在樓市調(diào)控的敏感期，千億民間資本何去何從成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的熱點。部分被投資住宅套住的資金，開始尋求割肉出逃，上海就出現(xiàn)了炒房者批量拋盤的現(xiàn)象。也有很多資金仍在四處尋找出路。樓市獨特的保值性以及民間資本的投資慣性都使得他們難以輕易舍棄房地產(chǎn)投資，部分資金到二三線城市的住宅市場、一線城市的商業(yè)地產(chǎn)中尋找機會。然而不少的資金卻選擇了作壁上觀。資本的逐利性雖然注定了其貪婪的特征，但在目前復(fù)雜的市場環(huán)境下，錯投不如不投，規(guī)避風(fēng)險顯得更為重要。

　　⊙記者 于祥明

　　北有山西千億資金，南有溫州千億資金，難舍樓市情懷。

　　史無前例的樓市新政，將住宅投資性降至最低點，原本貪婪且逐利的民間資本不得不另尋出路。然而，在鋼鐵、水泥等行業(yè)產(chǎn)能過剩和新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)高門檻的雙重擠壓下，民間資本可選擇的余地卻少得可憐，熟悉的樓市仍對他們對著較大的誘惑力。但是，住宅市場的投資性不再，整個市場前景不明，分化由此成為一種必然。

　　住宅 到二三線城市去

　　“這里房價合適，買賣不受限制，空氣也非常好，啥時候你過來，咱倆一起碰碰吧。”牛經(jīng)理操著一口地道的河南話向記者說。經(jīng)朋友介紹，記者聯(lián)系上牛經(jīng)理。

　　他原是鄭州煤老板，河南煤炭資源整合后，小煤礦干不下去了，他選擇到北海投資房產(chǎn)。他告訴記者，他投資房地產(chǎn)從不貸款，全部用現(xiàn)金，在北海既買現(xiàn)成的住房，又關(guān)注土地市場，有意以后搞房地產(chǎn)開發(fā)。他看好北海的理由也很簡單，因為空氣環(huán)境好，投資環(huán)境也比北京、上海簡單些。

　　事實上，山西、河南、內(nèi)蒙煤炭資源整合，退出的民間資本正在尋找可保值投資的產(chǎn)品，而住宅仍是他們感覺最為實在的產(chǎn)品。

　　與牛經(jīng)理不同的是，張老板選擇在自己熟悉的呼和浩特做房地產(chǎn)開發(fā)。

　　“在呼市拿到了700畝地，既有商業(yè)也有住宅，正在做開發(fā)計劃。”他告訴記者，樓市新政后，雖然呼和浩特的成交量下降了兩三成，但價格堅挺，所以他對自己開發(fā)的項目前景還比較樂觀。

　　記者了解到，共計有上千億的山西、河南、內(nèi)蒙民間資本仍難舍樓市住宅情懷，他們大都選擇去二三線城市繼續(xù)投資。

　　據(jù)山西省公布的官方數(shù)據(jù)顯示，2009年開始的山西煤炭資源整合，大約向市場釋放了1400億資金。實際上，“這一個數(shù)字可能高達3000億元。”一位不愿透露姓名的山西煤老板表示。

　　一位人脈頗深的業(yè)內(nèi)人士劉經(jīng)理向記者透露，新政后有很多炒房客也曾有其他選擇，如投資股市等。

　　但是，“他們對投資股票這些摸不著的東西不習(xí)慣，最終還是選擇自己熟悉的住房進行投資。”據(jù)劉經(jīng)理透露，目前山西、內(nèi)蒙的一部分炒房客，早已轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠三角附近如中山市的一些房價較低的二三線城市。

　　商鋪 到一線城市去

　　在深圳，很多人都認識鄒健民，除了因為他是一位有近10年經(jīng)驗的資深房產(chǎn)投資客外，更因為他曾接受央視采訪。與上述投資客不同的是，他對住宅市場并不看好，哪怕是二三線城市的住宅。

　　“雖然身邊也有溫州等地的朋友去二三線城市投資，我卻認為這將受制于新政中對異地投資房產(chǎn)的限制，必然會增加投資風(fēng)險，不如投資商業(yè)地產(chǎn)。”鄒偉民向記者表示。

　　他告訴記者，僅從租金來看，目前住宅的回報率很低，相反商鋪投資回報率在5%-6%，更好一些的甚至能達到8%-9%，顯而易見更具投資價值。

　　“這是實實在在看得見的收益，當然投資商鋪，眼光要好，碰上不好的商鋪，甚至幾年沒人租。”鄒建民說。

　　一位業(yè)內(nèi)老總私下告訴記者，前兩天SOHO中國董事長潘石屹赴溫州參與房地產(chǎn)投資論壇，很受溫州民間資本的關(guān)注。其中，身家過億的投資人不在少數(shù)，一些人對工廠、商業(yè)地產(chǎn)都感興趣，有一些已經(jīng)在上海開始投資商業(yè)地產(chǎn)。

　　“住宅投資受限，投資商鋪正是時機，想不讓您的財富縮水，首選東四環(huán)成熟商街，帶租約品牌旺鋪限量搶購中。”記者收到北京陽光上東項目的推銷短信，而近期類似的短信不在少數(shù)。

　　富力地產(chǎn)商鋪聯(lián)展中心負責(zé)人也向記者表示，新政以來，向其咨詢商鋪的客戶數(shù)量不減反増，成交呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢，有跡象表明不少資金對商業(yè)地產(chǎn)興趣在增加。

