盡管自去年底以來(lái)，中央陸續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的政策措施，但今年兩會(huì)之后地王繼續(xù)層出不窮。除了業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為的政策力度不夠或政策效應(yīng)存在滯后等原因外，2009年現(xiàn)金流得到根本性改善、預(yù)收賬款大增基本鎖定2010年業(yè)績(jī)，更是房地產(chǎn)上市公司不為政策所動(dòng)的底氣所在。

　　WIND統(tǒng)計(jì)顯示，截至3月26日，滬深兩市59家已公布2009年年報(bào)的房地產(chǎn)上市公司當(dāng)年合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1864.01億元，同比增長(zhǎng)26%；凈利潤(rùn)合計(jì)265.25億元，同比增長(zhǎng)54%。這不僅是近3年來(lái)盈利狀況最好的一年，也是近3年來(lái)凈利潤(rùn)增幅最快的一年。

　　更值得關(guān)注的是，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆不僅讓房地產(chǎn)公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)大豐收，而且這些公司還通過(guò)預(yù)收賬款的方式基本鎖定了2010年的業(yè)績(jī)。統(tǒng)計(jì)顯示，去年末上述房地產(chǎn)上市公司擁有的預(yù)收賬款余額為1521.19億元，同比增長(zhǎng)114%，占去年?duì)I業(yè)收入的比重超過(guò)八成。上市房企將更多的銷(xiāo)售金額以預(yù)收賬款的方式“儲(chǔ)存”起來(lái)，為2010年的業(yè)績(jī)打下伏筆。相比之下，2007年、2008年這些公司年末的預(yù)收賬款余額分別只有769億元和711億元，占各自年份的營(yíng)業(yè)收入總額比重分別為61%和48%。

　　從具體公司來(lái)看，年末預(yù)收賬款余額超過(guò)2009年?duì)I業(yè)收入的公司共15家，占比達(dá)四分之一，涉及公司包括金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、天地源、首開(kāi)股份、華發(fā)股份、蘇寧環(huán)球、廣宇發(fā)展、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、廣宇集團(tuán)、榮盛發(fā)展、天房發(fā)展、世茂股份、天業(yè)股份、陽(yáng)光股份、濱江集團(tuán)等。而2008年末預(yù)收賬款余額超過(guò)當(dāng)年收入的只有3家，2007年只有6家。去年末預(yù)收賬款余額占營(yíng)業(yè)收入比重超過(guò)50%的公司有31家，占比超過(guò)五成，包括萬(wàn)科等公司。據(jù)公開(kāi)信息，這些預(yù)收賬款絕大多數(shù)會(huì)在2010年結(jié)轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入。從歷史數(shù)據(jù)看，預(yù)收賬款余額高的公司其收入增長(zhǎng)更為均衡。

　　伴隨著預(yù)收賬款大增，上述房企的現(xiàn)金流和負(fù)債狀況大為改善。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年末上述房企擁有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為1213.7億元，同比增長(zhǎng)近一倍。2008年末、2007年末這些公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額分別為587億元和555億元。

　　在負(fù)債方面，上述房地產(chǎn)公司的流動(dòng)負(fù)債占比大大下降、長(zhǎng)期債務(wù)占比提高。統(tǒng)計(jì)顯示，2009年年末，這些公司擁有的短期借款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)約1525億元，同比下降約一成；長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券余額合計(jì)為1500億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)七成。長(zhǎng)短債的比重約為1：1，而2008年長(zhǎng)短債的比重約為1：2。記者 李 坤