，形成統(tǒng)一的模式，做到成行成市，這樣商場的發(fā)展會比較有前景。否則，商場經(jīng)營項目雜亂無章，會影響整個賣場人氣，吸引不到人潮。

　　出證難：

　　據(jù)記者了解，部分賣散產(chǎn)權(quán)的批發(fā)市場或商場除了場子做不旺的問題外，還受出證難困擾，如新中國大廈、萬菱廣場、中旅商業(yè)城、名盛大廈、廣百新翼負一層等。

　　投資貼士：合富置業(yè)專業(yè)人士表示，以前有部分商場會出現(xiàn)無法出證的情況，一般涉及開發(fā)商“走佬”、債務(wù)糾紛等原因。近兩年開始，無法出證的情況會減少。現(xiàn)時廣州市房管局對商業(yè)地產(chǎn)也實行預(yù)售制度，價款要進入專控賬戶，故此很少會有無法出證的情況。投資者可以到“陽光家緣”網(wǎng)站查看一手鋪位和寫字樓的具體信息。

　　遭遇“鋪托”：

　　一名投資者曾經(jīng)購買黃埔大道一個商鋪，當時經(jīng)營者表示租金如何高，后來投資者接手后卻發(fā)現(xiàn)租金遠低于經(jīng)營者所言的數(shù)目。

　　投資貼士：中原工商鋪羅思源表示，低租區(qū)域一般比較多洗車檔或雜貨鋪，這些業(yè)態(tài)只能承受低廉租價。商鋪投資者一定不能偏聽偏信，一定要到現(xiàn)場“眼見為實”，而且要看周邊業(yè)態(tài)組合是否豐富多樣，若是單一業(yè)態(tài)而周邊又不是專業(yè)市場，投資者一定要警惕。

　　投資寫字樓：買得起還要養(yǎng)得起

　　媒體前不久曾經(jīng)報道過一個投資者購買寫字樓后，空置期每月竟要交25元/m2的管理費“呻笨”。中原工商鋪總監(jiān)羅思源表示，持有物業(yè)有成本，投資者入市之前要想清楚。寫字樓物業(yè)管理水平與寫字樓地段、硬件配套和區(qū)域前景并列為寫字樓價值的4個重要參考指標，甲級寫字樓每月管理費25元/m2以上，乙級寫字樓每月管理費為15~20元/m2，不裝中央空調(diào)的寫字樓每月管理費約為15元/m2。

　　據(jù)了解，寫字樓物管公司由寫字樓業(yè)主委員會統(tǒng)一聘請，業(yè)委會一般由大業(yè)主(開發(fā)商依然持有較大份額)話事，小業(yè)主負擔空租期管理費吃不消也很難改變苦況。羅思源表示，一些大業(yè)主出租寫字樓會以送管理費來爭取寫字樓租戶，小業(yè)主則很“均真”，租賃合同都會列明“管理費由使用者負擔”，畢竟對于小業(yè)主來說，每個月管理費支出不是一個小數(shù)目。

　　投資貼士：羅思源建議投資者入市最好以區(qū)域現(xiàn)狀來選擇投資區(qū)域，如環(huán)市東、體育中心周邊這兩個成熟的商業(yè)區(qū)，寫字樓出租率在90%~95%之間。新興區(qū)域如珠江新城空置率在30%以上，投資者入市需考慮持有成本。

　　經(jīng)營權(quán)投資：旺場不一定有保證

　　據(jù)了解，目前在火車站和中大布匹市場附近也有不涉及產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營權(quán)投資，即投資者一次性支付鋪位若干年的經(jīng)營權(quán)，再轉(zhuǎn)租他人從中獲利。有的投資者眼見市場暢旺，不惜再從一手投資者手上再加價獲得鋪位經(jīng)營權(quán)，變相“租上租”。美聯(lián)物業(yè)吳鋒表示，這類批發(fā)市場與產(chǎn)權(quán)分散無法做旺的零售商場不一樣，市場的暢旺是看得見的，但投資者購買一手或二手經(jīng)營權(quán)，投入幾十萬元乃至幾百萬元只獲得幾十平方米的經(jīng)營面積，市場一旦發(fā)生變化或經(jīng)營公司“出事”，經(jīng)營權(quán)投資變得毫無保障。

　　投資貼士：投資達人程女士在火車站投資多個服裝批發(fā)鋪位的經(jīng)營權(quán)，她說雖然鋪位沒有產(chǎn)權(quán)保證，但她從事服裝批發(fā)多年，非常清楚批發(fā)場鋪位經(jīng)營，因此她不擔心投資沒保障。不過她提醒投資者，批發(fā)鋪位租金高，空租一天都損失很大，為此她依然從事服裝批發(fā)，手中的鋪位一旦空租，她可以立即組成一支開鋪“游擊隊”，一天時間就把空租的鋪位填滿。據(jù)記者了解，不少商場或批發(fā)市場對業(yè)戶準時營業(yè)要求非常高，關(guān)鋪一天都要罰錢，故此投資者投資商場或批發(fā)市場經(jīng)營權(quán)，也要把空租期如何經(jīng)營的問題考慮進去。 （記者 李鳳荷）