經歷了8個月的調整、25%的下跌之后，房地產板塊估值在所有行業中排名倒數第三。2009年地產年報靚麗，2010年業績也會好看，但調控政策何時結束尚未可知。2010年動態市盈率15倍左右的四只龍頭地產股，是昂貴還是低廉，業內眾說紛紜。

　　估值偏低

　　自2009年7月起，受二套房貸等政策微調的影響，A股房地產板塊見頂回落，開始了近8個月的調整，尤其是2009年12月“國四條”頒布、調控政策轉向后，地產股更是出現加速下跌。

　　Wind數據顯示，申萬房地產行業指數自2009年7月24日達到最高點4396點，此后便開始震蕩下行，截至3月16日調整幅度達到25%，而同期上證指數僅下跌10%，深成指下跌11.63%。

　　申萬23個行業中，房地產行業指數120日、60日跌幅均位居第二。四大龍頭地產股——萬科、保利地產、招商地產、金地集團去年7月底至今調整幅度分別達到35%、34%、37%、30%，今年以來調整幅度分別達到14.15%、11.29%、12.63%、3.52%。

　　房地產上市公司股價持續大幅下跌，是在年報業績靚麗的背景下發生的。

　　截至2010年3月16日，滬深兩市共有39家房地產上市公司公布2009年年報，共實現營業收入1508.50億元，同比增長19.7%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤190.67億元，同比增長46.47%。多家房企凈利潤增幅在100%以上。

　　此外，業內人士指出，由于預售制度的存在，2009年大部分合同銷售額將在2010年才能結轉為營業收入，房地產上市公司2010年的年報將比2009年更為“好看”。

　　連續下跌的股價也將房地產公司的估值普遍拉低。據Wind統計，截至3月16日，全部A股市場市盈率為29.27倍左右，而房地產板塊的整體市盈率為26.05倍，在申萬23個行業中排名倒數第三，僅次于采掘和金融服務；全部A股市凈率約為4.31倍，房地產板塊市凈率約為3.17倍，行業排名倒數第四。龍頭地產公司市盈率約為19倍，市凈率3倍左右。

　　根據業內預期，四只龍頭地產股2010年動態市盈率在15倍左右，地產板塊2010年動態市盈率17倍左右。

　　招商證券分析師賈祖國表示，當前房地產股總體已經處于底部，2008年9月中旬市場最恐慌時(房價已下跌且市場預期該趨勢還會繼續)股票也達到了最低值。以萬科為例，其當時動態PE為12倍(市場一致預期2009年EPS為0.4元)，PB為2倍，保利和招商總體也接近這一水平；目前龍頭公司的動態PE大約在15倍，PB在3倍，但當前的房價趨勢與2008年9月并不一樣。

　　調控懸念

　　房地產股的持續下跌主要是由于政策調控導致行業發展趨勢及成長空間不確定。

　　自2009年7月份以來，針對房地產市場的調控政策便層出不窮：除了2009年7月起陸續出臺的如二套房貸微調政策、核查捂盤現象、加大土地閑置處罰力度等微調政策之外，國家連續打出的政策組合拳也加大了對房地產市場的擔憂。

　　2009年12月9日，國務院會議提出，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。此后，國務院相繼發布了以增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設為主要內容的“國四條”、“國十一條”等，以遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。同時，國土資源部也連續出臺包括“國十九條”在內的土地出讓新規，對房地產商的拿地行為進行規范和監管。

　　在如影隨形的宏觀調控政策作用下，房地產上市公司股價受到抑制，同時，今年前2個月全國商品房交易量也出現不同程度下降，但價格尚未明顯受影響。國家統計局日前發布的最新統計數據顯示，2月，全國70個大中城市房價同比上漲10.7%。其中新建住宅售價上漲13.0%，二手住宅售價漲8.5%。

　　國信證券方焱認為，2010年無論是經濟增長還是財政收入，都離不開房地產的拉動和貢獻，國家調控將不以傷害行業發展為底線，在兩會后政策將趨穩，未來幾個月仍將繼續執行“國十一條”精神，不會有新的調控政策出臺。

　　中金公司白宏煒也表示，房地產政策大方向已基本確定，后續政策主要以對現有框架補充、修補為主，房地產政策將逐步明朗，超預期收緊的可能性較小。

　　不過，廣發證券沈愛卿表示，國十九條的公布說明細化調控政策仍在出臺，未來仍然可能有細化政策出臺，比如限制二套房消費的有關政策。如果房地產調控效果不明顯的話，不排除行業將面臨新的利空政策。

　　兩會剛剛結束之后的3月15日，北京土地市場又顯示出過熱場面，6宗地塊總成交價達到143.5億元，其中更是誕生了近3萬元/平方米的單價“地王”。

　　機構分歧

　　在房地產股集體下跌30%后，部分樂觀的分析師開始謹慎唱“多”，理由便是房地產板塊的低估值優勢顯現，面臨一定估值修復機會。

　　國信證券方焱在最新的一份題為“放開手腳，布局地產股反彈”的報告中指出，多重因素表明布局地產股反彈的時機已經來臨：未來幾個月不會有新的地產調控政策出臺；二季度樓市銷量環比有望逐步改善；房屋供給釋放緩慢、開發商“不差錢”，上半年房價仍將“堅挺”；地產股2009年業績高增長，2010年將更為靚麗；人民幣升值預期對房地產是利好。

　　從去年三季度開始，受政策不明朗因素影響，以公募基金為主的機構投資者陸續減持地產股，去年底房地產調控政策頻頻出臺，基金在地產股上的配置更是達到新低。根據方焱的統計，截至2009年期末，全部基金在房地產行業的配置占其總凈值的比例已由2009年中期的6.74%下降至年末的2.98%，占股票投資市值的比例由2009年中期的9.97%下降至年末的4.38%。方焱認為，目前地產股被機構低配將成為布局地產股反彈行情的反向指標，當稍有催化因素出現導致機構略微提高配置比例，即有望觸發一波反彈行情。

　　中金公司白宏煒也認為，目前地產板塊走勢已經反映了較為悲觀的政策預期，股價已反映了2010年房價下跌15%-20%，地產板塊可獲得一定的相對收益；而在未來通脹和人民幣升值趨勢下，地產板塊將隨著政策的明朗和企業銷售數據的改善而實現絕對收益。

　　就地產基本面而言，不少人士指出，當前地產行業泡沫主要是供給有限而貨幣供應量太高，未來供給釋放需要時間，加上流動性仍充裕，泡沫的擠壓是循序漸進的，行業不會出現大幅調整。

　　不過，也有謹慎者表示，房價如果出現過熱苗頭，政府會繼續出臺調控政策，地產股的高成長性會被抑制，地產股超跌反彈力度不大，持續時間也會有限，地產股的大機會尚未到來。

　　廣發證券沈愛卿認為，從最近三周的樓市成交數據看，成交量有回升態勢，但同比數據情況仍不理想。在行業利空政策尚未消化、成交量尚未明確企穩回升之前，建議謹慎投資房地產行業，行業機會主要體現為交易性機會。