政策背景：樓市調(diào)控 貨幣政策最可行

　　今年初以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得的關(guān)注遠(yuǎn)超往年，政府先后出臺(tái)了“國(guó)十一條”、“二套房首付提高”等多項(xiàng)政策，而調(diào)控的政策的影響力也正日漸顯現(xiàn)。僅福州房地產(chǎn)交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從“國(guó)11條”發(fā)布后，福州樓市在成交量上已開(kāi)始進(jìn)入降溫。今年二月份福州市房地產(chǎn)交易登記中心的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月的成交量同比去年下降幅度在50%以上。而進(jìn)入三月份以來(lái)，福州樓市成交量更是每周遞減。觀望市場(chǎng)格局愈加明顯。

　　這樣的情形不單單只在福州出現(xiàn)，在全國(guó)各地樓市都是如此。但同時(shí)房?jī)r(jià)卻并沒(méi)有出現(xiàn)下調(diào)的情況，大部分專(zhuān)家學(xué)者認(rèn)為主要原因是政策出臺(tái)未能直指樓市的本質(zhì)問(wèn)題。在一系列專(zhuān)家學(xué)者中討論的大部分問(wèn)題，是物業(yè)稅否出臺(tái)？土地拍賣(mài)方式能否改革？但受限于多方考慮與流程審批的問(wèn)題，諸多專(zhuān)家學(xué)者討論最多、最可預(yù)見(jiàn)的調(diào)控政策就是貨幣政策。

　　廣發(fā)華福證券的地產(chǎn)版塊分析師認(rèn)為，“貨幣政策無(wú)論是收縮還是寬松，都不是房地產(chǎn)價(jià)格在上漲的主要?jiǎng)恿Γ�需求的旺盛與品質(zhì)提升發(fā)展才是核心因素。福州海西大發(fā)展的環(huán)境下，越來(lái)越多的人涌入這個(gè)城市。正是這個(gè)基本因素客觀存在，也保證了福州樓市市場(chǎng)難以深跌、暴跌！但炒股者或者購(gòu)房者的一種對(duì)于加息導(dǎo)致市場(chǎng)下跌的恐懼預(yù)期，它更多的表現(xiàn)為心理影響。在有實(shí)質(zhì)影響的政策出臺(tái)時(shí)，股票市場(chǎng)反而并沒(méi)有出現(xiàn)什么大波動(dòng)。反而總是在銀行遮遮掩掩的貨幣政策中，以至于有意向的購(gòu)房者都生活在觀望的狀態(tài)中，畢竟一個(gè)小小點(diǎn)數(shù)的上提，很有可能是每月數(shù)百元的負(fù)擔(dān)增加。”

　　貨幣對(duì)樓市的影響，如果直接從樓市上看，也許并不明顯。但從反應(yīng)最為靈敏的股市上來(lái)看，今年初以來(lái)，許許多多房地產(chǎn)行業(yè)股票進(jìn)入下降通道，而且每次深跌都是出現(xiàn)在貨幣政策有所調(diào)整或者風(fēng)傳加息的情況下。

　　之所以說(shuō)貨幣政策對(duì)樓市調(diào)控最易行，那是因?yàn)闃鞘袑?duì)資金的需求最為直接與明顯。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商、建筑商、建材商、購(gòu)房者，一系列與之相關(guān)的行業(yè)都在“借錢(qián)生錢(qián)”。準(zhǔn)備金率的提高、利率的上漲都使得“巧婦難為無(wú)米之炊”。

　　而土地政策、新稅收等政策調(diào)控的出臺(tái)都需要相關(guān)部門(mén)的審批與發(fā)布。相較之貨幣政策出臺(tái)，對(duì)于央行來(lái)說(shuō)是常規(guī)性的調(diào)控政策。

　　市場(chǎng)現(xiàn)狀：準(zhǔn)備金率上調(diào) 銀行、民間借貸變難

　　到現(xiàn)在為止，福州開(kāi)發(fā)商基本是“不差錢(qián)”，福州今年的幾場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)上，無(wú)論是總價(jià)還是單價(jià)，還都是創(chuàng)出了新的地王。在2009年賺得眉開(kāi)眼笑的開(kāi)發(fā)商眼里，無(wú)論是加息還是準(zhǔn)備金上調(diào)對(duì)自己影響不大。

　　但在下游的建筑商、材料供應(yīng)商那，最近資金已經(jīng)變得有點(diǎn)捉襟見(jiàn)肘了。近期福州的各大擔(dān)保公司、民間借貸公司的負(fù)責(zé)人與業(yè)務(wù)員都“開(kāi)心極了”，“五萬(wàn)以下不借，月息二分，房貸抵押貸款的評(píng)估必須我們自己做。這還是老客戶(hù)才有的優(yōu)惠，一般的還要至少保證三個(gè)月以上的借期。如果是做房地產(chǎn)相關(guān)的來(lái)借，只要有抵押，我們也都樂(lè)意。而且我們最近的抵押品好多都是樓盤(pán)、土地、建材等。”

　　種種跡象表明，房地產(chǎn)下游的資金鏈開(kāi)始收緊。如果這樣的格局再盤(pán)整幾個(gè)月，必然對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈也產(chǎn)生連鎖的反應(yīng)。到時(shí)民間利息必然還會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)。就像2007年股市大漲，2008年樓市低迷時(shí)三分、四分的月息都層出不窮。

