對比2009年的寬松貨幣環境和天量信貸,2010年“緊縮”已成為新的關鍵詞。2009年對于房地產企業來說是個不差錢的年份,受惠于寬松信貸環境和火爆的銷售行情,眾多房企巨頭不僅在銷售上紛紛創出歷史新高,并且在土地市場上也當仁不讓,不惜代價高價搶地的行為,讓各地“地王”不斷涌現。2010年中央在穩定經濟發展目標的同時,以調結構為主要方向,針對各經濟領域的微調開始展開。而對于已露過熱苗頭的房地產市場,抑制高房價、打擊投機購房、打擊炒地囤地成為主要方向。利用金融信貸手段對房地產市場進一步加強引導,成為2010年房地產調控連環組合拳的重要一環。

　　緊縮政策力度加大

　　1月10日國務院發布針對房地產市場的“國十一條”,涉及五大方面、十一項條款,內容直指高房價。1月12日,央行宣布從1月18日上調存款準備金率0.5個百分點,此舉標志著金融監管力度明顯加強。受此影響,全球金融市場出現震蕩。這也是繼1月7日提高央票利率之后,央行再次發出的貨幣緊縮信號。

　　繼央行上調存款準備金率之后,政府再次明確,二套房貸實現無差別的首付四成的政策。而眾多銀行已停止了個人房貸7折優惠的政策。中國銀監會副主席王兆星在1月13日國務院新聞辦公室的新聞發布會上表示,房地產貸款已占銀行貸款增量和整個貸款余額的20%左右,需要通過措施有效地控制房地產開發過程中的信貸風險,也要有效地控制投機和投資性按揭貸款的風險。

　　央行公布數據顯示,2010年2月全國金融機構新增人民幣貸款7001億元,1月新增信貸1.39萬億元。數據顯示,今年2月新增人民幣貸款環比下降近50%,減少7000億元。進入2010年以來,信貸調控政策的驟然而至讓市場人士擔心,貨幣政策已處于“明松暗緊”的階段。為管住開年來脫韁的信貸,監管層不斷增強信貸調控,央行也連續兩次上調存款準備金率。莫尼塔發布的最新研究報告稱,今年前兩個月人民幣貸款投放量達到2.1萬億元,已經占到全年7.5萬億信貸計劃的28%,后期信貸政策緊縮的力度將進一步加大。

　　開發信貸更趨嚴格

　　銀行界分析人士則認為,在2009年地產信貸超過40%的高增長中,銀行至少存在兩方面問題,一是寬松信貸給了房地產企業較大的融資杠桿,二是銀行向優勢品牌地產企業傾斜,對地產大鱷的寬松借貸,也在一定程度上助長了地王行為。

　　而針對2010年房地產調控政策的密集出臺,分析人士認為,在“國十一條”嚴控開發商囤地、力圖降低企業杠桿率的監管框架下,對房地產開發領域的信貸將更加嚴格謹慎。據中行內部人士表示,盡管2010年總體的信貸增量仍會保持在一個較為寬松的額度,但地產信貸將不會再出現較大的增長。“一方面隨著土地出讓金的首付成數增加,地產企業的融資杠桿能力在下降,另一方面銀行也會更加注重信貸質量,對融資企業加大審核力度,其中包括項目資本金、四證等考核指標。”

　　與此同時,在調結構的政策下,2009年銀行信貸中地產、基礎設施建設位居前列的局面也正在被打破。各商業銀行正在尋找地產信貸的替代品。而根據國家“有保有壓”的調控政策,各商業銀行未來將進一步加強服務業、綠色產業等支持力度,退出鋼鐵、水泥、玻璃等產能過剩行業。記者李廣軍

　　機構分析

　　“政策退出”是2010年主要風險

　　銀行貸款是房地產企業融資的重要渠道。相關數據顯示,我國房地產企業80%左右的土地購置和房地產開發資金,直接或者間接地來自銀行貸款。在實施緊縮貨幣政策的背景下,整個銀行系統所發放的信貸規模將顯著減少,常規的銀行融資渠道門檻驟然提高,使得房地產開發商的現金流受到嚴重限制。

　　對于今年的貨幣信貸形勢,中金公司預計,貨幣政策逐步轉向穩健。2010年新增貸款預計降至7.5萬億元,但企業有大量2009年尚未用的貸款,屆時可以起到緩沖作用。中金估計,2009年第四季度新增信貸只有8500億元,但2010年一季度可能達2萬億元至3萬億元。

　　中金同時預計,2010年第一季度至第二季度通脹將明顯上升,政府將首先采取行政措施應對通脹。貨幣政策調整在后,且將首先使用數量型措施,如央票、窗口指導以及存款準備金率；但加息等價格性措施的使用則將較為滯后,因為受制于美聯儲的加息政策。但央行行長周小川日前也曾撰文稱,貨幣政策要對資源、公用事業價格改革引發的通脹留有空間。

　　中金認為,“政策退出”是2010年市場面臨的主要風險。中國的政策退出(可能包括行政手段、信貸控制、流動性管理措施、產業政策、利率匯率政策等)也會帶來市場波動。未來中國經濟和市場的潛力及持續性取決于發展方式的轉變能否成功,“調結構”政策是否能夠堅持不懈也是市場的潛在風險之一。

　　“2010年的貨幣政策必將是像2008年一樣多變,只不過運行的軌跡可能恰恰相反而已。由此,今年市場面臨的最大風險,將是政策多變所帶來的不確定性。不得不提及的是,除貨幣政策外,監管新規迭出所帶來的變化也將給市場運行帶來巨大沖擊。”興業銀行資深經濟學家魯政委強調。李廣軍

