在“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”來襲前，大膽設(shè)想了融資盛況的開發(fā)商們最近變得憂心忡忡：短短一個(gè)月內(nèi)，一連串融資計(jì)劃的取消或推遲，又為悲觀情緒充斥的樓市蒙上了一層陰影。

　　繼招商地產(chǎn)、世茂股份融資折戟后，6月12日，又一家上市房企冠城大通宣布，推遲其16億元的增發(fā)融資計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士指出，未來幾個(gè)月，房企融資通道被卡得越來越緊，惟有降價(jià)促銷，才能熨平調(diào)整帶來的業(yè)績(jī)波動(dòng)。

　　融資冰期

　　“本次調(diào)控，除了提高交易杠桿驅(qū)逐樓市炒家外，更嚴(yán)厲的地方在于，封堵開發(fā)商融資渠道，讓他們快速降價(jià)以回籠資金。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰告訴地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)。

　　一語(yǔ)中的。5月13日，央企招商地產(chǎn)低調(diào)宣布，撤銷2009年《公司向特定對(duì)象非公開發(fā)行股票方案》的議案。早在去年7月，招商地產(chǎn)稱，將向不超過十名特定投資者以28.12元/股，發(fā)行不超過2億股份，預(yù)計(jì)融資上線不超過50億元。

　　融資“泡湯”，招商地產(chǎn)給出的理由是，政策嚴(yán)厲及股價(jià)下挫。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以上兩個(gè)理由并不充分，除此之外，由于其在南京的一宗地王未及時(shí)開工而被強(qiáng)行收回。此前，國(guó)土部規(guī)定，囤地開發(fā)商的融資將受到嚴(yán)格限制。

　　一波未平，一波又起。6月10日，世茂股份赴招商地產(chǎn)的后塵，宣布鑒于2010年第二季度以來，國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)政策發(fā)生較大變化，董事會(huì)擬通過關(guān)于撤銷公司2009年第二次臨時(shí)股東大會(huì)審議通過的2009年《公司非公開發(fā)行股票方案》的議案。盡管1月20日，世茂將其之前20億元的融資縮減為17億元，但還是難逃“夭折”之運(yùn)。

　　“非常時(shí)期，無(wú)論是央企還是民企，官方的融資都會(huì)被pass掉。”一位不具名的開發(fā)商老總告訴地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)，開發(fā)商融資已經(jīng)步入了“冰凍期”。

　　融資寒潮逼近，上市房企都難獨(dú)善其身。在世茂股份融資折戟短短兩天后，冠城大通黯然宣布，撤銷16億元的配股融資方案。

　　這只是冰山一角。據(jù)了解，2009年至今，近50家上市房企公布了增發(fā)預(yù)案，擬融資額超過1000億元。到目前為止，大多數(shù)房地產(chǎn)公司的再融資申請(qǐng)?zhí)峤槐O(jiān)管部門審批之后均無(wú)下文。

　　融資節(jié)節(jié)敗退，“要么是沒市場(chǎng)，要么是沒價(jià)格。”世邦魏理仕中國(guó)區(qū)首席運(yùn)營(yíng)官金勇告訴地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)，調(diào)控收緊，投資市場(chǎng)觀望情緒濃厚，加之地產(chǎn)股大跌，發(fā)行價(jià)格上不去。

　　事實(shí)上，今年以來，包空保利地產(chǎn)、格力地產(chǎn)、華發(fā)股份及金地集團(tuán)在內(nèi)的15家地產(chǎn)上市公司再融資方案獲得通過后，其股價(jià)全部跌破發(fā)行價(jià)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)，信貸收緊、資本市場(chǎng)也卡的很緊，毋庸置疑，開發(fā)商的苦日子儼然來臨。

　　資金鏈“大考”

　　預(yù)期的融資節(jié)奏被暴風(fēng)驟雨式的調(diào)控打亂，如何盡快調(diào)整下一步棋，是擺在開發(fā)商面前最緊迫的問題。地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)致電招商地產(chǎn)、世茂股份及冠城大通的董秘，他們均對(duì)此三緘其口。

　　“融資渠道不暢，導(dǎo)致房企資金鏈越來越緊，擴(kuò)大再生產(chǎn)也受到一定程度的影響。”北京科技大學(xué)教授趙曉告訴地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)，目前，直接融資渠道受阻，開發(fā)商們選擇只能選擇曲線的方式進(jìn)行融資，其一是信托融資，其二是海外發(fā)債，其三是私募房地產(chǎn)基金。

　　在趙曉看來，雖然有以上幾種融資渠道尚算暢通，但并不能滿足以資金密集型為特點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)。

　　近日，萬(wàn)科高層亦公開表示，受政策影響，其112億元再融資計(jì)劃實(shí)施難度較大，公司將積極拓展其他融資渠道，包括信托融資、境外融資和境外銀行借款。

　　據(jù)地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)了解，近日，為數(shù)不少的開發(fā)商通過曲線的方式，獲得了香港一些銀行的貸款；也有部分開發(fā)商通過私募、信托等方式得到了所需融資。

　　目前，盡管多數(shù)開發(fā)商聲稱沒有資金壓力，但在無(wú)法進(jìn)行低成本的股權(quán)融資的情形下，逐漸攀高的負(fù)債率，無(wú)異于其資金鏈條上的另外一個(gè)隱形炸彈。

　　而李文杰則一針見血地指出，此次收緊地產(chǎn)商錢袋子的目的單純而簡(jiǎn)單，就是讓其降價(jià)回收現(xiàn)金。

　　事實(shí)上，在2008年的深度調(diào)整期，行業(yè)標(biāo)桿萬(wàn)科率先舉起降價(jià)大旗，雖然被同行指責(zé)“破壞行業(yè)規(guī)則”，但保證了其資金鏈的安全。而綠城、富力等未能對(duì)上次周期做出第一反應(yīng)，最終遭遇了資金鏈重壓之痛。

　　面臨此次突入其來的調(diào)控，恒大地產(chǎn)卻扮演了降價(jià)的帶頭大哥，調(diào)控首月后，在上市房企亮出的成績(jī)單中，唯有恒大業(yè)績(jī)飄紅，包括萬(wàn)科、保利等第一陣營(yíng)的房企在內(nèi)，業(yè)績(jī)環(huán)比無(wú)一例外地下挫。

　　因此，越來越多的房企為了抵御下半年“嚴(yán)寒期”保持良好的資金鏈，未雨綢繆地加入了降價(jià)的隊(duì)伍。近日，萬(wàn)科、綠城開始了打折優(yōu)惠賣房子。

　　上海城開(集團(tuán))有限公司董事兼上實(shí)控股副行政總裁倪建達(dá)向地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)表示，房企經(jīng)營(yíng)理念千差萬(wàn)別，有的公司因調(diào)控而面臨困難，有的卻因此而成長(zhǎng)，這是經(jīng)營(yíng)者的個(gè)性差異而造成的，因此，目前有降價(jià)動(dòng)作的公司，并不完全是資金鏈有問題，不能以偏蓋全。

　　但在趙曉看來，本次調(diào)控不會(huì)輕易過去，提前應(yīng)勢(shì)做出讓利，是保全資金鏈的最好的“訣竅”。作者：張治東