　　而在各大商業(yè)銀行中，利率調(diào)整對(duì)其影響是最為直接。利息上調(diào)將對(duì)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本、投資客投資成本、購(gòu)房者購(gòu)房成本購(gòu)成顯著沖擊。

　　在三月，由于手中資金不多了，福州本地的各大商業(yè)銀行已經(jīng)減少房貸七折優(yōu)惠力度，多以讓購(gòu)房者排隊(duì)或者以八折、八五折的形式放款。畢竟在市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，能夠多賺錢(qián)，銀行在減少優(yōu)惠力度的情況下仍能大量放款何樂(lè)而不為。

　　一位熟悉銀行房貸審批流程的相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)：“現(xiàn)在銀行對(duì)購(gòu)房者實(shí)施購(gòu)房7折優(yōu)惠政策，或者八折優(yōu)惠政策基本上是由省行來(lái)下文明確的。因此調(diào)整或者取消需要一個(gè)過(guò)程,畢竟七折是監(jiān)管層所設(shè)定的房貸利率的下限，沒(méi)有強(qiáng)制。在商言商，銀行也需要賺取利潤(rùn)，減少讓利幅度是必然的。當(dāng)然從商業(yè)利益的角度考慮，銀行之間是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因此當(dāng)部分銀行可貸資金量充足時(shí),肯定會(huì)爭(zhēng)奪房貸優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。但對(duì)于首套居住型房貸的優(yōu)惠,無(wú)論房市過(guò)熱與否,銀行都應(yīng)該堅(jiān)持讓利于市民。”

　　連鎖反應(yīng)：住房公積金受熱捧 私企考慮增加公積金福利

　　相比商業(yè)貸款，償還利息相對(duì)較少的公積金貸款開(kāi)始受購(gòu)房者歡迎，住房公積金貸款利率按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的利率適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。現(xiàn)行的住房公積金貸款年利率5年期以下的為3.33%，5年期以上的為3.87%。在原先七折的優(yōu)惠力度下，商業(yè)貸款優(yōu)惠后的實(shí)際利率為4.158%，二者相差不大。但隨著優(yōu)惠的取消，以及可以預(yù)見(jiàn)的加息情況，公積金貸款開(kāi)始受到熱捧。

　　熱捧公積金的不但是購(gòu)房者。在記者走訪的一些開(kāi)發(fā)商那，原本很多樓盤(pán)不接受公積金貸款購(gòu)房，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，公積金貸款手續(xù)麻煩，資金流轉(zhuǎn)慢。因此對(duì)公積金客戶(hù)的優(yōu)惠力度以及服務(wù)都有所怠慢。但隨著商業(yè)貸款的收緊，越來(lái)越多的客戶(hù)使用公積金買(mǎi)房，有些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)前瞻性地專(zhuān)門(mén)針對(duì)公積金用戶(hù)開(kāi)民優(yōu)惠營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。

　　公積金優(yōu)勢(shì)不但體現(xiàn)在利率優(yōu)惠上，在今年福州已經(jīng)盛傳福州公積金購(gòu)房將有望獲得補(bǔ)貼。福州將有可能通過(guò)參考一些省外的做法，開(kāi)展利用住房公積金貼息貸款試點(diǎn)。對(duì)低收入住房困難家庭申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)保障性住房的，按其年度償還利息的一定比例進(jìn)行貼補(bǔ)。盡管在采訪中還沒(méi)有了解到相關(guān)方面具體的政策與規(guī)定，但參照省外通行的一些做法，貼息一般都有達(dá)到30%的幅度。比如30萬(wàn)的公積金貸款一年的利息差不多有11000元，而政府貼息后有三千多元的讓利優(yōu)惠還是很讓普通市民心動(dòng)的。

　　2008年以后，福州各私企的社保、醫(yī)保福利制度已經(jīng)較為完善。沒(méi)有按規(guī)定辦理社保、醫(yī)保的企業(yè)已經(jīng)連年檢都過(guò)不了了。因此私企在福利待遇上與國(guó)企、事業(yè)單位最大的不同恐怕就是住房福利這一塊。

　　福州大通貿(mào)易的總經(jīng)理彭劍就介紹說(shuō)，“我們公司最近正在申請(qǐng)公積金，現(xiàn)在買(mǎi)房這么難，雖然招人不難，但是留住人才難。如果公司有了公積金，這對(duì)留住人才是比較重要的，而且公積金買(mǎi)房享受到的利息優(yōu)惠歸根到底是國(guó)家給的福利，我們何樂(lè)而不為。”

　　而在福州私企上班的劉小姐也表示說(shuō)：“在私企上班工資還算不錯(cuò)，但最缺少的就是一個(gè)安全感。我們最近也在跟老板說(shuō)公積金這個(gè)事，我們希望公司能夠補(bǔ)上這塊福利。雖然國(guó)家還沒(méi)有強(qiáng)制企業(yè)要辦這塊，但公司開(kāi)辦公積金賬戶(hù)是一個(gè)多方共贏的好事，甚至說(shuō)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的考慮上有問(wèn)題的話，我們寧愿原本由企業(yè)承擔(dān)的這部分的錢(qián)由我們自己來(lái)承擔(dān)，因此私人不能去辦公積金賬戶(hù)，所以還是很希望公司能接受我們這樣的提議。”