　　“剛剛從山西回來，真切感覺到相當一大部分山西民間資本仍對北京地產(chǎn)保值投資情有獨鐘。”高和投資董事總經(jīng)理蘇鑫說。

　　值得關(guān)注的是，在此之前，蘇鑫是潘石屹旗下一員猛將(擔(dān)任SOHO中國副總裁，主管銷售)，去年剛離職另立門戶，在山西有很深的人脈關(guān)系。

　　他向記者透露，5月初，以合作伙伴的方式，高和投資與山西民間資金收購了緊鄰北京昆侖飯店的琨莎中心二期寫字樓及商鋪(面積約為2.5萬平方米)，并更名為中莎廣場。而此前，高和投資還收購了凱德華璽上千平方米的底商。

　　雖然，蘇鑫沒向記者透露具體資金量，但根據(jù)同區(qū)域商鋪價格推算，上述項目所涉及資金至少在10個億以上，由此可見民間資本對商業(yè)地產(chǎn)的興趣。

　　與住宅不同，對于商業(yè)地產(chǎn)受到投資者的關(guān)注，業(yè)內(nèi)人士多表示支持。

　　在全國奧林匹克花園開啟“低碳生活月”活動上，中體產(chǎn)業(yè)集團副總裁、中體奧林匹克花園管理集團總裁陳順表示，“大量的民間資本終究要找出路，而投資商業(yè)地產(chǎn)對整個經(jīng)濟都有利，應(yīng)該是件好事。”

　　海外地產(chǎn)投資 漸行漸近

　　與此同時，海外地產(chǎn)成為巨量的民間資本的另一個可選擇的出口。

　　劉經(jīng)理向記者透露，目前韓國、馬來西亞的開發(fā)商相繼來到中國推銷，他們開出的條件很有誘惑力，一些民資也表示出興趣。

　　“例如，韓國濟州島的一個項目，永久產(chǎn)權(quán)，精裝修，距離上海等地的飛行路程也就一個半小時。”劉經(jīng)理說，她已經(jīng)組織好幾撥人去看房了。

　　事實上，就在5月初，有媒體報道，中國投資客豪擲1.83億元人民幣在韓國濟州島購買了58套度假屋。

　　對此，鄒建民向記者表示，他身邊的朋友也有選擇去日本等海外投資房產(chǎn)，由于需要面對更為復(fù)雜的政策法規(guī)環(huán)境，所以不太可能成為樓市熱錢的集中選擇。

　　相反，“一些海外資金還在中國尋找機會。”一位與海外投資機構(gòu)較熟悉的人士向記者說。

　　就記者的調(diào)查來看，選擇海外投資房產(chǎn)的民間資本確實不是主流，特別是山西等地的煤老板對此興趣不大。

　　觀望 非常時期關(guān)鍵是避險

　　第一是安全，第二是保值，第三才是高回報。在目前情況下，也有不少的民間資本選擇了觀望。

　　事實上，蘇鑫表示，山西民間資本中，有相當一部分對安全性、保值性要求很高，這才是他們能夠達成上述合作的基礎(chǔ)。因為，“商鋪租金回報率在7、8個點，與此前炒房的高回報還是相差很多的。”

　　“安全性資本的投資偏好是商辦物業(yè)，他們從不‘炒房’，只是當時擔(dān)心通脹，簡單的想法就是把‘手里毛了的票子’變成不動產(chǎn)‘存起來’。在今年整個宏觀經(jīng)濟形勢都十分復(fù)雜的情況下，關(guān)鍵是避險，要重點考慮安全性。”蘇鑫表示。

　　“從我們掌握的情況來看，溫州、山西、內(nèi)蒙等地的民間資本選擇觀望的還不在少數(shù)，無論是住宅，還是商業(yè)地產(chǎn)都沒有形成集中投資。”中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會副會長王永平說。他向記者直言，目前商業(yè)地產(chǎn)并沒有被炒高的可能。

　　他做出上述的判斷的另一個理由是，樓市成交量大跌，“至今還沒有出現(xiàn)大面積拋售，這意味著很多炒房資本沒有退出市場。”

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)測算，5月1-17日，北京商品住宅期房網(wǎng)上簽約量僅155套/日，二手房日平均成交量僅264套。如果按160萬元/套的大概均價粗算，每天成交金額僅6.7億元，合計不過114億元。

　　而據(jù)中原地產(chǎn)測算，今年1季度北京房地產(chǎn)交易規(guī)模約2000億，如果按投資性占比4成來看，涉及資金要在800億元。

　　從上述數(shù)據(jù)可知，樓市新政以來，炒房資金確實并未大規(guī)范流出流入，觀望或者被迫觀望者應(yīng)當占相當比例。

　　一位業(yè)內(nèi)老總向記者表示，投資者選擇觀望的另一深層次原因是，受到鋼鐵、水泥等行業(yè)產(chǎn)能過剩和新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)高門檻的雙重擠壓下，無好項目可投或不敢投。

　　“雖然中央政府放開了民間資本投資領(lǐng)域(包括軍工等)，但短期內(nèi)民資很難進入這些領(lǐng)域。”該老總說，在這種情況下觀望也是一種無奈的選擇。

　　值得注意的是，為房地產(chǎn)長遠健康發(fā)展，對逐利而貪婪的資本進行限制是必要的，但是這巨量資本若長期處于觀望狀態(tài)卻并不是一件好事。長遠來看，疏通、引導(dǎo)仍是關(guān)鍵。