近期國務院密集出臺了調控房地產的政策,對房地產信貸指導的速度與力度均超出了市場預期。目前各地房地產市場觀望情緒濃厚,盡管房價的下降還不明顯,但房貸新政對房價的打壓、對貸款人還款成本的推高,使得市場對銀行房地產貸款風險憂慮加深。

　　銀監會在第二次經濟金融形勢分析通報會議上,明確要求各大中型銀行按季度開展房地產貸款壓力測試工作。銀監會主席劉明康指出,要加強土地儲備貸款管理,嚴控房地產開發貸款風險,各大中型銀行需要按季度開展房地產貸款壓力測試工作。

　　目前已經有不少銀行完成了壓力測試,并且開始陸續發布銀行壓力測試結果。從已經公布結果的銀行來看,本輪樓市調控銀行的風險不大,多跌點也沒問題,銀行扛得住。

　　壓力測試結果普遍能承受房價下跌3成

　　4月20日央行第一次公布的主要金融機構貸款投向數據顯示,一季度房地產貸款繼續增長,新增8457億元,季末月同比增長44.3%,其中,個人購房貸款新增5227億元,季末余額同比增長53.4%,比上年末上升10.3個百分點；房地產開發貸款新增3207億元,季末余額同比增長31.1%。

　　但這些信貸的投放,還是比較安全。從目前各家銀行向媒體透露的情況來看,較多銀行認為房價下降30%,銀行風險在可控范圍內。

　　交通銀行副行長錢文揮日前在業績發布會上透露,壓力測試結果顯示,房地產價格下降30%,交通銀行開發貸款不良率將增加1.2%,個人按揭不良率提高0.9%。錢文揮表示,交通銀行房貸業務余額占比較小、房貸業務質量較好,個人房貸不良率僅0.37%。

　　而據媒體報道,建設銀行在一季度業績交流會上就發布了壓力測試結果稱,房價下跌30%對建行不良貸款的影響“與交行大體相當,可能會略微樂觀一些”。

　　招商銀行行長馬蔚華此前也對媒體表示:“招商銀行也做過很多壓力測試,新政不會對招行的零售信貸業務產生大的影響。”

　　另有消息指農業銀行通過壓力測試結果顯示,房價跌幅超過20%后,每多跌1%,農業銀行的不良貸款增加1%。

　　民生銀行在壓力測試中則是估計最為樂觀的。行長洪琦公開表示,房價下降40%也不會影響民生銀行資產質量。

　　銀行已實施雙保險房貸占比下降、撥備率較高

　　2009年年報顯示,三大上市國有銀行的涉房貸款金額占比在20%以上,興業銀行涉房貸款規模占比更是達到30.64%。不過,各家銀行涉房貸款和貸款總額的比例都呈下降的趨勢。進入3月份,房地產貸款出現減緩趨勢。央行數據顯示,3月末主要金融機構房地產貸款余額同比增長44.3%,比上月末低0.6個百分點。

　　中金公司報告同樣預計,房價下跌30%,銀行的房地產開發貸款和按揭貸款不良率不會明顯上升。西南證券首席金融分析師付立春也認為,銀行業績受政策的負面影響不超過5%,銀行貸款質量能夠經受住房地產市場波動壓力的考驗。

　　同時,不少銀行業分析師指出,目前銀行的撥備率都高于150%,較為充足的撥備水平和逐漸下降的房貸占比率,銀行有比較高的抗風險能力,房價下跌兩到三成,對于國有商業銀行和已經上市的股份制商業銀行影響不大。

　　銀行抗風險能力強下一步樓市調控阻礙不大

　　調控房地產對銀行造成的影響受到包括銀行、管理層的高度關注。某股份制銀行信貸部高層分析認為,信貸門檻的提高使得開發商資金回籠放慢,一旦外部環境收緊,部分過度依賴信貸杠桿的風險型的資金鏈面臨著嚴峻的考驗,進而影響商業銀行房地產開發貸款的安全性。此外,利率上升會導致月供壓力加大,按揭貸款的不良和拖欠率也會上升。

　　據了解,銀行的房貸壓力測試首先確定房地產景氣情況與房貸質量之間的影響關系,利用銀行內部評級體系中對房貸客戶風險評級和違約概率的計算模型,得到在既定房價降幅下房貸的違約率變動情況。

　　“壓力測試模擬的是一種極端的情況,一方面可以摸查銀行的抗風險能力,另一方面,也給決策層的下一步決策提供了依據:是否有進一步出臺政策的空間,政策調控到怎樣的一個程度才不會影響銀行的盈利情況。”某接近監管部門的資深業內人士接受本報記者采訪時表示,如果壓力測試情況良好,不排除有進一步政策出臺的可能。記者黃倩蔚