近日來，項目經理張先生一直為貸款的事發愁。眼看著去年剛剛拍下的地塊，正是等米下鍋的時候，銀行卻悄然提高了開發貸發放的門檻，甚至一些銀行明確表態，目前已經停止了開發貸的發放。“這次國家的調控決心非常強硬，不僅僅是針對房地產，這次國家正醞釀利用縮減房地產貸款來調整產業結構。經濟已經回暖，金融對于投資的支持力度將逐步減弱。這點在未來的房地產投資上將逐步地顯現出來。”北京一位國有銀行的負責人向記者表示。

　　銀行叫停“開發貸”

　　正當部分銀行在貫徹“國十條”的政策按緊開發貸的同時，央行也于5月10日明確表態，要“將金融杠桿率保持在一個合理審慎水平”。業內人士認為，這意味著今后無論是個人貸款買房，還是開發商的開發貸的發放將面臨著“銀根”的收緊問題。

　　“我們已經停止開發貸的發放。現在開發商的負債率太高了，銀行要適當地調整。”上述北京國有銀行的負責人向記者表示。

　　央行一季度貨幣政策執行報告顯示，3月末，房地產業中長期貸款增長38.5%，比上年同期高20.4個百分點。第一季度，房地產業中長期貸款新增3394億元，占全部產業中長期貸款的21.9%，比上年同期高9.4個百分點。快速增長的房地產貸款成為了助長今年一季度各大房企高價拿地的一個誘因。

　　一位銀行業人士表示，土地儲備貸款的非理性增長也頗令市場和監管層擔憂。一些銀行仍無視低價下行的風險，盲目高估土地價值，抵押率過高，甚至將沒有納入規劃和獲得用地指標的土地也用于抵押。

　　隨著政府一系列相關政策的出臺，銀行收緊房地產貸款已成為必然事實。“據我了解，現在部分銀行已經不僅叫停了開發貸，一些中小銀行隨著存款準備金率的上調，甚至已經叫停了許多新增貸款業務，例如渤海銀行已經辭退了近一半的貸款業務經理。”中易安擔保公司市場總監徐東華向記者表示。

　　“現在開發商的確很難從銀行貸款，基本上新項目的貸款全不批了。”仲量聯行研究部主管覃曉梅向記者證實。

　　開發商并非“不差錢”

　　對于近期的政策調控，許多地產大佬全表示出了相當的樂觀。任志強、潘石屹全表示，由于開發商2009年業績的大幅上漲，手握重金并不懼怕調控。任志強直接表示：“目前，開發商手中持有的現金應該超過1800億元，上市房企中，擁有超過60億元現金流的就有40多家。對于調控，開發商的資金堅持一年沒問題。”

　　但是實際情況并非如此。“目前大部分開發商的負債率全在70%-80%的水平上，并非他們自己形容的不差錢。”徐東華向記者表示。根據相關公司的2009年年報披露的數據，目前綠城中國的總債務為249億元，凈負債率為105%。

　　同樣以保利地產為例，去年該公司實現營業收入229.9億元，同比增長48.11%。但是今年3月份，再以50.4億元望京拿地后，保利地產宣布，將向保利大股東在內的不超過10名特定對象增發不超過7億股，募資不超過96億元，開發13個地產項目。可見即使發展迅猛的保利地產也面臨著差錢的境況。

　　與此同時，受困于資金壓力的還有許多房企。5月5日，ST方向公告，因受國家對房地產系列宏觀調控政策影響，公司與上海高遠置業(集團)有限公司經過友好協商，決定終止雙方的合作，成為了新一輪調控后，資本市場上出現首個對擬注入房地產資產說不的企業。

　　此外，復地地產也于近期宣布了終止了收購上海長廣公司的全部權益的事宜；上海正大地產也為自己96億元拿下的外灘地王尋找新的合作伙伴；廣州亞運城項目也一直傳聞引入新的發展伙伴；龍湖地產也于近期在海外募集了21.5億港元的資金等等。

　　種種跡象表明，盡管去年房企賺得多，但是資金壓力依然不減。這次央行提出針對房地產的金融杠桿率的調整，勢必進一步加深房企的資金壓力。

　　資金監管賬可能借機出臺

　　面對這次央行的明確表態，徐東華認為，今后出臺開發貸第三方監管賬戶的可能性加大。

　　徐東華向記者介紹，所謂第三方監管賬戶，就是今后銀行給開發商發放貸款時不再將貸款直接打入開發商賬戶，而是引入第三方監管機構按照工程的進度，將貸款發放到建筑商、材料商或是開發商的還款賬戶中。這樣可以防止開發商將貸款挪用拿地，防止爛尾項目的出現。同時可能要求，施工單位要和開發商簽施工合同，此外，由開發商先墊付30%以上的工程款。

　　“這條政策一旦實施，對房地產開發商的現金流也會造成很大影響。”SOHO中國董事長潘石屹表示。

　　同時潘石屹還表示，近期還可能出臺對房屋銷售預收款進行監管的政策。如果實施對房地產開發商現金流的影響是非常巨大的。房地產開發商平時周轉的資金超過六七成來自于預售款。如果預售款受銀行的監控，再按工程進度進行撥款，這部分款就不能挪做他用，不能用于購買新的土地，對房地產開發商的資金鏈將構成很大的影響。

　　徐東華表示，目前開發商從銀行獲得貸款的利率在5.94%-6.12%之間，而私募、投行、基金和民間機構的利率在24%左右，因此如果銀行收緊銀根，開發商從其他渠道融資的成本將相當高。商報記者 賴大臣

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　　十大房企投資意愿降至一年來最低

　　受樓市調控新政影響，近期土地市場成交接近冰點。據中原地產數據顯示，自今年2月末以來，十大龍頭標桿房企中，復地、華潤、金地、綠城及雅居樂均已暫停拿地，表現出謹慎態度。4月標桿房企購地支出約42億元，是近12個月以來最低水平。

　　據中原4月對全國12個城市土地交易的監測情況看，總體成交面積約1108公頃，為2010年以來最低點。居住用地成交面積579公頃，環比下降52%，低于前12個月均值25%。

　　此外，受強烈調控新政及土地供應兩大方面影響，加之市場走勢難以確定，多數房企對后市一時陷入迷茫狀態，買地的支出也大降。

　　進入4月后，只有中海、萬科、保利等“穩健型”房企尚未放緩擴張步伐，仍在各二三線城市追逐優質地產項目。

　　中原地產研究中心認為，按一季度末的現金流及年內負債情況預估，如果樓市成交量持續低迷的狀況超過6個月，即便不依賴外部融資，只要房企不再拿地，大部分房企6個月內仍能夠維持超過2008年底的現金流狀況。

　　數據顯示，標桿房企2009年底持有現金同2008年同期相比增幅達15%至878%不等，平均增幅達217%之多。2010年內各房企需歸還短期借款及一年內到期的長期借款總額同2008年末相比減少21%。

　　但全國工商聯房地產商會會長聶梅生擔心，房企投資意愿的大幅降低會導致調控結束后房價出現更嚴重的報復性上漲。(記者 王營)