盡管房價目前仍巍然不動，但信托市場卻已開始感受到地產新政帶來的沖擊：5月份房地產信托產品的發行已出現急劇下降的趨勢。記者獲悉，信托公司正趨向于采用多元化的產品設計來減少房地產信托產品的系統性風險。而與之相應地，開發商的融資成本也急劇攀升。

　　發行量下降或是季節因素

　　從以往的情況來看，地產信托融資與監管之間存在蹺蹺板效應：當監管層對地產信貸收緊時，地產信托融資就會快速飆升。而據用益信托研究中心數據顯示，5月上半月，全國僅發售7款房地產集合信托產品，規模共計24.8億元。相比4月份的數據，降幅十分明顯。4月份共發行房地產集合信托42款，總規模達130.9億元。再上推至今年一季度，當季共計成立65款房地產集合信托產品，募集資金規模總額為173億元。

　　上海某信托公司信托一部經理認為，僅憑單月統計情況恐怕無法說明問題。因為從往年的情況來看，5月份一般也是房地產信托產品的發行淡季。他預計，在6月份，房地產信托產品還將會大量涌現。

　　“現在正在發行的房地產信托理財產品多數都是很早就通過審批的。”用益信托研究員李旸認為，“隨著監管審查趨嚴，信托公司提高風控標準，5月下旬乃至接下來數月，房地產信托發行數量都可能會收縮。” 李旸表示。

　　信托公司在房地產信托產品設計上的微調卻直觀顯現了市場調控帶來的沖擊。除減少發行量外，從近期已發行的產品情況來看，信托公司正趨向于采用多元化的產品設計減少房地產信托的系統風險，諸如調高利率調高、下調產品抵押率、調整投資區域調整等手法在控制產品風險。

　　風控新標準拉升融資成本

　　這間接導致開發商融資成本提高。據前述上海信托人士表示，目前房地產信托貸款利率水平普遍維持在10%的水平線上已是不爭的事實。而據記者統計，5月份在售信托產品利率最高者更是達到了12.61%。

　　受此影響，開發商所支付的資金成本急劇攀升。有關數據顯示，目前房地產信托貸款的平均利率水平已接近2008年金融危機時的10.57%。而在整個2009年，除1月份融資成本維持在10%以上外，其余每月都呈遞減的趨勢，全年房地產信托融資利率維持在7%—10%之間。

　　其次，部分對外公開表示維持年化收益在7%-8%水平線上的信托產品，也在設計上有所變化，加強了產品風控的標準。如此變相提高了開發商的融資成本。其中，最常見的是降低貸款抵押物的抵押率。信托公司的理由是：隨著地產調整政策加碼，樓市成交量萎縮和價格松動必然將導致抵押物市值下降。　

　　另據上述人士表示，目前成熟物業抵押率已從年初的7成以上降至6成，有的信托公司甚至推出了抵押率低至4成，但收益仍高達9%左右的產品。而在具體的貸款金額計算方面，信托公司往往也會在估值階段就先在目前市場價格基礎上降低10%-20%，然后按下調后的抵押率計算貸款金額，這迫使房地產開發企業在融資時必須將更多的資產用于抵押，相當于實際年利率再提高4%-6%，進一步拉升了融資成本。記者 張 寧