　　政策動向

　　REITs今年京津滬開展試點

　　隨著房地產調控政策緊鑼密鼓地出臺,各銀行業紛紛調整信貸政策,據了解,在今年的信貸投放上,將合理把握信貸增長幅度和投放速度,有效控制貸款總量,堅持均衡投放,堅持產業細分、行業限額管理。對產能嚴重過剩行業、重點限制行業不再增加貸款限額。完善名單制管理措施,把行業限額執行與名單客戶貸款管理融合起來。業內人士指出,在政策收緊的情況下,房企將尋求新的融資途徑。

　　“經歷了2009年市場的活躍期后,大部分房地產企業資金儲備水平較高,暫時沒有資金方面的壓力。”上海易居房地產研究院回建強認為,在密集調控政策影響下,房地產企業的未來前景并不明朗。為了獲得生存的空間,解決融資瓶頸是房地產開發企業必須面對的挑戰。

　　與此同時,近年來一直尋求突破的房地產信托投資基金有望在今年正式推出。試點相關工作已經展開。“今年以來銀行的信貸政策逐漸偏向緊縮,樓市在一攬子抑制房價過快上漲的政策中開始顯現觀望。由此而產生的未來地產商有可能再次資金緊張的判斷,也不是沒有根據。”海通證券人士認為,盡管短期的房地產市場變化并不能成為確定REITs發行時機以及方式的重要依據,但也為投融資雙方都提供了一種思路。

　　1月中旬,由央行牽頭,銀監會、證監會等11個相關部門成立的“REITs試點管理協調小組”,已完成試點實施方案的制定,京、津、滬三地經歷數月緊鑼密鼓的準備,將同時推出REITs試點。由中國人民銀行起草的《銀行間債券市場房地產信托受益券發行管理辦法》(以下簡稱管理辦法)目前正在征求意見,并將于近期開展試點。這意味著由央行牽頭的銀行間市場房地產信托投資基金(REITs)即將開閘。

　　據消息人士透露,該管理辦法規定,REITs的委托方為房產商,受托方為信托公司,并通過信托公司在銀行間市場發行房地產信托受益券。受益券為固定收益產品。在受益券到期時,委托人或第三方應當按照合同約定的價格收購受益券。

　　據上海銀監局局長閻慶民表示,今年將加快完成金融租賃公司在銀行間市場發債的各項準備工作。同時,做好消費金融公司、新設金融租賃公司的設立和籌建工作；加快信托公司創新發展,積極參與推動上海REITs創新工作,爭取早日獲準REITs業務試點。記者獲悉,銀監會版的REITs方案試點將在年內推出,目前,上海國際信托、中信信托、平安信托已上報了相關設計方案。李廣軍

　　專家觀點

　　房地產企業融資和風險規避

　　□金巖石

　　(國金證券首席經濟學家、上海交通大學海外學院金融研究所所長)

　　從靜態的角度看房地產融資,有四個標準渠道:內源型融資、客戶型融資、銀行融資、股權融資或債權融資,四大類五項選擇。

　　所以說房地產業是融資功能最強的行業,理解了這個概念,把房子當作投資品去經營,就會極大地放大它的融資功能,投資創造預期,只要能把到手的資產以溢價的方式再去融資,融資功能隨著資產的溢價就更放大。

　　我們看到非上市房地產公司,融資渠道非常窄,是以人和人際關系網絡為核心的。當投融資權在東家手里,實體經濟導向所做的房地產是消費品,你必須按照消費者的需求去生產去定價,這樣才能承擔賣不出去的風險。而上市房地產公司,用現代企業制度改變了運營模式,這個商業模式通過職業化的管理,把投融資權從東家手里拿到職業經理人手里,通過現代企業的制度化平臺拓寬企業的融資渠道。

　　非上市企業是主營業主利潤導向,而上市企業是三足鼎立,在經營主營業主利潤的同時,經營著關聯資產的溢價和整體業務的融資。當主營業主利潤下降,能用資產的溢價來融資接鏈子,用資金鏈來維持企業度過難關。

　　當你抱怨融不到資的時候,應該意識到自己沒有進入這個體系,一旦你從傳統型企業進到現代企業,任何一個資產任何一個現金流,不管是過去的還是預期的,就都具有了三重屬性,它可能是投資型資產,可能是融資型資產,也可能是經營型資產。所以融資渠道是由自己決定的,是你的資產屬性和你的決策決定的。

　　上市房地產公司的主營業務模式在發展中國家有它非常特殊的功能,因為在城市化30%到70%這個過程里,幾乎任何資產都會產生溢價。這個階段存在一個“二八定律”,即財富增長主要不是靠主營業務利潤,而是靠資產溢價。這個定律適用于企業、家庭、個人,甚至于國家。大家可以把你的家庭財產、公司財產,按照一個指標來分割,算算過去十年的所有財富增長,有多大比例來源于工薪收入或企業利潤積累?有多大比例來源于資產溢價?結果基本符合“二八定律”。

　　可以得出結論,虛擬經濟和實體經濟作為雙循環的市場體系,不僅僅在宏觀而且在微觀,不僅僅在企業而且在家庭,這是現代社會的大循環。做企業要知道虛實結合,只會做實不會做虛,永遠做不大；相反,虛實失衡就早晚要賠光。在當前城市化進程較快的宏觀趨勢下,企業要真正了解自己,要突破融資瓶頸,把握住適當的市場機會擴大融資。一旦城市化結束了,所有的資產屬性都定位了,失去再開發的功能,土地開發的溢價、資產的溢價、交易的溢價、流動的溢價都會在某一個時點瞬間消失,整個房地產業會萎縮到超出我們想象的程度。整理/李廣軍